rozwiązanie prawne
Częściowy odbiór budynku przewidziany w Prawie budowlanym to innymi słowy częściowe (warunkowe) pozwolenie na jego użytkowanie. Przybiera ono formę decyzji administracyjnej, dzięki której można korzystać z pomieszczeń zanim zaplanowane roboty budowlane będą zakończone. Odbiór częściowy okazuje się zatem przydatny, gdy nie jest jeszcze możliwe otrzymanie „pełnego” pozwolenia na użytkowanie. Warto zatem znać aktualne regulacje.
Częściowy odbiór budynku – co mówią przepisy?
Na wstępie należy zwrócić uwagę na ważne w praktyce rozróżnienie: warunkowe pozwolenie na użytkowanie budynku jest często określane mianem „częściowego odbioru budynku” przez nadzór budowlany. Pamiętajmy jednak, że z odbiorem mamy do czynienia przy umowach o roboty budowlane i podobnych kontraktach. W tym zakresie zastosowanie znajdują przede wszystkim przepisy prawa prywatnego, zwłaszcza Kodeks cywilny czy np. ustawa deweloperska. Odbioru dokonuje np.: Inwestor (zamawiający) od wykonawcy robót.
Czym innym są regulacje administracyjne, do których należą także unormowania Prawa budowlanego. Nadzór budowlany nie dokonuje odbioru budynku (czy innej inwestycji) – choć tak czasami potocznie się mówi. Odbiór budynku nie jest jednak bez znaczenia dla procedur administracyjno-budowlanych. Dokumenty odbiorowe stanowią bowiem element dokumentacji budowy (art. 3 pkt 13 ustawy Prawo budowlane). O odbiorach jest mowa również w kontekście obowiązków kierownika budowy (art. 22 ustawy Prawo budowlane).
Podstawowe zagadnienia związane z częściowym zezwoleniem na użytkowanie budynku
Pojęcie częściowego (warunkowego) pozwolenia na użytkowanie to szeroki temat. Z jednej strony może on otworzyć przed inwestorem sporo możliwości, z drugiej ustawowa terminologia może okazać się nieco kłopotliwa. W związku z tym, należy przystąpić do analizy podstawowych kwestii prawnych mających znaczenie we wspomnianych sytuacjach. Następnie omówione zostaną możliwości, które daje prawo. Wyjaśnienia wymagają też pytania dotyczące ewentualnych trudności.
Rzut oka na zagadnienia prawne
W wielu sytuacjach przed przystąpieniem do korzystania z budynku należy uzyskać decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.
Kiedy jest to niezbędne wskazuje art. 55 ust. 1 Prawa budowlanego. Mowa tam m.in. o zamiarze przystąpienia do użytkowania obiektu przed zrealizowaniem całości robót budowlanych. W takim przypadku decyzja może objąć cały obiekt albo tylko jego część. Może także objąć tylko niektóre budynki objęte jednym pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem z art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego. (art. 55 ust. 1a). Częściowe zezwolenie może być wydane, o ile oddawana w użytek cześć budynku może funkcjonować samodzielnie zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 55 ust. 1 b Prawa budowlanego).
Procedura uzyskania pozwolenia jest określona przede wszystkim w art. 59 Prawa budowlanego. Warto bliżej przyjrzeć się temu przepisowi. Już na samym wstępie można dostrzec, że wydanie decyzji w sprawie użytkowania obiektu budowlanego leży w gestii właściwego miejscowo organu nadzoru budowlanego. To właśnie on cechuje się dość dużymi uprawnieniami związanymi m.in. z pozwoleniem na użytkowanie. Co więcej, organ nadzoru może zdecydować o tym, czy dany obiekt spełnia określone warunki, a także uzależnić użytkowanie go od terminu wykonania konkretnych robót budowlanych (art. 59 ust. 2 Prawa budowlanego).
Takie szeroko zakreślone kompetencje administracji budowlanej mogą budzić wątpliwości. Praktyka pokazuje, że inwestor jest zainteresowany tym, by jak najszybciej uzyskać pozwolenie na użytkowanie swego budynku. Dzięki temu może zrealizować plany i cele, dla których wzniesiono dany budynek (np. rozpoczęcie działalności handlowej czy produkcji przemysłowej). Inwestor jest więc zainteresowany także tym, by uzyskać pozwolenie na użytkowanie choć części nowego budynku (np. lokali usługowych na jednej z kondygnacji albo magazynów). W związku z tym nasuwa się pytanie, czy istnieje zgodne z prawem rozwiązanie, które umożliwi taką procedurę? Otóż tak. Jest nim pozwolenie na użytkowanie części obiektu budowlanego. Opiszemy je w dalszej części artykułu.
