Odstępstwa od projektu budowlanego z założenia nie powinny mieć miejsca w trakcie budowy. Budowę prowadzić należy bowiem na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, którą uzyskuje się, gdy przedstawiony projekt budowlany zostanie zaakceptowany przez właściwy organ. Niemniej jednak zdarzają się sytuacje, w których zmiany do projektu budowlanego wprowadza się na bieżąco, w trakcie budowy. Jak przepisy traktują takie sytuacje? Które z nich trzeba zgłaszać, a które są dopuszczalne i nie wymagają zgłoszenia ani uzyskania decyzji o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę? Przyjrzyjmy się dokładniej tej kwestii!
Czym są odstępstwa od projektu budowlanego, czyli czy można wprowadzać zmiany w projekcie budowlanym w trakcie budowy?
Odstępstwo od projektu budowlanego to jeden z terminów, pod którym kryje się po prostu sytuacja, w której wprowadza się zmiany do projektu po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, a nawet po rozpoczęciu budowy. Zmiany te mogą być spowodowane różnymi przyczynami – od zmiany wizji zagospodarowania działki budowlanej aż po konieczność wprowadzenia niezbędnych zmian konstrukcyjnych powstającego budynku. Czy fakt, że omawiany termin w ogóle istnieje w ustawodawstwie, oznacza, że można bez ograniczeń wprowadzać zmiany w projektach budowlanych podczas budowy?
Oczywiście nie jest to do końca zgodne z prawem. Przepisy zakładają bowiem, że budowę można rozpocząć dopiero po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Tę z kolei otrzymuje się dla konkretnego projektu budowlanego, który powinien zostać zrealizowany w niezmienionej formie. Niemniej jednak praktyka pokazuje, że często zmiany są niezbędne, dlatego ustawodawca wprowadził omawiane pojęcie i określił, które ze zmian są istotne i wymagają uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, a które dopuszcza się bez konieczności wydania takiej decyzji. Zapisem, który określa, które ze zmian są istotne, jest art. 36a ust. 1 ustawy o prawie budowlanym. Zobaczmy więc, które zmiany uznaje się za istotne, a które są dopuszczalne.
Dopuszczalne i istotne odstępstwa od projektu budowlanego. Jakie zmiany nie wymagają ponownego uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę? Wszystko o legalizacji
Informacje dotyczące tego, które z odstępstw od projektu budowlanego uznaje się za dopuszczalne, czyli niewymagające ponownego uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, znajdziemy w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. dotyczącej prawa budowlanego (Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414).
Odstępstwa dopuszczalne
Zgodnie z art. 36a ust. 5a tejże ustawy, za nieistotne, a więc dopuszczalne odstąpienie od projektu budowlanego uznaje się zmiany w obrębie wysokości, szerokości lub długości danego obiektu budowlanego w sytuacji, gdy:
• dany obiekt budowlany nie jest obiektem liniowym,
• zmiana nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego (określanych według informacji zawartych w zaakceptowanym projekcie budowlanym),
• zmiana nie ma wpływu na zwiększenie obszaru oddziaływania obiektu,
• zmiana nie mieści się w zakresie tych wymienionych w ust. 5 pkt 3-6 (wyjątek stanowią te od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej w sytuacjach, gdy odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych),
• zmiana nie narusza obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych.
Co się zmieniło po nowelizacji z 1 stycznia 2017?
Obecne przepisy dotyczące nieistotnych odstępstw od projektu budowlanego pozwalają wykonawcy na większą swobodę. Przed wprowadzeniem nowelizacji z 1 stycznia 2017 roku każda zmiana wymiarów obiektu budowlanego uznawana była bowiem za zmianę istotną i zgodnie z prawem można było jej dokonać dopiero po ponownym uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. W tej chwili niewielkie zmiany parametrów takich jak wysokość, długość i szerokość obiektu budowlanego można wprowadzić bez konieczności zgłaszania zmian odpowiednim organom.
