Podział nieruchomości na mniejsze części wiąże się z długotrwałą procedurą administracyjną, którą opisujemy w niniejszym artykule. Gdy jednak uda się dokonać tych wszystkich formalności, często możemy liczyć na sprzedaż z zyskiem. Zaznaczyć tutaj należy, że ostateczna decyzja należy do wójta (burmistrza lub prezydenta miasta).
Wstępny projekt podziału gruntu
Pierwszym krokiem zmierzającym do podziału nieruchomości jest sporządzenie wstępnego planu podziału nieruchomości. Możemy go wykonać samodzielnie na podstawie mapy zasadniczej lub kopii mapy katastralnej, uzupełnionej o niezbędne elementy zagospodarowania terenu (mapy można uzyskać w powiatowych lub miejskich ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej).
Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie trybu i sposobu dokonywania podziałów nieruchomości wstępny plan podziału powinien zawierać:
- granice nieruchomości podlegającej podziałowi;
- oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku - według innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości;
- powierzchnię nieruchomości podlegającej podziałowi;
- naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu;
- przedstawione w kolorze czerwonym powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek gruntu;
- przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję sposobu zapewnienia dostępu projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi publicznej.
Zapewnienie dostępu do drogi
Należy pamiętać, że działki które powstaną po wydzieleniu muszą mieć dostęp do drogi publicznej. Warunek ten często uniemożliwia podział gruntu według wcześniej zamierzonego planu. Dostęp do drogi publicznej nie oznacza, że działka musi przylegać do takiej drogi. Ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza następujące rozwiązania (art. 93 ust. 3):
- wydzielenie drogi wewnętrznej i ustanowienie dla nowych działek służebności drogowych;
- ustanowienie służebności (gdy nie ma jak wytyczyć wewnętrznej drogi);
- sprzedaż nowo utworzonej działki wraz z udziałem w prawie do innej działki, stanowiącej drogę wewnętrzną;
Wniosek o zaopiniowanie podziału
Po przygotowaniu wstępnego projektu podziału nieruchomości następnym krokiem jest uzyskanie opinii od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W tym celu należy złożyć wniosek z załączoną dokumentacją:
- trzy odpisy projektu;
- akt własności nieruchomości;
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków;
- decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli ją posiadamy, a nie jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu);
Po otrzymaniu dokumentów wójt (burmistrz lub prezydent) wydaje opinię. Gdy jest ona dla nas niekorzystna, to możemy złożyć zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie skargę do sądu administracyjnego.
Gdy nasz wniosek został zaopiniowany pozytywnie, jest on podwaliną do sporządzenia właściwego planu podziału nieruchomości. Ten dokument musi być już wykonany przez geodetę z uprawnieniami do dokonywania rozgraniczeń i podziałów nieruchomości oraz sporządzania dokumentacji do celów prawnych.
Podział a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Wyróżniamy dwie ścieżki administracyjne dążące do podziału nieruchomości. Pierwsza z nich zastosowanie ma wtedy, gdy dla terenów na jakich znajduje się nieruchomość został ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz druga - gdy takiego planu nie ma.
W pierwszym przypadku podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, ponieważ określa on minimalną wielkość działek oraz cele na jakie można je przeznaczyć. I tak, zgodnie z art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami, działki, które powstaną w wyniku podziału nieruchomości rolnej lub leśnej, na terenach objętych planem, nie mogą być mniejsze niż 0,3 ha. Przewidziane są dwa wyjątki od tej zasady, to jest gdy celem podziału jest powiększenie działki sąsiedniej lub uregulowanie rozgraniczenia sąsiednich działek.
W drugim wypadku (braku planu) stosuje się zasady z art. 94 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że podział nie może być sprzeczny z przepisami odrębnymi (przepisy dotyczące min. ochrony przyrody, zabytków, etc.), i musi być zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Właściwe postępowanie podziałowe
Wniosek o podział nieruchomości składa się ponownie do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Dołącza się do niego:
- dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości;
- wypis i wyrys z katastru nieruchomości;
- obowiązującą w dniu złożenia wniosku decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli była wydana przed dniem złożenia wniosku o podział;
- wstępny projekt podziału (z wyjątkiem sytuacji, gdy podział ma być dokonany niezależnie od planu miejscowego);
- dokumentację geodezyjną, na którą składa się:
- protokół z przyjęcia granic nieruchomości podpisany przez właściciela (użytkownika wieczystego) wnioskującego o podział oraz przez właścicieli (użytkowników wieczystych) nieruchomości sąsiednich,
- mapa z projektem podziału,
- wykaz zmian gruntowych,
- wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej.
W przypadku, gdy nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków należy również dołączyć pozwolenie na podział wydane przez wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Jeżeli nie złożymy któregokolwiek z wymaganych załączników, urząd wezwie nas do uzupełnienia wniosku, w ciągu siedmiu dni od doręczenia wezwania. Jeśli natomiast wniosek jest kompletny, to okres do wydania decyzji zatwierdzającej podział nie powinien być dłuższy niż dwa miesiące.
Ostateczna decyzja zatwierdzająca podział
Postępowanie w sprawie podziału nieruchomości kończy się z chwilą, gdy decyzja zatwierdzająca podział staje się ostateczna (minie termin odwołania się od niej). Działki zostają w sferze prawnej wyodrębnione i można dla nich zakładać odrębne księgi wieczyste.
Wpisy w księdze wieczystej i katastrze nieruchomości
Ostateczna decyzja zatwierdzająca podział stanowi podstawę do dokonania stosownych wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości oraz naniesienia zmian na gruncie.
Zmiana w katastrze nieruchomości dokonywana jest z urzędu (bez wniosku właściciela). Organ, który wydał decyzję o podziale, zobowiązany jest przesłać jej odpis do starosty prowadzącego ewidencję gruntów w terminie 30 dni od daty uzyskania przez decyzję waloru ostateczności. Następnie wprowadzane są do ewidencji zmiany wynikające z decyzji oraz dołączonych do niej dokumentów.
Oznaczenie nieruchomości w księdze wieczystej dokonywane jest na wniosek właściciela (użytkownika wieczystego) podzielonego gruntu. Musi on wystąpić o założenie nowych ksiąg dla wydzielonych działek (opłata 60 zł za każdą) i wpisanie prawa własności lub użytkowania wieczystego (opłata 200 zł). Do wniosku dołącza się decyzję o zatwierdzeniu podziału nieruchomości wraz z dokumentacją geodezyjną.
Na wniosek właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości uprawniony geodeta wyznacza i utrwala znakami granicznymi na gruncie nowe punkty graniczne z których to czynności sporządza protokół. Dokumenty geodezyjne sporządzone przez geodetę włączone są do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.
Potrzebujesz profesjonalnego wsparcia prawnego w sprawach związanych z prawem budowlanym? Nasi doświadczeni prawnicy posiadają wiedzę i umiejętności, aby pomóc Ci w rozwiązaniu trudności i osiągnięciu pożądanych rezultatów. Skontaktuj się z nami już dziś, aby omówić swoje potrzeby i skorzystać z naszych usług.