Kiedy pozwolenie na użytkowanie jest konieczne?
Pozwolenie na użytkowanie to charakterystyczne zagadnienie, które jest związane z budową i rozpoczęciem użycia obiektów budowlanych różnego rodzaju.
To, kiedy wymagany jest interesujący nas dokument, zależy od okoliczności i zamiarów inwestora. Jeżeli bowiem inwestor chce rozpocząć użytkowanie obiektu przed zakończeniem prac (przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych) – to zawsze musi złożyć odpowiedni wniosek do organu administracji budowlanej i uzyskać zgodę na użytkowanie (zob. art. 55 ust. 1 pkt 3 Pr. bud.).
Nieco inaczej sytuacja przedstawia się, gdy prace budowlane są już zakończone i fakt ten został zgłoszony. Wówczas pozwolenie na użytkowanie jest wymagane w zależności od tego, jaki obiekt jest realizowany. W art. 55 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, wymienione są kategorie obiektów, wymagających uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Są to m.in. obiekty z kategorii V, IX-XVI – na których budowę wymagane było uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Pozwolenie na użytkowanie jest również konieczne, gdy wystąpią okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 lub art. 51 ust. 4 Prawa budowlanego – a więc (w uproszczeniu) w razie wystąpienia samowoli budowlanej lub realizacji inwestycji niezgodnie z pozwoleniem na budowę.
Podsumowując, pozwolenie na użytkowanie jest potrzebne, gdy:
• inwestor chce rozpocząć użytkowanie przed ukończeniem wszystkich robót;
• realizowany obiekt należy do określonej w Prawie budowlanym kategorii obiektów;
• występuje tzw. samowola budowlana lub nielegalne istotne odstępstwo od warunków pozwolenia na budowę.
Jeżeli pozwolenie na użytkowanie nie jest wymagane, to Inwestor także musi dochować pewnych formalności. Chodzi o zgłoszenie zakończenia prac. Po takim zgłoszeniu należy zaczekać 14 dni na ewentualny sprzeciw ze strony organów nadzoru (art. 54 Prawa budowlanego). Gdy sprzeciwu brak, mamy do czynienia z tzw. zgodą milczącą, która umożliwia rozpoczęcie użytkowania.
Możliwość załatwienia sprawy w drodze milczącej zgody nie stanowi przeszkody do tego, aby inwestor wystąpił z wnioskiem o wydanie pozwolenia na użytkowanie (nawet wówczas, gdy nie ma takiego obowiązku).
Częściowy odbiór nowego budynku: jakie trudności pojawiają się w praktyce?
Nie budzi wątpliwości, że Prawo budowlane dopuszcza możliwość częściowego odbioru nowego budynku, czyli uzyskania warunkowego pozwolenia na użytkowanie części obiektu budowlanego. Wynika to z art. 59 ust. 2 tej ustawy. Zgodnie z nim, organ budowlany może w pozwoleniu na użytkowanie określić warunki eksploatacji obiektu. Jednym z nich może być ograniczenie zakresu użytkowania tylko do części budynku np. parteru. Wówczas pojawia się też możliwość otrzymania zaświadczenia o samodzielności lokali znajdujących się np. na parterze.
Wspomniane dotychczas akty prawne syntetycznie i przejrzyście definiują pojęcie warunkowego pozwolenia na użytkowanie budynku. Niemniej jednak trzeba pamiętać, że teoria czasami nie idzie w parze z praktyką. W związku z tym można napotkać trudności w związku z próbą uzyskania omawianego tu typu pozwolenia.
Złożenie wniosku i weryfikacja, czy wydano pozwolenie na budowę
Warto zastanowić się, co powinien zawierać wniosek o pozwolenie, który należy złożyć do inspektora nadzoru budowlanego. Właśnie tu mogą pojawiać się pomyłki i trudności po stronie inwestorów. Stąd poniżej podano przykładowe dokumenty, które najczęściej należy złożyć wraz z omawianym wnioskiem. Podane poniżej przykłady załączników nie stanowią jednak kompletnej listy. Są jedynie przykładowym wyliczeniem.
Co dołączyć do pisma?
Wniosek powinien być złożony wraz z oryginałem dziennika budowy albo numerem dziennika prowadzonego w formie elektronicznej, projektem technicznym a także oświadczeniem sporządzonym przez kierownika budowy (zob. art. 57 Prawa budowlanego).