Nowelizacja z 1 stycznia 2017 wprowadza jednak zapis, który zdecydowanie nie ucieszył niektórych wykonawców. Zapis ten zawarty jest w pkt 1 art. 36a ust. 5, który wcześniej uznawał, że odstępstwo od projektu budowlanego nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę w sytuacji, gdy zmiana nie dotyczy „zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu”. Przepis ten bywał bowiem interpretowany w sposób, który pozwalał na odstępstwa od zawartej w projekcie budowy lokalizacji elementów drugorzędnych w obrębie danej działki budowlanej. Dzięki temu w trakcie budowy możliwe było wprowadzenie między innymi zmian dotyczących lokalizacji na przykład tarasu czy studni, o ile elementy pozostawały w zakresie objętym projektem zagospodarowania działki. Dopiero wyjście poza obszar objęty projektem wymagało uzyskania nowej, zmienionej decyzji o pozwoleniu na budowę lub – w określonych przypadkach – zgłoszenia zmiany odpowiednim organom. Zgodnie z obowiązującymi dziś przepisami każda ze zmian – nawet ta wprowadzana w obrębie działki – jest uznawane za zmianę istotną, z wyłączeniem zmian wymienionych w wyżej wspomnianym przez nas art. 36a ust. 5a. Ponadto w sytuacjach spornych o tym, czy dana zmiana ma charakter odstąpienia istotnego, czy też nieistotnego, decyduje całokształt okoliczności danej sprawy, a w szczególności charakter inwestycji.
Należy jednak pamiętać, że każda zmiana niezgodna z projektem budowlanym – także wówczas, gdy jest to zmiana dopuszczalna i niewymagająca uzyskania zmiany pozwolenia na budowę czy zgłoszenia – powinna zostać odnotowana w dokumentacji powykonawczej. Terminem tym określa się, zgodnie z zapisami zawartymi w ustawie o prawie budowlanym, dokumentację budowy z naniesionymi zmianami, których dokonano w trakcie wykonywania robót. Dokumentacja powykonawcza powinna zawierać także przeprowadzone po wykonaniu projektu budowlanego pomiarami geodezyjnymi.
Które odstępstwa od projektu budowlanego uznaje się za istotne?
Nie wszystkie zmiany wprowadzane w projekcie budowlanych w trakcie prac są dopuszczalne – niektóre z nich uznaje się za istotne. W zależności od rodzaju obiektu budowlanego istotna zmiana wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę lub – w określonych przypadkach – zgłoszenia zmiany odpowiednim organom. Decyzja o zmianie pozwolenia na budowę powinna zostać wydana przez organ administracji architektoniczno-budowlanej przed rozpoczęciem robót budowlanych lub – w sytuacji, gdy zostały one już rozpoczęte – po wstrzymaniu robót budowlanych. Do tej kwestii odniesiemy się jednak szerzej w jednej z kolejnych części tego artykułu.
Zgodnie z zapisami zawartymi w art. 36a, art 5. istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego już projektu budowlanego (a także odstąpieniem od innych warunków pozwolenia na budowę) są między innymi zmiany w obrębie:
• projektu zagospodarowania działki lub terenu (bez uwzględnienia zmian dotyczących rozmieszczenia urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury),
• parametrów obiektu budowlanego takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, liczba kondygnacji, a także wysokość, długość i szerokość (z zastrzeżeniem ust. 5a, wspomnianego przez nas powyżej w sekcji opisującej odstępstwa dopuszczalne),
• dostosowania projektu do potrzeb osób starszych oraz niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r.,
• zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
• ustaleń zawartych w aktach prawa miejscowego (takich jak na przykład miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Jak wygląda proces legalizacji odstępstw od projektu budowlanego?
Do legalizacji odstępstw od projektu budowlanego konieczne jest uzyskanie ostatecznej decyzji o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę. Jak ją uzyskać i jak wygląda cały proces prowadzący do uznania zmian wprowadzonych przez wykonawcę w obrębie obiektu budowlanego za legalne? Wiemy już, że w trakcie prowadzenia robót budowlanych inwestor lub wykonawca czasami potrzebuje dokonać zmian w zakresie dotyczącym różnych parametrów obiektu budowlanego. Jeżeli zmiany te mają – zgodnie z zapisami ustawy o prawie budowlanym – charakter istotny, to przed ich przeprowadzeniem wymagane jest uzyskanie ostatecznej decyzji o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę. Dopiero to sprawia, że budowa według zmienionego projektu może być kontynuowana. Nie jest to jednak tak proste, jak mogłoby się wydawać.
