W przypadku nielegalnej zmiany sposobu użytkowania wszczynana jest procedura określona w art. 71a ustawy Prawo budowane. Jej celem jest doprowadzenie, by użytkownik uzupełnił konieczne dokumenty i zapłacił opłatę legalizacyjną. Po spełnieniu formalności przez użytkownika, organ nie wydaje decyzji administracyjnej o zalegalizowaniu użytkowania. Organ działa zgodnie z zasadą tak zwanej „milczącej zgody”, co oznacza, że brak sprzeciwu w terminie 30 dni oznacza akceptację. Użytkownik nie musi więc czekać na doręczenie orzeczenia organu, ale wystarczający jest sam bezskuteczny upływ czasu do zgłoszenia sprzeciwu. Po tym terminie użytkownik może zacząć korzystać w nowy sposób z obiektu budowlanego.
Co to jest zmiana sposobu użytkowania?
Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego została zdefiniowana w art. 71 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem jest to w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.
Z taką zmianą wiąże się dochowanie stosownych formalności. Brak dochowania tych formalności oznacza dokonanie samowolnej zmiany. W takim przypadku wszczynana jest procedura z art. 71a ustawy Prawo budowlane. Polega to na tym, że organ nadzoru budowlanego po uzyskaniu informacji o omawianym uchybieniu musi wydać postanowienie. W postanowieniu tym:
- „Wstrzymuje się użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części;
- Nakłada się obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie, dokumentów o których mowa w art. 71 ust.2, a więc dokumentów jakie są wymagane przy legalnej zmianie sposobu użytkowania.”
Jakie działania podejmuje organ nadzoru budowlanego w kontekście zmiany sposobu użytkowania obiektu?
Tak jak wskazano wyżej, na uzupełnienie dokumentów dotyczących zmiany sposobu użytkowania obiektu wyznaczany jest ściśle określony termin. Po upływie wyznaczonego okresu, lub na wniosek zobowiązanego, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku przedłożenia dokumentów. Jeżeli obowiązek został wykonany, to organ wydaje kolejne postanowienie, w którym ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Jeżeli wymagane dokumenty nie zostały uzupełnione w terminie, to organ wydaje decyzję, w której nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu lub jego części. Taka sama decyzja jest wydawana, gdy pomimo wstrzymania użytkowania obiektu, obiekt ten jest nadal użytkowany.
Organ nie wydaje natomiast rozstrzygnięcia, w którym legalizuje zmianę sposobu użytkowania. Jeżeli osoba zobowiązana uzupełniła konieczne dokumenty w terminie, to powstaje sytuacja podobna jak określona w art. 71 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem legalna zmiana wymaga zgłoszenia i przedłożenia odpowiednich dokumentów. Stąd przedłożenie przez zobowiązanego koniecznych dokumentów, stwarza identyczną sytuację jak przy zgłoszeniu. Organ w takim wypadku działa zgodnie z zasadą tak zwanej milczącej zgody. Oznacza ona, że zmiana może nastąpić w razie braku wniesienia sprzeciwu przez organ. Sprzeciw taki może być wniesiony w terminie 30 dni od uzupełnienia dokumentów, w drodze decyzji. Oznacza to, że zarówno przy legalnej jak i nielegalnej zmianie sposobu użytkowania działanie organu jest podobne. W obu przypadkach nie wydaje się decyzji o pozwoleniu. Zgoda organu jest wydawana milcząco.
Brak sprzeciwu organu
Po upływie 30 dni na zgłoszenie sprzeciwu, nowy sposób użytkowania obiektu staje się legalny. W związku z tym postępowanie w przedmiocie wstrzymania użytkowania powinno zostać umorzone. Jest ono bowiem już bezprzedmiotowe.
Należy podkreślić, że dzień wniesienia sprzeciwu to nie jest dzień, w którym użytkownik otrzyma pismo z organu. Wniesienie sprzeciwu następuje w terminie, kiedy organ nada swoją decyzję w placówce pocztowej operatora wyznaczonego (Zobacz: Doręczenia pism w postępowaniu sądowoadministracyjnym ). Otrzymując zatem korespondencję ze sprzeciwem należy sprawdzić w jakim dniu korespondencja ta została nadana do adresata.
Nałożenie opłaty legalizacyjnej na skutek zmiany sposobu użytkowania
Jednym z ostatnich etapów legalizacji samowolnej zmiany sposobu użytkowania jest nałożenie opłaty legalizacyjnej. Procedura związana z tą opłatą jest konsekwencją milczącej zgody organu. Omawiana opłata legalizacyjna różni się w sposób istotny od opłaty legalizacyjnej w przypadku samowoli budowlanej. W razie nieuiszczenia opłaty dotyczącej samowoli, właściwy organ wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części. Natomiast nie uiszczenie opłaty określonej w art. 71a ust. 2 powoduje wszczęcie czynności mających na celu jej przymusowe ściągnięcie. Następuje to w drodze postępowania egzekucyjnego w administracji.
Opłata legalizacyjna w przypadku legalizacji zmiany sposobu użytkowania została wprowadzona ustawą nowelizującą prawo budowlane. Chodzi o ustawę z dnia 16 kwietnia 2004r. o zmianie ustawy Prawo budowlane. Weszła ona w życie w dniu 31 maja 2004r. Ustawa nowelizująca wprowadziła zasadę, że przepisu art. 71a nie stosuje się w tym przypadku bez wymaganego pozwolenia, dokonanego przed dniem wejścia w życie ustawy. W takich przypadkach stosuje się przepisy dotychczasowe. Oznacza to, że do samowolnej zmiany dokonanej przed 31 maja 2004r., artykułu 71a ustawy Prawo budowlane nie stosuje się. W takich sprawach nie wymierza się więc między innymi opłaty legalizacyjnej.
Podsumowanie
Procedury legalizacji samowolnej zmiany określone w art. 71a ustawy Prawo budowlane, dotyczą sytuacji, które powstały po 31 maja 2004r. Procedura legalizacyjna polega na :
- Wstrzymaniu użytkowania obiektu;
- Zobowiązaniu użytkownika do uzupełnienia wymaganych dokumentów.
Zmiana sposobu użytkowania zostaje zalegalizowana, gdy po uzupełnieniu dokumentów organ nie wyrazi sprzeciwu w terminie 30 dni. Końcowym etapem jest uiszczenie opłaty legalizacyjnej. W razie braku zapłaty, opłata ta może być ściągnięta w postępowaniu egzekucyjnym w administracji.
Jeżeli masz pytania lub problemy związane z prawem budowlanym, nasza kancelaria prawnicza jest tutaj, aby Ci pomóc. Oferujemy usługi konsultacji prawnych, analizę umów, reprezentację przed organami administracji i sądami. Skontaktuj się z nami, aby umówić się na spotkanie i skorzystać z naszych usług prawnych.
