Odpowiedzialność wykonawcy za wady obiektu powinna być w pierwszej kolejności uregulowana w umowie o roboty budowlane. Jest to dobre rozwiązanie, ponieważ w umowie strony mogą bardzo precyzyjnie określić skutki wystąpienia wad. Dotyczy to również sytuacji ujawnienia wad po odbiorze obiektu. Jeżeli umowa nie określa tych zagadnień to zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego. W grę wchodzi odpowiedzialność wykonawcy na podstawie rękojmi albo ogólna odpowiedzialność odszkodowawcza (art. 471 k.c.)
Uprawnienia zamawiającego z tytułu rękojmi
Generalnie dokonanie odbioru bezusterkowego nie wyłącza uprawnień zamawiającego wynikających z rękojmi. Zamawiający może więc odstąpić od umowy, żądać obniżenia wynagrodzenia, domagać się usunięcia wad.
Odbiór bezusterkowy może mieć natomiast bardzo poważne konsekwencje dla dochowania terminów rękojmi. Terminy te określa art. 563 k.c. Zgodnie z tym przepisem zamawiający traci uprawnienia z tytułu rękojmi jeżeli nie zawiadomi wykonawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia lub od momentu w którym powinien ją wykryć ( np. zachowując staranność przy odbiorze). Jeszcze krótsze terminy obowiązują w relacjach między osobami prowadzącymi działalność gospodarczą. W tym wypadku o wadzie robót budowlanych zamawiający musi powiadomić wykonawcę niezwłocznie po jej wykryciu bądź niezwłocznie po zbadaniu rzeczy.
Wyjaśniając powyższe przepisy należy podkreślić:
- odbiór robót budowlanych to moment kiedy zamawiający bada wykonany obiekt;
- zamawiający powinien w toku odbioru dołożyć maksymalną staranność i sprawdzić czy roboty wykonane są prawidłowo, niestaranny odbiór rodzi dla zamawiającego negatywne konsekwencje;
- jeżeli zamawiający i wykonawca to przedsiębiorcy, to o wadach stwierdzonych w toku odbioru wykonawca musi być powiadomiony niezwłocznie;
- jeżeli zamawiający albo wykonawca nie jest przedsiębiorcą, to o wadach wykrytych w czasie odbioru należy zawiadomić wykonawcę w ciągu miesiąca;
- niedochowanie któregoś z powyższych terminów powoduje utratę uprawnień z tytułu rękojmi.
Oczywiście jest część wad, które są niemożliwe do wykrycia nawet w toku starannego badania przy czynnościach odbioru. O istnieniu takich wad, (które zamawiający wykryje po bezusterkowym odbiorze) wykonawca musi być zawiadomiony po ich ujawnieniu. List polecony jest wystarczającym powiadomieniem wykonawcy o wadach.
Ogólna odpowiedzialność odszkodowawcza wykonawcy
Odbiór bezusterkowy nie ma istotnego znaczenia dla odpowiedzialności wykonawcy za wady z tzw. ogólnej odpowiedzialności odszkodowawczej. Ten rodzaj odpowiedzialności to zasada, że wykonawca ponosi odpowiedzialność za szkodę zamawiającego w razie wadliwego wykonania robót (art. 471 k.c). Szkoda to zarówno starta majątkowa jak i utracone korzyści. Zamawiający może domagać się od wykonawcy naprawienia szkody ale musi udowodnić:
- „istnienie szkody;
- jej wysokość;
- związek przyczynowy pomiędzy zachowaniem wykonawcy a powstaniem szkody;”
Udowodnienie tych okoliczności jest czasami bardzo trudne. W toku procesu sądowego zawsze wymaga to opinii biegłego z zakresu budownictwa. Pod tym względem uprawnienia z rękojmi są łatwiejsze w dochodzeniu, bo wystarczające jest wykazanie wady. Nie trzeba udowadniać żadnych innych elementów. Naprawienie szkody może wystąpić albo poprzez usunięcie wady lub zapłatę sumy pieniężnej. Wybór pomiędzy tymi uprawnieniami należy do zamawiającego (art. 363 §1 k.c.)
Rozumiemy, że prawo budowlane może być trudne do zrozumienia. Dlatego nasz prawnik specjalizujący się w tej dziedzinie pomoże Ci w interpretacji przepisów i udzieli niezbędnej porady. Skontaktuj się z nami i skorzystaj z naszych usług konsultacyjnych.