Jeśli chodzi o uzyskiwanie decyzji o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę należy koniecznie pamiętać, że takowa może być wydawana wyłącznie wówczas, gdy dotyczy zmian zamierzonych, a nie już dokonanych przez inwestora czy wykonawcę. Jeżeli zmiany zostały bowiem dokonane bez wcześniejszego uzyskania decyzji zamiennej, to decyzja taka nie może zostać wydana po fakcie. Sytuacja ta będzie wymagała przeprowadzenia postępowania naprawczego, opisanego szczegółowo w art. 50 i 51 ustawy o prawie budowlanym. W takim przypadku w pierwszej kolejności organ nadzoru budowlanego zobowiązany będzie wstrzymać prowadzenie robót budowlanych wykonywanych w sposób istotnie różny od warunków pozwolenia na budowę.
W jakich przypadkach przy wystąpieniu odstępstw od projektu budowlanego organ może zlecić wstrzymanie prac budowlanych i co się z tym wiąże?
Wstrzymanie prac budowlanych może zostać zlecone w przypadku, gdy okaże się, że odstępstwa od projektu budowlanego są na tyle znaczne, że należy zaliczyć je do istotnych, a więc wymagających wydania przez właściwe organy odpowiedniej decyzji o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę. W takiej sytuacji budowa prowadzona jest bowiem bez właściwego pozwolenia, a więc nielegalnie, dlatego też konieczne jest wstrzymanie wszelkich związanych z nią prac.
Postanowienie o wstrzymaniu prac budowlanych
Postanowienie o wstrzymaniu prac budowlanych może zostać wydane przez właściwy organ wówczas, gdy zostanie stwierdzone, że budowa prowadzona jest w sposób znacząco różniący się od tego, na jaki wydano zgodę w formie pozwolenia na budowę. W uzasadnieniu postanowienia organ musi koniecznie podać przyczynę wstrzymania robót oraz określić wymagania dotyczące zabezpieczenia dotychczas wykonanych prac. W postanowieniu może być również nałożony na inwestora obowiązek przedstawienia w ciągu 30 dni inwentaryzacji wykonanych robót lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz, co stanowią ust 1, 2 i 3 art. 50 ustawy o prawie budowlanym. Inwestor ma natomiast prawo do wniesienia zażalenia na postanowienie o wstrzymaniu prac budowlanych. Zobaczmy, jak wyglądają przepisy prawa związane z tymi dwoma kwestiami i kiedy można wznowić prace budowlane nad rozpoczętym projektem, a kiedy postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych nie mają zastosowania w przypadku prowadzonej niezgodnie z projektem budowy.
Termin na przedłożenie dokumentacji w przypadku wstrzymania prac budowlanych
Wspomnieliśmy, że zgodnie z zapisami ustawy o prawie budowlanym inwestor ma obowiązek przedłożyć dokumentację w okresie 30 dni od wydania właściwego postanowienia. Powszechnie przyjmuje się jednak, że trzydziestodniowy termin na przedłożenie dokumentacji może być modyfikowany przez organy. Modyfikacje dopuścił między innymi Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 stycznia 2012 r. II OSK 2033/10 oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 24 czerwca 2014 r. II SA/Kr 406/14.
W praktyce przyjmuje się również, że naruszenie terminu – trzydziestodniowego lub wydłużonego przez właściwe organy – nie pozbawia inwestora prawa do złożenia i rozpatrzenia żądanej przez organ nadzoru budowlanego dokumentacji. Upływ tego terminu powoduje tylko ten skutek, że organ uzyskuje kompetencje do wydania decyzji bez otrzymania dokumentacji. Dopóki taka decyzja nie zostanie jednak wydana, inwestor może uzupełnić inwentaryzację lub oceny techniczne oraz ekspertyzy. Tak stwierdził między innymi Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 9 maja 2014 roku.
Zażalenie na postanowienie o wstrzymaniu prac budowlanych
Zgodnie z art. 50 ust. 5 ustawy o prawie budowlanym na postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych przysługuje zażalenie. Wnosi się je według ogólnych zasad określonych w kodeksie prawa administracyjnego. Wniesienie zażalenia nie wstrzymuje jednak konieczności wykonania zaskarżonego postanowienia, co oznacza, że roboty budowlane powinny zostać wstrzymane aż do momentu uzyskania decyzji organu odnoszącej się do wniesionego zażalenia.
