Obszar oddziaływania obiektu ma duże znaczenie dla prawnych aspektów procesu realizacji inwestycji. To właśnie jego granice decydują o tym, kto stanie się stroną postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Gdy chodzi o domy jednorodzinne, zasięg obszaru oddziaływania może wraz z metrażem budynku zdecydować o tym, czy wystarczy zgłoszenie prac czy też konieczne będzie wystąpienie o pozwolenie z art. 28 Prawa budowlanego. Warto zatem znać aktualny stan prawny.
Czym jest obszar oddziaływania obiektu: podstawa prawna
Przystępując do omówienia problematyki obszaru oddziaływania budynku lub innego obiektu, warto zwrócić uwagę na jego podstawę prawną. To właśnie przepisy zawarte w Prawie budowlanym stanowią punkt wyjścia, pozwalający na pełne i wartościowe merytorycznie przedstawienie interesującej nas problematyki.
Zgodnie z art. 3 pkt. 20 Prawa budowlanego w aktualnym brzmieniu mianem obszaru oddziaływania obiektu określa się teren wyznaczony w otoczeniu danego obiektu budowlanego (np. budynku) na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem (np. domem) ograniczenia w zabudowie, wspomnianego terenu. Niekiedy obszar ten będzie ograniczać się do działki, na której realizowana jest inwestycja, w innych natomiast obejmie działki bezpośrednio z nią sąsiadujące, lub nawet dalej położone. Obszar oddziaływania ustala każdorazowo projektant, biorąc pod uwagę indywidualne cechy zamierzenia budowlanego.
Pozorny brak precyzji
Może się wydawać, że definicja z art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego nie jest zupełna czy też, że nie jest wystarczająco dokładna.
Odsyła nas do bardzo szerokiej kategorii „przepisów odrębnych”, które nie zostały przez ustawodawcę bliżej określone. Jest to jednak przemyślany zabieg ustawodawcy, odpowiadający zasadom techniki legislacyjnej.
Warto przyjrzeć się nieco bliżej treści art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego. Dzięki temu uda się lepiej zrozumieć, jak należy interpretować pojęcie obszaru oddziaływania i jak uniknąć trudności w prawidłowym zastosowaniu związanych z nim przepisów w praktyce. Aby definicja stała się jaśniejsza, warto rozbić ją na pięć tworzących ją elementów. Są to:
1. teren wyznaczony,
2. otoczenie obiektu budowlanego,
3. przepisy odrębne,
4. ograniczenia,
5. zabudowa.
Sprawdźmy, co kryje się pod każdym z tych pojęć:
Teren wyznaczony
Projekt budowlany określa powierzchnię „terenu wyznaczonego” w formie opisowej. Opis zawarty w takim projekcie powinien zawierać numery działek, na które oddziaływać będzie nowa inwestycja, a także informację, czy obszar oddziaływania dotyczy całej działki, czy tylko jej określonej części. Projektant ma także obowiązek zamieścić w nim przepisy, na których podstawie tereny te uznaje się za objęte oddziaływaniem nowego obiektu budowlanego (samo podanie tytułów aktów prawnych czy numerów Dziennika Ustaw to za mało). Opis stanowi niezbędną de iure część projektu zagospodarowania terenu, który należy załączyć do wniosku o pozwolenie na budowę lub do zgłoszenia budowy (w zależności od postępowania).
Otoczenie obiektu budowlanego
Mianem „otoczenia obiektu budowlanego” określa się najczęściej – zwłaszcza w kontekstach niezwiązanych z prawem administracyjnym – obszar obejmujący sąsiednie działki, nie tylko budowlane. Sporo w tym racji: zwykle to właśnie one będą najsilniej poddane oddziaływaniu nowej inwestycji. Niemniej położenie nieruchomości w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji nie oznacza jeszcze, że dana nieruchomość „automatycznie” znajduje się w jej obszarze oddziaływania. Gdyby tak było, ustawodawca zaznaczyłby to expressis verbis w analizowanej przez nas definicji legalnej. Wszystko zależy od treści wspomnianych już „przepisów odrębnych”.
O jakie „przepisy odrębne” chodzi?
