Ustawa Prawo budowane nakłada obowiązek kontrolowania wszelkich obiektów budowlanych. Kontrola powinna być dokonywana przez właściciela budynku lub zarządcę. Specjalne zasady kontroli dotyczą obiektów wielkopowierzchniowych a więc budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000m2. Tak rozumiane obiekty wielkopowierzchniowe należy odróżnić od wielkopowierzchniowych obiektów handlowych. Te ostatnie definiuje powierzchnia sprzedaży przekraczająca 400m2 i prowadzenie w nich działalności handlowej.
Zakres kontroli obiektów budowlanych określa art. 62 ustawy Prawo budowlane I tak:
Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddane kontroli:
1)”okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
- elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
- instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
- instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;
3) bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska;
3a) w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny znajdujący się w obiekcie budowlanym o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust. 2.”
Jak często kontrola
Obiekty wielkopowierzchniowe podlegają takiej samej kontroli jak inne obiekty budowlane. Inna jest tylko częstotliwość tej kontroli. Powinna być ona bowiem przeprowadzana co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada. Osoba dokonująca kontroli jest zobowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ nadzoru budowanego o przeprowadzonej kontroli.
Protokół kontroli obiektu
Szczególne zasady dotyczą kontroli wielkopowierzchniowych obiektów mieszkalnych. Zasady te określa rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 19 sierpnia 1999r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Zgodnie z §4 rozporządzenia, osoba przeprowadzająca kontrolę okresową, powinna przed jej rozpoczęciem zapoznać się z protokołami poprzednich kontroli, z protokołami odbioru robót remontowych wykonanych w budynku w okresie od poprzedniej kontroli, zgłoszeniami użytkowników lokali dotyczącymi usterek, wad, uszkodzeń lub zniszczeń elementów budynku.
Protokół okresowych kontroli powinien określać:
- „Stan techniczny elementów budynku objętych kontrolą;
- Rozmiar zużycia lub uszkodzenia wyżej wymienionych elementów;
- Zakres robót remontowych i kolejność ich wykonania;
- Metody środków użytkowania elementów budynku narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników;
- Zakres niewykonanych robót remontowych zaleconych do realizacji w protokołach z poprzednich kontroli okresowych.”
Do protokołu można dołączyć dokumentację graficzną wykonaną w toku kontroli.
W omawianych budynkach, okresowej kontroli podlegają elementy budynku narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania, których uszkodzenia mogą powodować zły wpływ dla :
- „bezpieczeństwa osób;
- środowiska;
- konstrukcji budynku;
- zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych;
- elementów ścian zewnętrznych;
- balustrad, loggii i balkonów;
- urządzeń zamocowanych do dachu i ścian budynku;
- elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich;
- pokryć dachowych;
- instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej;
- urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku;
- elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku;
- przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku;”
Wymogi dotyczące kontroli okresowej obiektów wielkopowierzchniowych dotyczą wyłącznie tych przypadków, w których powierzchnia zabudowy jednego budynku przekracza parametry wskazane w ustawie. W tym sensie obiektem wielkopowierzchniowym nie jest ciąg zabudowy na przykład budynków w zabudowie szeregowej.
Nakaz przeprowadzenia kontroli okresowej
Jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi nieodpowiedni stan techniczny obiektu lub jego części, może nakazać przeprowadzenie kontroli okresowej. Organ ten może również nakazać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.
Kontrolę okresową jest zobowiązany przeprowadzać właściciel obiektu budowlanego lub jego zarządca. Niedochowanie tego obowiązku stanowi wykroczenie z art. 93 pkt. 8 ustawy Prawo budowlane, zagrożone karą grzywny. Kontrolę okresową może przeprowadzać osoba posiadająca uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności. Kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.
Kontrole stanu technicznego przewodów kominowych mogą przeprowadzać:
- „osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – co do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych oraz wentylacyjnych;
- osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności - co do przewodów kominowych oraz do kominów przemysłowych, kominów wolnostojących oraz kominów lub przewodów kominowych, których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.”
Przeprowadzone kontrole okresowe powinny być udokumentowane w książce obiektu budowlanego. Do niej należy dołączać protokoły z kontroli obiektu budowanego oraz oceny i ekspertyzy dotyczące stanu technicznego. Właściciel lub zarządca obiektu budowanego ma obowiązek udostępniać te dokumenty przedstawicielom organów i jednostek organizacyjnych upoważnionym do kontroli obiektów budowlanych we właściwym stanie technicznym oraz do kontroli przestrzegania przepisów obowiązujących w budownictwie.
Jeżeli potrzebujesz porady prawnej dotyczącej prawa budowlanego, to nasza kancelaria prawnicza jest do Twojej dyspozycji. Nasi prawnicy posiadają wiedzę i doświadczenie potrzebne do udzielenia Ci profesjonalnej pomocy. Skontaktuj się z nami, aby umówić się na spotkanie i skorzystać z naszych usług konsultacyjnych.