Sytuacja zmienia się w przypadku, gdy od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu robót upłyną dwa miesiące, a organ w dalszym ciągu nie będzie prowadził postępowania. Wówczas postanowienie o wstrzymaniu robót traci swoją ważność. W takim przypadku inwestor może ponownie podjąć rozpoczęte już roboty budowlane. Co jednak ważne, roboty te nie stają się legalne, więc ich podjęcie odbywa się na ryzyko inwestora. Po zakończeniu budowy legalność obiektu budowlanego jest ponownie sprawdzana przez organy nadzoru.
Utrata ważności postanowienia po bezskutecznym upływie dwóch miesięcy z punktu widzenia prawnego oznacza, że postanowienie to wygasa. Jeżeli wcześniej inwestor zaskarżył postanowienie, to postępowanie zażaleniowe jest umarzane. Należy jednak pamiętać, że postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych może dotyczyć wyłącznie robót wykonywanych w dacie wydania postanowienia. Jeżeli budowa została już zrealizowana, to postanowienie zlecające wstrzymanie prac nie ma zastosowania, a wstrzymanie prac jest niemożliwe. W takich sytuacjach zastosowanie znajdują zapisy zawarte w art. 51 ustawy o prawie budowlanym.
Jakie przepisy obowiązują w przypadku, gdy inwestor kontynuuje prace nad obiektem budowlanym pomimo ich wstrzymania z powodu odstępstw od projektu budowlanego?
Zapisy zawarte w ustawie dotyczącej prawa budowlanego opisują również sytuację, w której inwestor lub wykonawca decydują się na kontynuowanie prac budowlanych nad obiektem pomimo ich wstrzymania w drodze postanowienia z powodu stwierdzenia istotnych odstępstw od projektu budowlanego. W takich sytuacjach najczęściej konieczne jest wdrożenie procedur naprawczych mających na celu doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem, to jest z pierwotnym projektem budowlanym, na który wydano decyzję o pozwoleniu na budowę.
Jeżeli prace budowlane są kontynuowane pomimo ich wstrzymania, istotny staje się przede wszystkim art. 50a pkt. 2 ustawy o prawie budowlanym. Stanowi on, że w przypadku stwierdzenia kontynuowania prac budowlanych, co do których wydane zostało postanowienie o ich wstrzymaniu, organ nadzoru budowlanego ma prawo nakazać w drodze decyzji rozbiórkę części obiektu budowlanego wykonanego po doręczeniu postanowienia albo doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu poprzedniego, czyli zgodnego z pierwotnym projektem budowlanym. Wydanie takiej decyzji wyklucza prowadzenie w przyszłości postępowania naprawczego dotyczącego tego samego obiektu budowlanego.
Postępowanie naprawcze jest natomiast regulowane przez zapisy zawarte w art. 51 ust. 1 pkt. 3 ustawy o prawie budowlanym. Polega ono na nałożeniu na inwestora w określonym terminie następujących obowiązków:
• obowiązku sporządzenia i przedstawienia nowego projektu budowlanego, uwzględniającego wszelkie zmiany, które nastąpiły w projekcie i zostały już wprowadzone w obiekcie budowlanym podczas wykonanych dotychczas prac,
• obowiązku wykonania określonych czynności lub robót budowlanych, które mają na celu doprowadzenie wykonywanych robót do stanu zgodnego z pierwotnym projektem, na który uzyskano decyzję o pozwoleniu na budowę, a więc stanu zgodnego z prawem.
Decyzja wszczynająca postępowanie naprawcze musi jednak zostać wydana przed upływem dwóch miesięcy od wydania postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych. Jedynie w przypadku robót budowlanych już zakończonych decyzja o postępowaniu naprawczym może być wydana w każdej chwili, gdyż wstrzymanie robót budowlanych – jak już wspomnieliśmy – nie ma tu zastosowania.
W pierwszym z wymienionych powyżej przypadków termin dwóch miesięcy ma na celu przede wszystkim zdyscyplinowanie organów nadzoru budowlanego. Należy tu również zaznaczyć, iż mimo że przepis mówi o dwóch miesiącach od dnia wydania postanowienia, to w rzeczywistości termin ten liczy się od dnia jego doręczenia. Zgodnie z obowiązującym orzecznictwem, opartym między innymi na wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 listopada 2007 r. II OSK 1558/06), upływ dwumiesięcznego terminu powoduje, że wydanie decyzji staje się niedopuszczalne.