Przepisy, o których mowa w art. 3 pkt. 20 Prawa budowlanego to wszystkie obowiązujące w okresie, w którym toczy się dane postępowanie powszechnie wiążące przepisy prawa, które przewidują dla określonego terenu ograniczenia związane z nowym (przebudowanym, rozbudowywanym itd.) obiektem w zakresie zabudowy (nie innym). Takimi przepisami mogą być na przykład przepisy techniczno-budowlane, przepisy dotyczące ochrony zabytków, ochrony przeciwpożarowej, ochrony środowiska, itd. Właśnie ze względu na różnorodność tych regulacji w art. 3 Prawa budowlanego posłużono się tak ogólnym, z pozoru enigmatycznym określeniem. Jeżeli którykolwiek z tych przepisów powoduje dla danego terenu skutki w zakresie ograniczenia swobody zabudowy i następuje to w związku z realizacją inwestycji, teren ten znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu. Oddziaływanie inwestycji na dany teren powinno być indywidualne, aktualne i znajdować potwierdzenie w przepisach prawa materialnego. Pod pojęciem oddziaływania inwestycji nie mieści się natomiast oddziaływanie faktyczne, które nie jest poparte żadnym przepisem prawa. W takich sytuacjach sąsiedzi lub inne zainteresowane osoby mogą korzystać z powództw przewidzianych prawem cywilnym, np. ze względu na immisje różnego rodzaju (art. 144 k.c.). W grę wchodzić może także ochrona posesoryjna lub powództwo negatoryjne.
Ograniczenia zabudowy
Należy zwrócić uwagę, że interesująca nas definicja nie była obecna w Prawie budowlanym od początku. Pojawiła się w 2003 r., wraz ze zmianą art. 28 Prawa budowlanego. W 2015 r. definicję znowelizowano po raz pierwszy, dodając słowa „w tym zabudowy”. Ważna zmiana nastąpiła w 2020 r.: usunięto słowa „ograniczenia w zagospodarowaniu terenu”, zatem istotą art. 3 pkt 20 stały się już tylko „ograniczenia w zabudowie terenu”. Należy popdkreślić, że nie jest to zmiana kosmetyczna czy redakcyjna, a jej celem jest doprecyzowanie definicji i zlikwidowanie niejasności interpretacyjnych, pojawiających się nawet w judykaturze sądów administracyjnych. Pojęcie „ograniczeń zabudowy” jest węższe niż pojęcie „ograniczeń w zagospodarowaniu terenu”.
Ograniczenia w zabudowie odnoszą się jedynie do takich wpływów na nieruchomość (na działkę lub działki ją tworzące), które zupełnie wykluczają albo utrudniają tylko w pewnym stopniu prowadzenie prac budowlanych ze względu na kolizję z przepisami, które można najogólniej nazwać techniczno-budowlanymi. Innymi słowy, w aktualnym stanie prawnym chodzi o obszar (teren), względem którego inwestycja wprowadzi ograniczenia w swobodzie budowy innych budynków czy obiektów. Ograniczenia te muszą przy tym wynikać z przepisów dotyczących zabudowy nieruchomości (to właśnie są owe „przepisy odrębne” z art. 3 pkt 20). Nie można tu brać pod uwagę innego rodzaju, zwłaszcza subiektywnych uciążliwości (zatem i wnioski innych niż inwestor stron, kierowane do organu architektoniczno-budowlanego, nie będą w tym zakresie skuteczne).
Ograniczenia trzeba ustalać w każdej sprawie indywidualnie, odwołując się do przepisów odrębnych oraz cech konkretnego budynku czy budowli (zob. np. wyrok NSA z 14 grudnia 2010 r., II OSK 1872/09). Jakie przepisy odrębne znajdują zastosowanie w konkretnej sprawie administracyjnej, powinno być ustalone przez organ administracji. Urzędnicy nie mogą przerzucać tego obowiązku na stronę czy np. jej pełnomocnika, nawet jeśli dysponuje on odpowiednią wiedzą.
W art. 3 pkt 20 brak wskazania, że chodzi tylko o pewien zakres przepisów. Wobec tego, zgodnie z zasadą lege non distinguente nec nostrum est distinguere (łac. tam, gdzie ustawa nie przewiduje rozróżnień, i my nie powinniśmy ich wprowadzać), uznać trzeba, że chodzi o wszelkie przepisy, które są powszechnie obowiązujące, np. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego (zob. wyrok NSA z 16 marca 2011 r., II OSK 472/10). De lege lata, po ostatniej nowelizacji, nie można tu zaliczać (a czyniono to wcześniej, także w judykaturze) przepisów prawa cywilnego, zwłaszcza dotyczących prawa własności albo użytkowania wieczystego (zob. np. wyrok NSA z 12 maja 2022 r., II OSK 1443/19). Inne podejście prowadziłoby do udaremnienia celu wspomnianej wyżej nowelizacji art. 3 Prawa budowlanego. NSA wskazał ponadto, że uregulowania Prawa budowlanego, regulujące kto ma status strony postępowania, trzeba interpretować ściśle, nie zaś w sposób rozszerzający. Są one wyjątkiem względem ogólnej regulacji Kodeksu postępowania administracyjnego (ibidem).
