rozwiązanie prawne
Odszkodowanie za słupy energetyczne na działce właściciel nieruchomości może uzyskać poprzez zawarcie odpowiedniej umowy. Zwykle łączy się to z ustanowieniem służebności przesyłu. Czasem konieczne jest wystąpienie do sądu. Wtedy szczególnego znaczenia nabiera dowód z opinii biegłego, który oblicza wysokość kwoty należnej właścicielowi gruntów od tego, kto wzniósł słupy.
Odszkodowanie za słupy energetyczne na działce: spojrzenie na aktualny stan prawny
W praktyce, rekompensata za słupy energetyczny na działce przysługuje jej właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu w większości sytuacji. Nie ma tu znaczenia sposób uzyskania przez inwestora budującego linię tytułu prawnego do nieruchomości (ustanowienie służebności albo wydanie decyzji administracyjnej).
Kontrakt lub postępowanie przed sądem
Warto zwrócić uwagę, że gdy mowa o odszkodowaniu za słupy czy np. gazociąg biegnący pod ziemią, najczęściej chodzi o wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu (zob. art. 305(2) § 2 k.c.). Można je określić odszkodowaniem w sensie ekonomicznym. Czym innym jest odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości zanim służebność została ustanowiona.
Gdy służebność jest ustanawiana w umowie, wysokość wynagrodzenia właściciela gruntu można ustalić w zasadzie dowolnie. Trzeba jednak pamiętać, że czynność prawna (zatem i umowa) naruszająca zasady współżycia społecznego jest nieważna (art. 58 § 2 k.c.). Z tego względu powszechnie przyjęte w obrocie jest korzystanie z usług specjalistów – rzeczoznawców majątkowych. To właśnie oni przygotowują operat szacunkowy, dzięki któremu suma należna właścicielowi jest oszacowana lege artis, a zatem rzetelnie.
Warto dodać, że służebność przesyłu może być ustanowiona czasowo, na okres działania urządzeń energetycznych. Można ją ustanowić na czas określony lub nieokreślony a także bezterminowo (zob. art. 305(3) § 2 k.c. oraz np. post. SN z 9 lipca 2015 r., I CSK 629/14). Wpływa to na wynagrodzenie.
Gdy przedsiębiorstwo energetyczne odmawia zawarcia umowy i sprawa trafi do sądu, niezbędne jest ustalenie wysokości szkody poniesionej przez właściciela w oparciu o wyliczenia zawarte w opinii biegłego rzeczoznawcy. Sąd powinien także dokonać oględzin nieruchomości.
Podobnie przedstawia się sytuacja, gdy mamy do czynienia z obliczeniem wysokości odszkodowania za wprowadzone mocą decyzji administracyjnej ograniczenie sposobu korzystania z określonej nieruchomości, np. ze względu na budowę linii elektrycznych (zob. art. 124 – 130 ust. o gosp. nieruch.).
Zgodnie z art. 305(2) § 2 k.c., właściciel nieruchomości może żądać (a zatem wystąpić do sądu) odpowiedniego wynagrodzenia od przedsiębiorcy przesyłowego. Kodeks nie zawiera dokładniejszych wskazówek, mówi tylko, że wynagrodzenie ma być odpowiednie. Przysądzone wynagrodzenie powinno mieć charakter jednorazowy. Jego zapłata może nastąpić w płatnych okresowo ratach (zob. np. post. SN z 27 lutego 2013 r., IV CSK 440/12).
Roszczenie w związku z budową drogi
Jeśli w związku z inwestycją drogową ograniczona została możliwość swobodnego korzystania z działki, np. poprzez usytuowanie nań słupa energetycznego, właściciel ma roszczenie odszkodowawcze. Powinien kierować je do organu, który wydał decyzję administracyjną pozwalającą na zrealizowanie inwestycji drogowej, w tym umieszczenie słupa w określonym miejscu.
z art. 12 ust. 4f ustawy o zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg (UZRD) odszkodowanie za nieruchomości przejęte pod budowę drogi przysługuje właścicielom nieruchomości, ich użytkownikom wieczystym a także osobom, które mają ograniczone prawo rzeczowe do danej nieruchomości (np. są jej użytkownikami). Zgodnie z art. 12 ust. 4a UZRD, właściwy do ustalenia odszkodowania za przejęte nieruchomości jest ten organ administracji, który wydał decyzję zezwalającą na zrealizowanie inwestycji drogowej.