Termin wykonania obowiązków określonych w decyzji jest ustalany przez właściwy organ. Przepisy prawa nie wskazują ani minimalnego ani maksymalnego okresu trwania tego terminu. Termin ten ma charakter procesowy, a więc może być wydłużony na żądanie stron. Wydłużenie terminu następuje w formie postanowienia.
Czym jest zamienny projekt budowlany i czy uwzględnia on tylko odstępstwa od pierwotnego projektu budowlanego, czy też jest osobnym dokumentem?
Obowiązek wykonania zamiennego projektu budowlanego nakładany jest przez organ nadzoru budowlanego w przypadku stwierdzenia istotnych odstępstw od pierwotnego projektu budowlanego. Nakłada się go na inwestorów zgodnie z zapisami zawartymi w art. 51 ust. 1 pkt. 3 ustawy o prawie budowlanym, zgodnie z którymi wykonanie projektu budowlanego zamiennego jest konieczne zawsze, gdy stwierdzone zostanie, że prowadzone prace budowlane nie są tożsame z projektem budowlanym, na który uzyskano decyzję o pozwoleniu na budowę. Jakie przepisy obowiązują w przypadku zamiennego projektu budowlanego?
Przede wszystkim należy zaznaczyć, że projekt zamienny nie jest uzupełnieniem projektu pierwotnego, lecz wchodzi w jego miejsce. W obrocie prawnym nie mogą bowiem istnieć dwa równoległe projekty dotyczące tej samej inwestycji. W związku z tym zamienny projekt budowlany musi zawsze dotyczyć całości i nie może odwoływać się wyłącznie do elementów, w obrębie których wprowadzono istotne odstępstwa, wymagające uzyskania decyzji o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę. Projekt zamienny może jednak wykorzystywać wcześniejszą dokumentację techniczną, o ile jest ona aktualna i o ile nie narusza to praw autorskich wykonawców pierwotnego projektu budowlanego. Możliwość ta dotyczy w szczególności projektu zagospodarowania terenu, jeżeli nie został on zmieniony przez inwestora w trakcie prowadzenia robót budowlanych.
W nowym projekcie należy także zaznaczyć, jakie czynności lub roboty budowlane powinny zostać wykonane, aby doprowadzić istniejące już elementy obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem. Na tej podstawie organ nadzoru budowlanego sprawdza, czy zrealizowany obiekt jest zgodny z parametrami zawartymi w uzyskanej przed rozpoczęciem budowy decyzji o warunkach zabudowy. Dopiero po stwierdzeniu zgodności organ może zatwierdzić zamienny projekt budowlany.
Należy jednak pamiętać, że złożenie pełnego zamiennego projektu budowlanego w określonym terminie nie legalizuje automatycznie wykonanych już prac, które nie były zgodne z pierwotnym projektem. Projektant zajmujący się opracowaniem zamiennego projektu ma bowiem obowiązek przygotować projekt tak, aby na jego podstawie możliwe było wykonanie zgodnego z prawem budynku nawet wówczas, gdy oznacza to konieczność rozebrania pewnych elementów lub wprowadzenia znaczących zmian w obrębie wykonanych już części obiektu budowlanego. Ważne jest także, że złożenie projektu zamiennego nie jest tożsame z jego zatwierdzeniem przez organ nadzoru budowlanego. Zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy o prawie budowlanym, podobnie jak w przypadku pierwotnego projektu konieczne jest tu bowiem sprawdzenie przez organ zgodności projektu z ustaleniami znajdującymi się we właściwym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a także z wymaganiami ochrony środowiska na danym terenie i innymi wymienionymi we wspomnianym artykule zapisami. Decyzja zatwierdzająca zamienny projekt budowlany może zostać wydana dopiero wówczas, gdy wszystkie z wymagań zostaną spełnione.
Jakie elementy powinien zawierać zamienny projekt budowlany?
Elementami, które powinien zawierać każdy zamienny projekt budowlany w którym zaszły zmiany, są przede wszystkim
• opis już wykonanych robót budowlanych,
• opis dodatkowych robót budowlanych, które w razie potrzeby należy wykonać, by doprowadzić obiekt do stanu zgodnego z prawem.