Wyłączną przesłanką uznania, że dana nieruchomość leży w obszarze, na który będzie oddziaływać budowla, nie jest sąsiadowanie z działką (działkami), na której zamierzone są roboty budowlane (zob. wyrok NSA z 15 kwietnia 2010 r., II OSK 666/06).
Zabudowa i zagospodarowanie terenu
Zagospodarowanie wyznaczonego terenu, w tym jego zabudowa, które podlegają regulacjom ustawy o prawie budowlanym, wiążą się z lokalizacją na danym terenie obiektów lub urządzeń budowlanych. Terminem „zabudowa terenu” określa się wyłącznie możliwość rozmieszczenia obiektów lub urządzeń budowlanych bez odniesienia do ich kształtu i formy architektonicznej.
Kto jest odpowiedzialny za wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu?
Za wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu odpowiedzialny jest projektant. Obowiązek określenia tego obszaru przez projektanta wynika z art. 20 ust. 1 pkt. 1c Prawa budowlanego. Wynika ono również z art. 34 ust. 3 pkt. 5 Prawa budowlanego, który wskazuje, iż każdy projekt budowlany przedstawiony przez projektanta powinien zawierać m.in. informację o wspomnianym obszarze. Zasady wykonania tego obowiązku zostały określone w rozporządzeniu Ministra rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. W świetle § 18 tego aktu informacja o obszarze oddziaływania obiektu zawierać powinna:
1) wskazanie przepisów, w oparciu o które wyznaczono interesujący nas obszar
2) zasięg obszaru oddziaływania obiektu przedstawiony w formie opisowej bądź graficznej albo informację, że obszar oddziaływania mieści się w całości na działce (działkach), dla których go zaprojektowano.
Powyższe informacje zamieszczone przez projektanta w dokumentacji projektowej powinny się znaleźć w tym tomie dokumentacji budowlanej, który zawiera projekt zagospodarowania terenu (chodzi o jego część opisową, zob. § 14 rozporządzenia). Jeżeli projekt budowlany nie zawiera takiej informacji lub informacja ta nie spełnia wymogów z § 18 rozporządzenia z 2022 r., inwestor wzywany jest do uzupełnienia tego braku.
Ustalenie obszaru oddziaływania obiektu wg. Prawa budowlanego: kto ma go dokonać? Kiedy następuje?
Wg Prawa budowlanego ustalenie obszaru oddziaływania obiektu to jeden z pierwszych i podstawowych obowiązków organów administracji architektoniczno-budowlanej procedujących wniosek o pozwolenie na budowę bądź zgłoszenie. Następuje to na początku postępowania. Ustalenie wspomnianego obszaru decyduje bowiem o kręgu stron danego postępowania (zob. art. 28 Prawa budowlanego). Stroną w sprawie jest właściciel (użytkownik wieczysty, zarządca) każdej nieruchomości leżącej w obszarze oddziaływania zamierzonej inwestycji. Zgodnie z art. 10 § 1 k.p.a., organ administracji (np. starosta albo prezydent miasta) zobowiązany jest zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania. Dlatego też tak istotne jest, aby najpierw ustalić, kto jest stroną. Dzięki temu pisma i decyzje można kierować do właściwych podmiotów, unikając np. konieczności wznowienia postępowania lub stwierdzenia nieważności decyzji.
Stanowisko stron a zdanie urzędów
Ustalenia organu mogą być inne niż ustalenia dokonane przez projektanta. Organ może zarówno powiększyć omawiany tu obszar jak i wyznaczyć go w zakresie mniejszym niż projektant. Ustalenia i analiza organu dokonana w tym przedmiocie powinna być przedstawiona w uzasadnieniu decyzji o pozwoleniu na budowę (bądź w decyzji odmawiającej zezwolenia). Do tej kwestii odniesiemy się szerzej w dalszej części artykułu.
