Pozwolenie na użytkowanie ma szczególne znaczenie, zwłaszcza gdy chodzi o obiekty skomplikowane, np. budynki użyteczności publicznej. Aby je uzyskać, inwestor powinien podjąć działania składające się z kilku etapów. Pierwszym z nich jest zwrócenie się do właściwej miejscowo jednostki Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz Państwowej Straży Pożarnej z zawiadomieniem o zakończeniu budowy i o zamiarze przystąpienia do użytkowania.
Pozwolenie na użytkowanie budynku: co zrobić, by je uzyskać?
W praktyce, aby uzyskać pozwolenie na użytkowanie budynku należy złożyć odpowiedni wniosek, po tym jak Państwowa Inspekcja Sanitarna oraz Straż Pożarna wyrażą swoje stanowisko na temat zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym. Obowiązuje ich termin 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia inwestora. Jeżeli termin ów nie będzie dochowany, traktuje się to jak nie zgłoszenie sprzeciwu lub uwag co do zgłoszenia (więcej szczegółów o postępowaniu w artykule Odbiór obiektu budowlanego przez Państwową Straż Pożarną i Państwową Inspekcję Sanitarną).
Następnie inwestor zobowiązany jest wystąpić do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z wnioskiem o wydanie interesującego nas pozwolenia. Do wniosku należy dołączyć dokumenty wskazane w art. 57 Prawa budowlanego.
Jakie dokumenty należy dołączyć do wniosku?
Cytowany przepis wymaga załączenia następujących dokumentów:
1) oryginał dziennika budowy;
2) oświadczenie kierownika budowy: o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami;
3) Oświadczenie kierownika o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania z niej – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
4) protokoły badań i sprawdzeń;
5) dokumentacja geodezyjna;
6) potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;
7) oświadczenie inwestora o braku sprzeciwu ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej i Państwowej Straży Pożarnej.
Kontrola obiektu przez organ
Po otrzymaniu wniosku inwestora organ przystępuje do obowiązkowej kontroli, o której mowa w art. 59a – 59g Prawa budowlanego. Jej celem jest stwierdzenie prowadzenia budowy zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. Sprawdzeniu podlega między innymi zgodność obiektu z projektem zagospodarowania działki lub terenu i z projektem architektoniczno-budowlanym.
Po przeprowadzeniu kontroli sporządzany jest protokół w trzech egzemplarzach. Jeden egzemplarz otrzymuje inwestor, drugi – organ wyższego stopnia a trzeci pozostaje w aktach właściwego organu (art.59d ust.1 Prawa budowlanego). Dokument ten przechowuje się przez okres istnienia obiektu budowlanego.
Jeżeli w toku kontroli stwierdzone zostaną nieprawidłowości wówczas inwestorowi wymierzana jest kara. Następuje to w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 59g, ust1. Prawo budowlane). Przeprowadzenie omawianej tu kontroli bezpośrednio poprzedza wydanie decyzji co do użytkowania obiektu.
Jakie rozstrzygnięcia mogą zapaść?
De lege lata trzeba się liczyć z wydaniem którejś z następujących decyzji:
1) pozwolenia na użytkowanie;
2) pozwolenia wraz ze wskazaniem dodatkowych warunków użytkowania obiektu;
3) zobowiązania inwestora do wykonania określonych robót budowlanych z wyznaczeniem terminu na realizację tego obowiązku;
4) odmowy udzielenia pozwolenia.
Ostatnia z wyliczonych decyzji jest wydawana, gdy wynik kontroli jest negatywny lub gdy nie zrealizowano dodatkowych robót budowlanych zgodnie z zobowiązaniem, o którym mowa w pkt 3.
Pozwolenie na użytkowanie: spojrzenie na orzecznictwo
W praktyce, dla uzyskania pozwolenia na użytkowanie szczególne znaczenie ma, podobnie jak np. dla otrzymania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia robót, uważna lektura i zrozumienie treści przepisów. Nie sposób pominąć dorobku judykatury, wskazującej na poprawną i odpowiadającą standardom państwa prawnego wykładnię Prawa budowlanego i innych aktów.