Przez analogię oba przepisy można stosować także do odszkodowań za ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości (zob. np. postanowienia NSA: z 9 listopada 2012 r., I OW 142/12 oraz z 12 października 2011 r., I OW 44/11).
Ile wynosi odszkodowanie za słupy energetyczne na działce? W jaki sposób jest ono ustalane?
Podobnie jak w innych sytuacjach normowanych przepisami cywilnymi i administracyjnymi, prawo nie przewiduje zryczałtowanych stawek odszkodowania za słupy energetyczne na działce. Nie przewiduje także zryczałtowanych stawek wynagrodzenia za ustanowienie służebności.
Ma to duże znaczenie praktyczne: do ustalenia wysokości odszkodowania (wynagrodzenia) konieczne jest odwołanie się do wiedzy specjalistycznej. Odnosi się to nie tylko do sytuacji, gdy sprawę rozpatruje sąd, lecz także do przypadków, gdy zainteresowani decydują się na zawarcie odpowiedniej umowy.
Szczególnie w takiej sytuacji strona słabsza (a taką zwykle jest właściciel nieruchomości) powinna zadbać o to, by mające jej przysługiwać należności były wyliczone z uwzględnieniem obiektywnych kryteriów. Dzięki temu jej interes majątkowy będzie dobrze chroniony.
Na czym opiera się biegły w swej opinii?
Wysokość odszkodowania za słupy energetyczne na działce biegły rzeczoznawca wylicza na podstawie kilku następujących zasad:
1) Przy wyliczeniach ustala się cenę gruntu za metr kwadratowy, którą właściciel uzyskałby w razie zawarcia umowy dzierżawy – nie bierze się zatem pod uwagę cen sprzedaży gruntu;
2) Biegły uwzględnia tylko część gruntu, na którym stoi słup energetyczny oraz obszar nad którym przechodzą linie energetyczne, ponadto pod uwagę bierze się pas gruntu po obu stronach osi linii energetycznej, który jest uzależniany od napięcia linii. Im napięcie linii jest większe tym szerszy pas gruntu jest uwzględniany. Przykładowo dla linii o napięciu 15-30Kw to uwzględniany jest pas 3 do 4 m, natomiast dla linii 110Kw lub 220Kw od 9 do 15 metrów;
3) W niektórych opiniach biegli uwzględniają również pas gruntu stanowiący drogę prowadzącą do urządzeń energetycznych – chodzi o wydzielenie takiego fragmentu działki, z którego będzie korzystać przedsiębiorstwo przesyłowe w przypadku awarii bądź modernizacji linii energetycznej;”
Od czego zależy wysokość kwoty należnej właścicielowi ziemi?
Wysokość sumy odszkodowania ustalanej przez biegłych zależy od rodzaju gruntu. W przypadku działek budowlanych ustalane odszkodowania są znacznie wyższe niż w przypadku gruntów rolnych. Ponadto w przypadku gruntów rolnych biegły uwzględnia to, czy linia energetyczna ogranicza użytkowanie pola i wpływa na utratę plonów.
Biegły w opinii ustala wysokość odszkodowania za 1 miesiąc. Mnożąc ten wynik przez 12, uzyskujemy wartość rocznego odszkodowania. De lege lata w postępowaniach sądowych można domagać się odszkodowania za 6 lat wstecz od dnia wniesienia pozwu dlatego roczną stawkę mnożymy przez 6. To daje ostateczną sumę rekompensaty. Wcześniej, nim zostały skrócone terminy przedawnienia roszczeń, było to 10 lat (zob. art. 118 i 125 k.c.). Na podobnych zasadach przedawnia się roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za ustanowienie służebności.