Jeżeli któraś ze stron zdecyduje się na zaskarżenie decyzji, organ drugiej instancji, (organ odwoławczy) weryfikuje ustalenia dotyczące obszaru oddziaływania obiektu. W wyniku sprawdzenia poprawności wykładni prawa i adekwatnego ustalenia okoliczności faktycznych, może obszar ten zawęzić jak i rozszerzyć. Znajduje to wyraz w uzasadnieniu decyzji rozstrzygającej odwołanie. Specyficzna sytuacja zachodzi, gdy odwołanie wniesione jest przez właściciela terenu, który przez organ odwoławczy nie został zaliczony do takiego obszaru. Wówczas postępowanie odwoławcze należy umorzyć lub według innych poglądów – uchylić zaskarżoną decyzję a następnie przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 26 stycznia 2016 r., II OSK 1501/13).
Co dzieje się gdy stanowisko projektanta budynku i administracji są niezgodne?
Niezależnie od siebie obszar oddziaływania obiektu wyznacza projektant oraz organ administracji architektoniczno-budowlanej. Warto podkreślić jednak, że organ administracji architektoniczno-budowlanej nie jest związany określeniem przygotowanym przez projektanta. Jeśli urzędnik nie zgadza się ze stanowiskiem projektanta w tym zakresie, może wezwać go do złożenia dodatkowych wyjaśnień. Podstawą prawną takiego żądania jest art. 20 ust. 1 pkt. 3 Prawa budowlanego, stanowiący o tym, że jednym spośród obowiązków projektanta jest „wyjaśnianie wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań”.
Niezgodność stanowisk projektanta i administracji budowlanej nie ma wpływu na wynik postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Oznacza to, że organ nie może wydać decyzji negatywnej, czyli odmawiającej zatwierdzenia projektu budowlanego, tylko na tej podstawie, że nie zgadza się ze sposobem wyznaczenia tego obszaru przez projektanta. Odmowa może być oparta jedynie na okolicznościach przewidzianych w prawie, nie ma charakter „kary” za niewłaściwe zdaniem organu postępowanie projektanta, strony lub innego uczestnika postępowania.
Trzeba pamiętać jednak, że jeśli projektant wadliwie określił obszar oddziaływania, może zostać pociągnięty do odpowiedzialności zawodowej na podstawie art. 95 pkt. 4 Prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem, odpowiedzialności zawodowej w budownictwie podlegają osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne, które nie spełniają lub spełniają niedbale swoje obowiązki.
Znaczenie ustalenia obszaru oddziaływania budynku albo innego obiektu budowlanego dla określenia, kto jest stroną postępowania
W praktyce dokonane lege artis określenie obszaru oddziaływania obiektu budowlanego jest szczególnie istotne, nie tylko, gdy chodzi o budowę zakładów przemysłowych, magazynów czy innych większych obiektów. To właśnie ta czynność decyduje o sposobie postępowania koniecznym do uzyskania pozwolenia na budowę (zwłaszcza gdy okaże się, że obszar oddziaływania obiektu nie mieści się w granicach działki).
Kluczowy przepis
W art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego czytamy, że „stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu”. Ustalenie tego właśnie obszaru pozwala więc jasno określić strony postępowania, umożliwiając tym samym podmiotom mającym przymiot strony w danym postępowaniu zapoznanie się z aktami sprawy, zgłaszanie wniosków wymagających ustosunkowania się przez odpowiednie organy. Szczególnie ważne w praktyce jest uprawnienie do składania odwołań od decyzji wydanych w pierwszej instancji. Strony mogą także korzystać ze środków zaskarżenia do sądu administracyjnego. Warto podkreślić w tym miejscu, że niewłaściwe określenie stron wynikające z błędnie wyznaczonego obszaru, na który oddziaływać będzie inwestycja może mieć poważne konsekwencje. Trzeba liczyć się np. z uchyleniem decyzji o pozwoleniu na budowę w trybie postępowania wznowieniowego lub postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji. W pierwszym przypadku podstawą wznowienia może in concreto okazać się uniemożliwienie stronie (czyli temu, czyja posesja znajdowała się w granicach obszaru z art. 30 pkt 20 Prawa budowlanego) udziału w postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania administracyjnego). Podstawą stwierdzenia nieważności decyzji może być jej wydanie z rażącym (czyli dostrzegalnym bez konieczności analizowania sprawy, widocznym prima facie) naruszeniem prawa (art. 156 § 1 pkt 2 Kodeksu postępowania administracyjnego). Z taką sytuacją możemy mieć do czynienia np. wtedy, gdyby organ administracji budowlanej co prawda przytoczył przepis w aktualnym brzmieniu, jednak przyjął, że obszar ograniczenia zabudowy to to samo, co obszar ograniczenia zagospodarowania terenu albo obszar, na którym mogą wystąpić immisje.