Należy również dołączyć projekt techniczny. Jeżeli budowa przebiegała z odstępstwami od projektu technicznego, to powinno to być zaznaczone na tym dokumencie. Ponadto załącznikiem musi być protokół badań i sprawdzeń przyłączy i instalacji. Te dokumenty muszą być sporządzone nie przez inwestora, ale podmiot posiadający odpowiednie uprawnienia budowlane. Szczególnie ważnym załącznikiem jest dokumentacja geodezyjna, zawierająca wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Z tych dokumentów można ustalić, czy obiekt (np.: budynek) został zlokalizowany zgodnie z dokumentacją projektową oraz normami technicznymi.
W przypadku budynków mieszkalnych (np.: budynków wielorodzinnych, czyli tzw. bloków) oraz budynków z częścią mieszkalną, do wniosku załącza się informację o dokonaniu pomiaru powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali. Wniosek o pozwolenie na użytkowanie składa się albo w formie papierowej, albo w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo. Jeżeli organ nadzoru budowlanego uzna wniosek za niekompletny, wówczas wzywa Inwestora do jego uzupełnienia w zakreślonym terminie.
Kontrola nie do uniknięcia
Wniosek o zezwolenie na użytkowanie budynku – także ten o użytkowanie częściowe – jest zarazem wezwaniem inspektora nadzoru budowlanego do przeprowadzenia obligatoryjnej kontroli, o której mówi art. 59a Prawa budowlanego. Mówi o tym expressis verbis art. 57 ust. 6 Prawa budowlanego. Co ciekawe, organ nie może przeprowadzić kontroli z urzędu, niezbędna jest inicjatywa inwestora. Mimo to, cofnięcie wniosku o odbiór budynku już po przeprowadzeniu kontroli i stwierdzeniu w jej toku nieprawidłowości, nie czyni postępowania bezprzedmiotowym. Gdyby przyjąć inaczej, cofnięcie wniosku po kontroli czyniłoby ją daremną, a przy tym pozwalało na unikanie kary (wyrok NSA z 13 marca 2019 r., II OSK 1062/17).
Organ, który zezwala na użytkowanie budynku nie sprawdza, czy projekt budowlany jest prawidłowy. Jego zadaniem jest wyłącznie zbadanie, czy obiekt został skonstruowany zgodnie z zatwierdzonym uprzednio projektem i czy nadaje się on do użytkowania (wyrok NSA z 10 stycznia 2017 r., II OSK 913/15).
Odmowa udzielenia warunkowego pozwolenia na użytkowanie
Częściowe (warunkowe) pozwolenie na użytkowanie nie zostanie wydane, jeśli budynek wykonany został niezgodnie z pozwoleniem na budowę i MPZP (o ile jest uchwalony). Jeżeli więc inwestor wybudował obiekt budowlany częściowo prawidłowo – np. parter jest zgodny z pozwoleniem na budowę – a częściowo z naruszeniem warunków pozwolenia – np. w części dotyczącej pierwszego lub drugiego piętra – to decyzja o pozwoleniu na użytkowanie nie będzie wydana.
Inwestor nie uzyska wówczas nawet decyzji o częściowym pozwoleniu. Wynika to z art. 59f ust. 1 Prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem w razie stwierdzenia w trakcie kontroli prowadzonej przez nadzór budowlany naruszenia warunków pozwolenia na budowę, na inwestora nakładana jest kara za nieprawidłowości. Ponadto, zgodnie z art. 59f ust. 6 Prawa budowlanego, w omawianej tu sytuacji organ odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie. Przeprowadza on także postępowanie przewidziane w art. 51 Prawa budowlanego, czyli tzw. postępowanie naprawcze.
Konsekwencje niezastosowania się do warunków przewidzianych w pozwoleniu
Jak widać, omawiane pozwolenie na użytkowanie jest przydatnym dla inwestora rozwiązaniem. Trzeba jednak wziąć pod uwagę również drugą stronę medalu, czyli konsekwencje, jakie mogą grozić za niestosowanie się do określonych w rozstrzygnięciu organu budowlanego warunków. Po raz kolejny odnieśmy się do obowiązujących przepisów prawa, a ściślej mówiąc do art. 162 § 1 k.p.a. Z zawartej tam definicji możemy dowiedzieć się, że rezultatem niespełnienia warunków zastrzeżonych w pozwoleniu czasowym może być jego wygaśnięcie. Stwierdzenie wygaśnięcia pozwolenia następuje poprzez wydanie decyzji administracyjnej (art. 162 § 3 k.p.a.). Przysługuje od niej odwołanie, zaś od decyzji ostatecznej skarga do WSA.
Organ administracji ma prawo uchylić decyzję. Taka sytuacja może mieć miejsce m.in. wtedy, gdy pozwolenie zostało wydane z zastrzeżeniem wykonania wskazanych czynności w określonym terminie, lecz nie zostały one zrealizowane.
