Zgodnie z ustawą Prawo budowlane, roboty budowlane można prowadzić, co od zasady, na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Wynika to z art. 3 pkt. 12. Przez roboty budowlane należy rozumieć budowę, przebudowę, montaż oraz rozbiórkę obiektu budowlanego. Roboty budowlane powinny być prowadzone zgodnie z uzyskanym pozwoleniem. Odstąpienie od warunków pozwolenia, jeżeli ma charakter istotny, to wymaga uzyskania nowej decyzji i zmianę pozwolenia na budowę. Wynika to z art. 36a ust. 1 tej ustawy.
Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego
Prawo budowlane określa co należy rozumieć przez istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Stanowi o tym art. 36a ust. 5 ustawy.
Zgodnie z tym przepisem przez istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę należy uznać odstąpienie w zakresie:
- „zasięgu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu;
- charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji;
- zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne;
- zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
- ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz w zakresie wymagającym uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.”
Ponadto od 1 stycznia 2017 obowiązuje przepis z art. 36a ust. 5a, zgodnie z którym nie jest istotnym odstąpieniem zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego, nie będącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:
- „nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym (pkt 1);
- nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu (pkt 2);
- nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3-6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych (pkt 3);
- nie narusza przepisów techniczno-budowlanych (pkt 4).”
O tym czy dana zmiana ma charakter odstąpienia istotnego bądź nieistotnego decyduje całokształt okoliczności danej sprawy, a w szczególności charakter inwestycji.
Ostateczna decyzja o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę
W trakcie prowadzenia robót budowlanych inwestor czasami potrzebuje dokonać zmian w zakresie inwestycji. Jeżeli zmiany mają istotny charakter, to przed ich przeprowadzeniem wymagają uzyskania stosownej ostatecznej decyzji o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Decyzja zmieniająca może być wydawana wyłącznie co do zmian zamierzonych, a nie już dokonanych przez inwestora.Jeżeli zmiany zostały dokonane bez wcześniejszego uzyskania decyzji zamiennej, to w grę wchodzi przeprowadzenie postępowania naprawczego określonego w art. 50 i 51 Prawa budowlanego. W takim wypadku w pierwszej kolejności organ nadzoru budowlanego wstrzymuje prowadzenie robót budowlanych wykonywanych w sposób istotnie różny od warunków pozwolenia na budowę.
Wstrzymanie prac budowlanych
Wstrzymanie prac następuje w formie postanowienia. W orzeczeniu tym organ musi podać przyczynę wstrzymania robót oraz określić wymagania dotyczące zabezpieczenia dotychczas wykonanych prac. W postanowieniu może być również nałożony na inwestora obowiązek przedstawienia w ciągu 30 dni inwentaryzacji wykonanych robót lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz (art. 50 ust 1, 2 i 3 Prawa budowlanego).
Termin na przedłożenie dokumentacji
Powszechnie przyjmuje się, że 30 dniowy termin na przedłożenie dokumentacji może być modyfikowany. Tak stwierdził na przykład NSA w wyroku z dnia 13 stycznia 2012r. II OSK 2033/10 oraz WSA w Krakowie w wyroku z dnia 24 czerwca 2014r. II SA/Kr 406/14.
Ponadto przyjmuje się, że naruszenie terminu 30 dniowego nie pozbawia inwestora prawa złożenia i rozpatrzenia żądanej przez organ nadzoru budowlanego dokumentacji. Upływ tego terminu powoduje tylko ten skutek, że organ uzyskuje kompetencje do wydania decyzji. Dopóki decyzja nie zostanie wydana, inwestor może uzupełnić inwentaryzację lub oceny techniczne oraz ekspertyzy. Tak stwierdził między innymi WSA w Rzeszowie w wyroku z dnia 9 maja 2014r.
Zażalenie na wstrzymanie prac budowlanych
Zgodnie z art. 50 ust. 5 Prawa budowlanego na postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych przysługuje zażalenie. Wnosi się je według ogólnych zasad określonych w k.p.a. Wniesienie zażalenia nie wstrzymuje wykonania zaskarżonego postanowienia.
Jeżeli od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu robót upłyną dwa miesiące i organ nie będzie dalej prowadził postępowania, to postanowienie o wstrzymaniu robót traci swoją ważność. W takiej sytuacji inwestor może ponownie kontynuować roboty budowlane. Co ważne, roboty te nie stają się legalne, więc ich podjęcie odbywa się na ryzyko inwestora. Po zakończeniu budowy legalność obiektu budowlanego jest ponownie sprawdzana przez organy nadzoru .
Utrata ważności postanowienia po bezskutecznym upływie dwóch miesięcy, z punktu widzenia prawnego oznacza, że postanowienie to wygasa. Jeżeli wcześniej inwestor zaskarżył postanowienie, to postępowanie zażaleniowe jest umarzane.
Postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych może dotyczyć wyłącznie robót wykonywanych w dacie wydania postanowienia. Jeżeli budowa została już zrealizowana to wstrzymywanie prac jest niedopuszczalne. W takich sytuacja od razu znajduje zastosowanie art. 51 Prawa budowlanego.