Jednocześnie, zgodnie z wyrokiem NSA z 12 kwietnia 2011 r.,II OSK 644/10, uznanie właściciela (odpowiednio: użytkownika wieczystego, zarządcy) posesji znajdujących się w obrębie obszaru z art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego za stronę nie jest zależne od tego, czy projekt budowlany spełnia wszelkie prawnie określone wymagania (np. zachowanie odpowiednich odległości od granic działki oraz sąsiednich budynków).
Zachowanie odległości od granic sąsiednich nieruchomości, określonych między innymi w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych nie jest jednoznaczne z tym, że obszar, na który będzie oddziaływać inwestycji nie wykroczy poza teren danej działki. Niekiedy ma to miejsce, jednak nie można mówić tu o zasadzie, tym bardziej zasadzie prawnej. Potwierdza to np. wyrok NSA z 7 sierpnia 2014 r., 11 OSK 391/13.
Czym są obszary oddziaływania budynku w zakresie funkcji oraz w zakresie bryły?
Dla ustalenia obszaru oddziaływania budynku lub innego obiektu zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, trzeba wziąć pod uwagę dwa zakresy.
Są to zakres funkcji i zakres bryły. Ustala się je podczas analizy oddziaływania danego obiektu. Oddziaływanie zarówno w zakresie bryły, jak i w zakresie funkcji wynika np. z norm prawnych zawartych w rozporządzenia dotyczącego warunków technicznych, którym winny odpowiadać budynki ich sytuowanie (zob. w zw. z tym np. wyrok NSA z 27 lipca 2022 r., II OSK 1857/19).
Oddziaływanie w zakresie funkcji
Zakres funkcji odnosi się do tego, w jaki sposób obiekt oddziałuje, jeśli chodzi o wymagania związane z użytkowaniem danego obszaru. Za oddziaływanie w zakresie funkcji uznaje się na przykład konieczność zmiany na danym obszarze przepisów pożarowych czy sanitarnych oraz wpływ zamierzenia budowlanego na powstawanie ograniczeń w możliwości zabudowy pobliskich terenów. Takie ograniczenia mogą powstawać np. w razie budowy obiektów, przy których konieczne jest zachowanie odpowiednich odległości. Warunki są określone w poszczególnych paragrafach cytowanego już rozporządzenia o warunkach technicznych. Właśnie w tym akcie odnajdziemy przepisy dotyczące odległości od okien i granic, jakie należy zachować w przypadku rozmieszczania np. stanowisk postojowych (§ 19), śmietników (§ 22 i 23), studni z wodą dla ludzi (§ 31) czy też urządzeń sanitarno-gospodarczych (§ 36).
Kanalizacja to ważna sprawa
W odnoszącym się do odległości niektórych urządzeń sanitarnych § 36 ust 1 czytamy, że odległość wylotów oraz pokryw wentylacji z np. zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe, powinna wynosić przynajmniej:
1.1) od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz do magazynów produktów spożywczych – 15 m;
1.2) od granicy działki sąsiedniej, drogi (ulicy) lub ciągu pieszego – 7,5 m”.
Natomiast ust. 2 tegoż przepisu wymaga, by m.in. w zabudowie jednorodzinnej bądź zagrodowej wspomniane odległości wynosiły minimum:
1.1) „od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi – 5 m,”
1.2) „od granicy działki sąsiedniej, drogi (ulicy) lub ciągu pieszego – 2 m”.
W kolejnych ustępach § 36 „warunków” określono wymagane minimalne odległości pokryw i wylotów wentylacji z dołów ustępów nieskanalizowanych oraz zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe i kompostowników o pojemności od 10 do 50 m3. Określono też warunki pozwalające na ustalenie dla niektórych typów działek budowlanych mniejsze odległości. Chodzi tu m.in. o sytuacje, gdy decyzję o zmniejszeniu odległości podejmuje właściwy organ w decyzji „w-z-”, w porozumieniu z państwowym wojewódzkim inspektorem sanitarnym, a także sytuacje, gdy kryte zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe oraz doły ustępowe znajdują się „w odległości mniejszej niż 2 m od granicy, w tym także przy granicy działek, jeżeli sąsiadują z podobnymi urządzeniami na działce sąsiedniej, pod warunkiem zachowania odległości określonych w § 31 i § 36 [rozporządzenia]”.
