W umowie o roboty budowlane można wprowadzić zapis o karach umownych. Kara umowna to suma pieniędzy jaką podmiot zobowiązany musi zapłacić w razie nie wykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Kara nie może być przewidziana za niewłaściwą realizację zobowiązań pieniężnych czyli np. za zwłokę w zapłacie.
Wysokość kary umownej w umowie za roboty budowlane
Wysokość kary umownej w umowie o roboty budowlane może być określona wprost lub jako procent wynagrodzenia należnego wykonawcy. Kara umowna należy się inwestorowi w zastrzeżonej wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody (art. 484 k.c.).
Wykonawca może żądać zmniejszenia kary wówczas, gdy w znacznej części wykonał swoje zobowiązanie. Może także podnieść zarzut miarkowania kary, to jest żądać jej obniżenia twierdząc, że jest ona rażąco wygórowana (art. 484 par. 2 k.c.).
Potrącenie kary
Potrącenie jest potocznie nazywane kompensatą, jest to bezgotówkowa forma rozliczeń. Przesłanki potrącenia określa art. 498 k.c. Zgodnie z tym przepisem kompensata jest możliwa gdy dwa podmioty (wykonawca i inwestor) są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami a wierzytelność jest tego samego rodzaju i jest wymagalna.
Potracenie powoduje, że obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Wyjaśniając to na przykładzie:
- Inwestor musi zapłacić wykonawcy 1000zł wynagrodzenia.
- Wykonawca musi zapłacić inwestorowi 100zł tytułem kary umownej.
- Inwestor dokonuje potrącenia kary umownej z wynagrodzenia.
- Skutkiem potrącenia jest to, że wynagrodzenie wykonawcy zmniejsza się do kwoty 900zł.
Dla dokonania potrącenia wystarczające jest wysłanie pisma – oświadczenia o potrąceniu do drugiej strony. Nie jest wymagane uzyskanie zgody na potrącenie, możliwość kompensaty wynika bowiem wprost z kodeksu cywilnego.
Czasami strony w umowach wyłączają możliwość potrącenia. Musi to mieć formę wyraźnego zapisu. Jego skutkiem jest to, że taka forma rozliczeń bezgotówkowych jest między tymi stronami niemożliwa.
Potrącenie kary w razie sporu
Powyższe zasady stosuje się także w sytuacji, gdy między stronami istniej spór, w tym nawet spór sądowy. Inwestor może potrącić kary umowne nawet wówczas, gdy wykonawca nie zgadza się z tym, że musi te kary zapłacić. Brak zgodności stanowisk stron nie wyklucza złożenia pisma o potrąceniu. Jeżeli strony się ostatecznie nie porozumieją, to zasadność potrącenia będzie musiał ocenić sąd. Warto również wspomnieć, że potrącenie jest możliwe w każdym czasie, w tym również w toku trwającego procesu sądowego.
Szukasz prawnika specjalizującego się w prawie budowlanym? Nasza kancelaria prawnicza zapewnia kompleksową pomoc prawną w sprawach związanych z budownictwem. Skontaktuj się z nami, aby omówić swoje potrzeby i uzyskać profesjonalną opiekę prawną.