Kontynuacja prac budowlanych pomimo ich wstrzymania
Jeżeli prace budowlane są kontynuowane pomimo ich wstrzymania to w grę wchodzi przepis art. 50a pkt. 2 Prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem organ nadzoru budowlanego nakazuje rozbiórkę części obiektu budowlanego wykonanego po doręczeniu postanowienia albo doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu poprzedniego. Następuje to w formie decyzji. Jej wydanie wyklucza prowadzenie postępowania naprawczego.
Postępowanie naprawcze jest uregulowane w art. 51 ust. 1 pkt. 3 Prawa budowlanego. Polega ono na nałożeniu na inwestora w określonym terminie :
- „Sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych;
- W razie potrzeby wykonania określonych czynności lub robót budowlanych, w celu doprowadzenia wykonywanych robót do stanu zgodnego z prawem.”
Decyzja wszczynająca postępowanie naprawcze musi być wydana przed upływem dwóch miesięcy od wydania postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych. W przypadku robót budowlanych już zakończonych, decyzja o postępowaniu naprawczym może być wydana w każdym czasie.
W pierwszym wypadku termin dwumiesięczny ma wyłącznie na celu zdyscyplinowanie organów nadzoru budowlanego. Mimo, że przepis mówi o dwóch miesiącach od dnia wydania postanowienia, to w rzeczywistości termin ten liczy się od dnia doręczenia.
Upływ dwumiesięcznego terminu powoduje, że wydanie decyzji staje się niedopuszczalne (wyrok NSA z dnia 27 listopada 2007r. II OSK 1558/06).
Termin wykonania obowiązków określonych w decyzji jest ustalany przez właściwy organ. Przepisy prawa nie wskazują ani minimalnego ani maksymalnego okresu trwania tego terminu. Termin ten ma charakter procesowy, a więc może być wydłużony na żądanie stron. Wydłużenie terminu następuje w formie postanowienia.
Co powinien zawierać projekt budowlany zamienny
Przepisy prawne nie określają co powinien zawierać projekt budowlany zamienny. Przyjmuje się, że projekt zamienny nie jest uzupełnieniem projektu pierwotnego, lecz wchodzi w jego miejsce. W obrocie prawnym nie mogą bowiem istnieć dwa równoległe projekty dotyczące tej samej inwestycji. Projekt zamienny może wykorzystywać wcześniejszą dokumentację techniczną , o ile jest ona aktualna. W szczególności dotyczy to projektu zagospodarowania terenu.
Za istotne elementy projektu budowlanego zamiennego należy uznać:
- „Opis już wykonanych robót budowlanych. Jest to więc swoista inwentaryzacja;
- Opis dodatkowych robót budowlanych, które ewentualnie należy wykonać aby doprowadzić obiekt do zgodności z prawem.”
Drugim elementem decyzji naprawczej jest nałożenie obowiązku wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia robót do stanu zgodnego z prawem. Jak widać nakazanie czynności i prac ma na celu doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z przepisami. Nie chodzi natomiast o czynności i prace w celu doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z pierwotnym pozwoleniem na budowę ( wyrok WSA w Poznaniu z dnia 8 czerwca 2011r IV SA/Po 296/11).
Stan zgodny z prawem to stan zgodny z przepisami obowiązującymi na dzień orzekania przez organ nadzoru budowlanego. Rodzaj czynności lub robót nie jest określony przepisami prawa. W tym zakresie decyduje więc organ nadzoru. Najczęściej czynnościami takimi są wykonanie ocen technicznych lub ekspertyz.
Nałożenie tych obowiązków przez organ nadzoru jest fakultatywne i nie musi wystąpić w każdej sprawie. Wyłącznie projekt budowlany zamienny jest obligatoryjnym dokumentem, który musi być opracowywany w postępowaniu naprawczym.
Wydawanie decyzji przez organ nadzoru budowlanego
Po upływie wyznaczonego terminu organ sprawdza wykonanie obowiązków przez inwestora (art. 51 ust.4). Następnie wydawana jest decyzja w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych. Jeżeli budowa została wcześniej zakończona to wydawana jest decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego.
Jeżeli inwestor nie wykonał nałożonych obowiązków w terminie, to organ wydaje decyzję o zaniechaniu dalszych robót i o rozbiórce obiektu lub jego części, bądź o doprowadzeniu obiektu do stanu poprzedniego.
Jeżeli inwestor spóźnił się z realizacją obowiązków, ale je zrealizował przed wydaniem decyzji o rozbiórce, to inwestycja może być legalizowana.
Podsumowanie
Roboty budowlane powinny być realizowane zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę. Istotne odstąpienie od warunków pozwolenia na budowę wymaga wcześniejszego uzyskania pozwolenia zamiennego. Jeżeli inwestor nie dokonał tych formalności, to wszczynane może być wobec niego postępowanie naprawcze. Najpierw roboty są wstrzymywane a następnie na inwestora nakładane są określone obowiązki. Jednym z takich obowiązków jest zawsze uzyskanie projektu budowlanego zamiennego. Wstrzymanie robót dotyczy tylko inwestycji będącej w trakcie budowy. Na koniec postępowania organ sprawdza czy inwestor wykonał nałożone obowiązki. Końcowym etapem jest decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego.
Jesteśmy zespołem prawników specjalizujących się w prawie budowlanym. Działamy na rzecz naszych klientów, zapewniając im rzetelną i skuteczną pomoc prawną. Skontaktuj się z nami i skorzystaj z naszej wiedzy i doświadczenia.
