Wysokość kar umownych w umowach o roboty budowlane jest wiążąca dla obu stron kontraktu. Karę umowną, określaną często jako rodzaj zryczałtowanego odszkodowania, można określić przez podanie kwoty pieniędzy (np. 10 000 zł) lub w inny sposób, np. 1% wynagrodzenia należnego wykonawcy za każdy dzień zwłoki. Prawo cywilne pozostawia tu spory margines swobody. Dzięki temu możliwa jest – tak potrzebna w życiu gospodarczym, w tym w sektorze budowlanym – elastyczność.
Wysokość kary umownej w umowach o roboty budowlane: co warto wiedzieć?
Warto zwrócić w tym miejscu uwagę, że wysokość kar umownych w umowach o roboty budowlane, czy to określona wprost, czy to jako procent wynagrodzenia należnego wykonawcy, może być bardzo znaczna. Warto pamiętać, że spora część kontraktów budowlanych, np. zawieranych w ramach procedur przewidzianych w Prawie zamówień publicznych, dotyczy realizacji obiektów o wartości wielu milionów złotych. W takim wypadku, 1 lub 2% wynagrodzenia może wynosić np. kilkaset tysięcy złotych.
Specyficzny ryczałt
Kara umowna, zwana także odszkodowaniem umownym, należy się inwestorowi w zastrzeżonej wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody (art. 484 k.c.). Szkoda ta może być większa – i to znacznie – od wysokości kary umownej. Może być także mniejsza. Dyskusyjne jest to, czy można domagać się interesującego nas świadczenia, gdy szkody w ogóle brak.
Na zasadach ogólnych można dochodzić zarówno tzw. szkody bezpośredniej, czyli straty po stronie poszkodowanego (np. wartości materiałów zniszczonych przez wykonawcę), jak i utraconego zysku (nieosiągniętej korzyści, np. utracone czynsze ze względu na opóźnienie w oddaniu budynku do użytkowania; zob. art. 361 k.c.).
Wykonawca może żądać zmniejszenia przewidzianej w kontrakcie kary wówczas, gdy w znacznej części wykonał swoje zobowiązanie. Może także podnieść zarzut miarkowania kary, to jest żądać jej obniżenia twierdząc, że jest ona rażąco wygórowana (art. 484 § 2 k.c.).
Przepis ważny w praktyce
Wyjaśnijmy w tym miejscu, że kara umowna należy się, gdy zobowiązany nie wykonał lub wykonał w nienależyty sposób swe świadczenie niepieniężne (np. wybudowanie domu czy bloku mieszkalnego). Spojrzenie na mający podstawowe znaczenie dla interesującej nas problematyki art. 483 k.c. wskazuje, że kary umownej nie można zastrzec, gdy chodzi o niewykonanie albo niewłaściwe wykonanie zobowiązania pieniężnego. Wobec tego, nieważne byłoby postanowienie, przewidujące karę umowną dla osoby, która nie zwraca w terminie pożyczonych pieniędzy albo np. nie wypłaca na czas wynagrodzenia za dzieło czy prace budowlane. W takich sytuacjach funkcje kary umownej pełnią przede wszystkim odsetki. Odrębną sprawą jest wówczas dochodzenie odszkodowania, czy to za niewłaściwe wykonanie umowy (zob. art. 471 i n. k.c.), czy to tytułem czynu niedozwolonego (zob. art. 415 i n. k.c.).
Wysokość kar umownych w umowach o roboty budowlane: spojrzenie na orzecznictwo
Podobnie jak w całym prawie umów, szczególnie ważne dla praktyki prawnej w zakresie wysokości kar umownych w umowach o roboty budowlane ma judykatura. Dzięki niej możliwe jest przewidzenie, jakie rozwiązania warto wprowadzać do kontraktów budowlanych. Innymi słowy: orzecznictwo pomaga w wypracowaniu dobrych praktyk, przyczynia się także do wzrostu świadomości prawnej wśród przedsiębiorców.
Przejrzyste mechanizmy
Trzeba zwrócić najpierw uwagę na to, że kara umowna należy się uprawnionemu wierzycielowi w pieniądzu. Powinna to być – jak wskazuje art. 483 § 1 k.c. – „określona suma”. Strony umowy mogą odwołać się do zgodnie ustalonego miernika – podstawy wyliczenia owej sumy. Sąd Najwyższy zwrócił jednak uwagę, iż powinien to być miernik na tyle precyzyjny, by w przyszłości, w razie gdy spełnią się przesłanki naliczenia kary, konieczne było jedynie dokonanie obliczeń (działań arytmetycznych). Na tym etapie nie może następować arbitralne ustalanie czy dookreślanie podstawy determinującej wysokość interesującej nas kary (zob. wyrok SN z 3 października 2019 r., I CSK 280/10). Oczywiście nie przekreśla to możliwości renegocjacji umowy.
Górna granica kary z art. 483 k.c.
Co ciekawe, pewne wątpliwości budzi to, czy wobec przewidzianego w Kodeksie wymogu „określoności” sumy należnej jako kara umowna niezbędne jest określenie górnego progu tejże (jej maksymalnej wysokości). I w orzecznictwie, i w doktrynie występują rozbieżności. Za koniecznością określenia maksimum opowiedział się np. SN w wyroku z 22 października 2015 r., IV CSK 687/14. Przeciwne stanowisko zajęto jednak np. w uchwale SN z 9 grudnia 2021 r., III CZP 16/21.