Z jednej strony jest to więc swoista inwentaryzacja. Z drugiej natomiast zamienny projekt budowlany odwołuje się do ważnego elementu decyzji naprawczej, a więc do nałożenia przez organ nadzoru budowlanego obowiązku wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia robót do stanu zgodnego z prawem. Nakazanie tych czynności i prac ma jednak na celu doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z przepisami, co nie zawsze musi być tożsame z doprowadzeniem obiektu do stanu zgodnego z parametrami zawartymi w projekcie, na który pierwotnie uzyskano decyzję o pozwoleniu na budowę. Decyzję taką podjął między innymi Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w swoim wyroku z dnia 8 czerwca 2011 r. IV SA/Po 296/11.
Zgodnie z uzasadnieniem wspomnianego powyżej wyroku, stan zgodny z prawem to bowiem nie stan z pierwotnego projektu, lecz stan zgodny z przepisami obowiązującymi na dzień orzekania przez organ nadzoru budowlanego. Rodzaj czynności lub robót koniecznych do wydania orzeczenia nie jest określony przepisami prawa. W tym zakresie decyduje więc organ nadzoru. Najczęściej do czynności wykonywanych przy tego typu pracach zalicza się przeprowadzenie różnego typu ocen technicznych lub ekspertyz.
Nałożenie obowiązku przeprowadzenia ekspertyz i ocen technicznych przez organ nadzoru jest jednak fakultatywne i nie musi wystąpić w każdej sprawie. Wynika to z faktu, iż wyłącznie projekt budowlany zamienny jest obligatoryjnym dokumentem, który musi koniecznie zostać opracowany w postępowaniu naprawczym.
Wydawanie decyzji w postępowaniu naprawczym
Po upływie wyznaczonego terminu organ nadzoru budowlanego wydający decyzję w postępowaniu naprawczym w sprawie odstępstw od projektu budowlanego sprawdza wykonanie obowiązków przez inwestora zgodnie z zapisem znajdującym się w art. 51 ust. 4 ustawy o prawie budowlanym. Następnie w postępowaniu naprawczym wydawana jest właściwa decyzja w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na wznowienie robót budowlanych. Jeżeli natomiast budowa została wcześniej zakończona, to wydawana jest decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego.
Co jednak dzieje się w przypadku, gdy inwestor nie wykona nałożonych na niego przez organ nadzoru obowiązków w wyznaczonym terminie? Jeżeli zostanie stwierdzona taka sytuacja, organ wydaje decyzję o zaniechaniu dalszych robót i o rozbiórce obiektu lub jego części bądź o konieczności doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego. Jeżeli natomiast inwestor spóźnił się z realizacją obowiązków, ale zrealizował wszystkie z nich przed wydaniem decyzji o rozbiórce, to inwestycja może wciąż być legalizowana w ramach postępowania naprawczego.
Co musisz wiedzieć o odstępstwach od projektu budowlanego?
Roboty budowlane powinny być realizowane zgodnie z projektem budowlanym, na który wydano decyzję o pozwoleniu na budowę, jednak niektóre ze zmian od projektu uznawane są za dopuszczalne i nie wymagają uzyskania zmiany tej decyzji. Większość zmian uznaje się jednak za istotne, czyli takie, które wymagają wcześniejszego uzyskania decyzji zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, zwanej niekiedy po prostu pozwoleniem zamiennym.
Jeżeli inwestor nie dopełni formalności związanych ze zgłoszeniem zmian i uzyskaniem pozwolenia zamiennego, lecz prowadził prace budowlane w oparciu o projekt uwzględniający istotne zmiany, może zostać wobec niego wszczęte tak zwane postępowanie naprawcze. W ramach takiego postępowania najpierw wydawane jest postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych, a następnie na inwestora nakłada się określone obowiązki. Jednym z takich obowiązków jest zawsze przedłożenie projektu budowlanego zamiennego.
Wstrzymanie robót dotyczy jednak tylko inwestycji będącej w trakcie budowy. W przypadku inwestycji już zakończonej można wydać wyłącznie postanowienie o wszczęciu postępowania naprawczego. Na koniec postępowania organ nadzoru budowlanego sprawdza, czy inwestor wykonał wszystkie nałożone na niego obowiązki. Końcowym etapem jest decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego, który spełnia wszystkie określone przepisami wymagania i warunki.