Kiedy decyzja wchodzi do obrotu prawnego?
W uchwale z 4 grudnia 2000 r., FPS 10/00, NSA przypomniał, że każda decyzja administracyjna może być uznana za wydaną, m.in. gdy adresat mógł zapoznać się z jej treścią (z treścią władczego oświadczenia woli organu skierowanego „na zewnątrz”, poza struktury administracji). Wobec tego, to ogłoszenie lub doręczenie decyzji jest jej wprowadzeniem do obrotu prawnego. Dopiero wtedy zaczyna ona wiązać i organ administracji, i stronę. Decyzja, co prawda sporządzona, lecz niedoręczona, sprawy administracyjnej nie załatwia, nie może być uznana za „wydaną” w sensie prawnym. Samo podjęcie, np. przez inspektora nadzoru budowlanego, decyzji takiej czy innej treści, jej wydrukowanie, przygotowanie do wysyłki itd. nie może być uznane za wprowadzenie jej do obrotu (zob. uzasadnienie uchw. NSA z 15 października 2008 r., II GPS 4/08). Tym samym, z wejściem decyzji do obrotu i związaniem nią strony mamy do czynienia wraz z doręczeniem, wyjątkowo ogłoszeniem ustnym. W grę może wejść także fikcja doręczenia (art. 44 § 4 k.p.a.).
Pozwolenie dla osoby, która nie jest właścicielem nieruchomości
NSA w wyroku z 20 stycznia 1999 r., IV SA 90/97 wyjaśnił, że to, kto jest właścicielem nieruchomości, na której prowadzone będzie przedsięwzięcie budowlane, ma znaczenie w procedurze wydania pozwolenia na budowę. Sąd wskazał jednocześnie, że kwestia ta nie ma znaczenia prawnego w procedurze dopuszczenia wzniesionego już obiektu do użytkowania. Wtedy administracja budowlana ma rozstrzygnąć, czy dany budynek nadaje się do użytkowania. Wykorzystanie cudzej posesji do własnych celów budowlanych może rodzić roszczenia właściciela względem inwestora, jednakże mają one charakter cywilnoprawny. Można ich zatem – jak przypomniał NSA – dochodzić w toku procesu przed sądem powszechnym. Spór cywilny o naruszenie prawa własności albo spokojnego posiadania nie może jednak przesądzać negatywnie o możliwości dopuszczenia danego obiektu do użytkowania. Zwróć uwagę, iż podobnie jak np. w sprawach związanych z okresowymi kontrolami stanu technicznego budynków, tym razem szczególne znaczenie dla wykładni przepisów i ich praktycznego zastosowania ma odróżnienie sfery prawa administracyjnego od sfery prawa cywilnego.
Ochrona przed niedbalstwem administracji
We wciąż aktualnym w swej istocie wyroku z 26 lutego 1999 r., IV SA 397/97, NSA podkreślił, że jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie uczynił zadość swym określonym prawem obowiązkom, nie powinny być stosowane przepisy dotyczące samowoli budowlanej i rozbiórki zrealizowanego już obiektu (art. 48 i n. Prawa budowlanego). Zamiast tego trzeba odwołać się do dotyczącego omawianego przez nas pozwolenia art. 59 Prawa budowlanego. NSA miał na myśli np. sytuacje, gdy jeszcze w toku procedury dotyczącej pozwolenia na budowę nie zawiadomiono inwestora o odwołaniu złożonym przez inną stronę, a także gdy organ bez zastrzeżeń przyjął zawiadomienie o przystąpieniu do robót budowlanych, które doręczono mu już po upływie terminu na złożenie przez inwestora odwołania.
W cytowanym orzeczeniu Sąd podkreślił, że w takich przypadkach nie można przyjąć, że działanie inwestora ma charakter samowoli budowlanej. W rzeczywistości jest ono efektem zaniedbań po stronie organów administracji publicznej. Obywatele nie mogą ponosić negatywnych konsekwencji błędów czy złej organizacji pracy administracji. Dotyczy to każdego jej szczebla, począwszy od gminy i powiatu.