Zakres swobody umawiających się stron
Prawo pozwala na zastrzeżenie kilku kar z art. 483 k.c. Ich wysokość nie musi być jednakowa. Ponadto mogą one dotyczyć różnych, zdefiniowanych w umowie uchybień po stronie dłużnika (np. postanowienie SN z 23 maja 2024 r., I CSK 1677/23 oraz wyrok SN z 6 sierpnia 2024 r., II CSKP 2160/22).
Można też ustalić, że waluta, w której wyraża się kara umowna będzie inna, niż waluta świadczenia głównego (zob. art. 358 § 1 k.c. oraz wyrok SN z 14 kwietnia 2016 r., II CSK 447/15).
Wysokość kary umownej w umowie o roboty budowlane a potrącenie
Wysokość kary umownej przewidzianej w umowie o roboty budowlane może być np. renegocjowana. Na wysokość sumy, którą będzie musiał in concreto zapłacić wykonawca (dłużnik) wpływ będzie mieć także możliwość dokonania potrącenia.
Jak należy przeprowadzić rozliczenia stron?
Warto zwrócić w tym miejscu uwagę, że potrącenie, zwane także kompensatą, to jedna z bezgotówkowych form rozliczeń.
Przesłanki potrącenia ustawowego określa art. 498 k.c. Zgodnie z tym przepisem kompensata jest możliwa, gdy dwa podmioty (wykonawca i inwestor) są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami a wierzytelność jest tego samego rodzaju i jest wymagalna.
Potrącenie powoduje, że obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Wyjaśnijmy to na przykładzie, dzięki któremu przepis stanie się łatwiejszy w odczytaniu.
1) Inwestor musi zapłacić wykonawcy 1000 zł wynagrodzenia.
2) Wykonawca musi zapłacić inwestorowi 100 zł tytułem kary umownej.
3) Inwestor dokonuje potrącenia kary umownej z wynagrodzenia.
Skutkiem potrącenia jest to, że wynagrodzenie wykonawcy zmniejsza się do kwoty 900 zł.
Jednostronna decyzja uprawnionego
Dla dokonania potrącenia ustawowego z art. 498 k.c. wystarczające jest wysłanie pisma – oświadczenia o potrąceniu do drugiej strony. Nie jest wymagane uzyskanie zgody na potrącenie, możliwość kompensaty wynika bowiem wprost z kodeksu cywilnego. Czym innym jest potrącenie umowne. Tu strony mogą – zgodnie z zasadą swobody umów z art. 353 (1) k.c. – potrącić np. wierzytelności, które jeszcze nie są wymagalne.
Doświadczenie adwokatów i radców prawnych pokazuje, że czasami strony w umowach wyłączają możliwość potrącenia. Musi to mieć formę wyraźnego zapisu. Jego skutkiem jest to, że taka forma rozliczeń bezgotówkowych jest między tymi stronami (ale nie innymi podmiotami, np. poręczycielem czy bankiem-gwarantem) niemożliwa.
Potrącenie kary z art. 483 k.c. w razie sporu między kontrahentami
Wyżej opisane zasady stosuje się także w sytuacji, gdy między stronami istniej spór, w tym nawet spór toczący się przed sądem państwowym albo polubownym. Inwestor może potrącić kary umowne nawet wówczas, gdy wykonawca nie zgadza się z tym, że musi te kary zapłacić. Brak zgodności stanowisk stron nie wyklucza zatem złożenia pisma o potrąceniu. Jeżeli strony się ostatecznie nie porozumieją, to zasadność potrącenia będzie musiał ocenić sąd.
W toku procesu
Na zakończenie chcemy dodać, że potrącenie jest w zasadzie możliwe w każdym czasie, w tym również w toku trwającego procesu (wtedy mamy do czynienia również z zarzutem potrącenia) lub innego postępowania. Jeśli oświadczenie o potrąceniu jest składane dopiero w toku postępowania sądowego, podnosząc zarzut potrącenia pozwany (np. wykonawca) jednocześnie oświadcza wolę dokonania potrącenia (zob. np. wyrok SN z 7 listopada 2008 r., II CSK 243/08). Należy pamiętać jednak, że w świetle art. 203(1) § 1 k.p.c. podstawą zarzutu potrącenia może być w zasadzie tylko wierzytelność pozwanego z tego samego stosunku prawnego (np. z umowy), co wierzytelność, której dochodzi powód. De lege lata pozwany może skorzystać z zarzutu potrącenia najpóźniej, gdy wdaje się w spór co do meritum sprawy bądź w okresie dwóch tygodni od dnia, w którym jego potrącana wierzytelność stała się wymagalną (art. 203 (1) § 2 k.p.c.). Zarzut można podnieść jedynie w piśmie procesowym (ibidem, § 3).
Conditio sine qua non skutecznego zarzutu potrącenia jest dokładne określenie wierzytelności potrącającego (jej skonkretyzowane, np. podanie dokładnej kwoty, zob. np. wciąż aktualny wyrok SN z 30 maja 1968 r., II PR 202/68).