Oddziaływanie budynku albo innej budowli w zakresie bryły
Oddziaływanie w zakresie bryły (formy) jest tym, co większość z nas intuicyjnie rozumie jako oddziaływanie nowej inwestycji na pobliskie nieruchomości. Chodzi tu np. o zmniejszenie dostępu światła słonecznego, utrudnienie dojścia czy przesłanianie widoku. Kwestia przesłaniania jest unormowana w § 13 ust 1” warunków”. Zgodnie z nim, odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi (np. domu, biura, hali produkcyjnej) od innych obiektów powinna pozwalać na naturalne oświetlenie tych pomieszczeń. Uznaje się to za spełnione, jeśli między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem w wewnętrznym licu ściany na osi okna przesłanianego pomieszczenia, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku bądź inny obiekt przesłaniający „w odległości mniejszej niż:
a) wysokość przesłaniania – dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m, [lub]
b) 35 m – dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m”.
§ 13 ust. 2 dodaje, że wysokość przesłaniania, o której wyżej mowa, trzeba mierzyć od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego aż do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego (jego przesłaniającej części). Możliwe jest jednak sytuowanie obiektu przesłaniającego w odległości przynajmniej 10 m od okna pomieszczenia przesłanianego, takiego jak maszt, komin, wieża lub inny obiekt budowlany, bez ograniczenia jego wysokości, lecz o szerokości przesłaniającej maksymalnie 3 m, zmierzonej ją równolegle do płaszczyzny okna” (§ 13 ust. 3). Zgodnie z § 13 ust. 4 „odległości, o których mowa w ust. 1 pkt 1, mogą być zmniejszone nie więcej niż o połowę” ale tylko w zabudowie śródmiejskiej”.
Kwestie związane z zacienianiem precyzują natomiast § 40 i § 60 rozporządzenia. W znowelizowanym w roku 2023 § 40 możemy przeczytać, że:
„Plac zabaw dla dzieci dostępny również dla osób ze szczególnymi potrzebami wykonuje się w przypadku budowy jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym liczba mieszkań przekracza 20, a także w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20, przy czym co najmniej 30% powierzchni placu zabaw dla dzieci znajduje się na terenie biologicznie czynnym (§ 40 ust. 1).
(…)
3. Nasłonecznienie co najmniej 50% powierzchni placu zabaw dla dzieci wynosi co najmniej 2 godziny, liczone w dniach równonocy, w godzinach 10:00-16:00. W zabudowie śródmiejskiej dopuszcza się nasłonecznienie nie krótsze niż 1 godzina. (§ 40 ust. 3).”.
§ 60 rozporządzenia odnosi się natomiast do kwestii związanych z odpowiednim, wymaganym przez prawo nasłonecznieniem pomieszczeń. Zgodnie z nim:
„Pomieszczenia przeznaczone do zbiorowego przebywania dzieci w żłobku, klubie dziecięcym, przedszkolu, innych formach opieki przedszkolnej oraz szkole, z wyjątkiem pracowni chemicznej, fizycznej i plastycznej, powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia wynoszący co najmniej 3 godziny w dniach równonocy w godzinach 8.00–16.00, natomiast pokoje mieszkalne – w godzinach 7.00–17.00. (§ 60 ust.1).
W mieszkaniach wielopokojowych wymagania ust. 1 powinny być spełnione przynajmniej dla jednego pokoju (§ 60 ust. 2).
W przypadku budynków zlokalizowanych w zabudowie śródmiejskiej dopuszcza się ograniczenie wymaganego czasu nasłonecznienia, określonego w ust. 1, do 1,5 godziny, a w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego w takiej zabudowie nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia” (§ 60 ust. 3).
Jak widać, przepisy, których uwzględnienia wymaga art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego są często regulacjami bardzo szczegółowymi, by nie rzecz kazuistycznymi. Są adresowane przede wszystkim do projektantów i innych uczestników procesu inwestycyjnego, np. kierownika budowy. Ich przestrzeganie ma duże znaczenie, gdy chodzi o ochronę zdrowia ludzkiego, minimum komfortu mieszkańców domów czy budynków wielorodzinnych, a także np. właściwe warunki wychowania dzieci. Z tego względu nie mogą one – np. w trakcie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę – być traktowane jako jedynie niewiążące postulaty czy wskazówki.
