Użytkownik wieczysty zobowiązany jest ponosić opłaty roczne z tytułu użytkowania nieruchomości. Wartość opłaty uzależniona jest od wartości tej nieruchomości. Zmiana jej wartości może prowadzić do aktualizacji opłaty rocznej. Może to polegać na podwyższeniu opłaty jak i jej obniżce. Zasady zmiany wielkości opłaty rocznej opisane są w ustawie o gospodarce nieruchomościami, w art. 77 i następne. Reguły opisane w niniejszym artykule dotyczą każdego rodzaju nieruchomości (mieszkaniowych, użytkowych, itd.)
Zasady aktualizacji opłaty rocznej
Aktualizacja opłaty następuje wówczas gdy wartość nieruchomości ulega zmianie. W razie zwiększenia wartości nieruchomości wysokość opłaty rocznej ulega podwyższeniu. Natomiast w razie zmniejszenia wartości nieruchomości wysokość opłaty rocznej jest obniżana.
Podwyższenie opłaty rocznej może nastąpić nie częściej niż raz na 3 lata. Ta zasada nie przewiduje żadnych wyjątków. Inaczej jest w przypadku obniżenia opłaty rocznej. Obniżka taka ma bowiem charakter wyjątkowy. Jest ona możliwa co do nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe tylko w okresie pierwszych 5 lat licząc od dnia zawarcia umowy użytkowania wieczystego. W późniejszym okresie aktualizacji opłaty w dół nie dokonuje się. Co do nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na inne cele niż mieszkaniowe w ogóle nie jest możliwe dokonywanie obniżenia opłaty.
Aktualizacja opłaty z urzędu
Aktualizacji opłaty dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego. Aktualizacja z urzędu następuje w ten sposób, że właściwy organ w terminie do 31 grudnia roku poprzedzającego przesyła pismo o wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty wraz z ofertą przyjęcia jej nowej wysokości (art.78 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty oraz pouczenie o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. W piśmie musi być również ujęta informacja o tym gdzie można zapoznać się z operatem szacunkowym, który stanowił podstawę do aktualizacji.
Sprzeciw co do aktualizacji opłaty użytkowania wieczystego
Jeżeli użytkownik wieczysty nie zgadza się z wypowiedzeniem, to w terminie 30 dni od dnia jego otrzymania może złożyć specjalny wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego. We wniosku należy wskazać, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.
Ustawa nie zawiera innych wymogów co do treści wniosku, powinien więc on odpowiadać ogólnym wymogom pism składanych w postępowaniu administracyjnym (miejsce i data sporządzenia, oznaczenie wnoszącego pismo i jego podpis oraz oznaczenie organu do którego jest wnoszony sprzeciw.)
Wniosek do kolegium składa się na piśmie w dwóch egzemplarzach, podlega on opłacie skarbowej. Ważne jest, że złożenie wniosku nie zwalnia z obowiązku uiszczenia opłaty w dotychczasowej wysokości. Istotnym skutkiem jest więc to, że do czasu rozpoznania sprawy przez kolegium nie ma obowiązku uiszczania nowej opłaty rocznej.
Postępowanie przed samorządowym kolegium odwoławczym
Wniesienie sprzeciwu inicjuje postępowanie przed kolegium odwoławczym. Pierwszymi czynnościami tego organu jest wyznaczenie terminu pierwszej rozprawy i doręczenie organowi odpisów wniosku. Kolegium co do zasady powinno skłaniać strony do zawarcia ugody. W rozprawie mogą wziąć udział użytkownik wieczysty i przedstawiciel organu, który dokonał wypowiedzenia opłaty rocznej. Jeżeli do ugody nie dojdzie to po przeprowadzeniu rozprawy wydawane jest orzeczenie.
Od orzeczenia kolegium odwołanie nie przysługuje. W razie uwzględniania zarzutów użytkownika wieczystego kolegium ustala nową wysokość opłaty. Natomiast w razie podzielenia stanowiska organu kolegium oddala wniosek użytkownika wieczystego. W orzeczeniu kolegium rozstrzyga się również o kosztach postępowania. Ponosi je ta strona, która przegrała sprawę. Opłata roczna ustalona orzeczeniem kolegium bądź określona w ugodzie obowiązuje od 1 stycznia roku następującego po roku w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.
Sprzeciw od orzeczenia kolegium odwoławczego
Tak jak wskazano wyżej od orzeczenia kolegium nie można wnieść odwołania. Można je zakwestionować w drodze specyficznego środka prawnego, to jest poprzez wniesienie sprzeciwu (art. 80 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Sprzeciw wnosi się w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia kolegium. Jest to różnoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego. Sprawa jest więc dalej rozpoznawana przez sąd rejonowy właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie kolegium traci moc.
W sprzeciwie można zakwestionować całość bądź część rozstrzygnięcia kolegium. Sprzeciw może dotyczyć również tylko kosztów postępowania. W takim wypadku orzeczenie kolegium nie traci mocy a sąd bada tylko zasadność rozstrzygnięcia o kosztach na posiedzeniu niejawnym (poza rozprawą).
„Z mojej praktyki zawodowej wynika, że warto kwestionować aktualizację opłaty rocznej dokonanej z urzędu. Często bowiem jest tak, że aktualizacja jest zbyt wysoka, a operaty szacunkowe sporządzone na zlecenie gminy nie zawsze są prawidłowe. Użytkownik wieczysty powinien wykazać się cierpliwością i doprowadzać do procesu sądowego, bowiem dopiero na tym etapie najczęściej dochodzi do obniżenia wartości aktualizacji, a korzyści są ogromne.”
Potrzebujesz prawnika, który zna się na prawie budowlanym? Nasza kancelaria prawnicza posiada doświadczony zespół specjalistów, którzy pomogą Ci w rozwiązaniu wszelkich problemów prawnych związanych z budową, remontem czy sporami. Skontaktuj się z nami, aby umówić się na spotkanie i uzyskać profesjonalną pomoc prawną.
