Oczywistą rzeczą jest to, że przy wznoszeniu budynku nie można przekraczać granicy sąsiedniego gruntu. W praktyce jednak często zasada ta jest naruszana. Niejednokrotnie dochodzi do tego bez świadomości i winy inwestora przekraczającego tą granicę. W efekcie niewłaściwie posadowiony budynek może funkcjonować wiele lat. W takim wypadku właścicielowi gruntu, którego prawa zostały naruszone, przysługuje szereg uprawnień. Nie wszystkie jednak mogą mieć zastosowanie w każdej sytuacji. Uprawnieniami tymi są: żądanie wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowej, roszczenie o wykupienie zajętej części gruntu, roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego, żądanie rozbiórki. Z kolei inwestor, który przekroczył granicę, może w niektórych przypadkach nabyć własność nieruchomości poprzez zasiedzenie.
Nie budzi wątpliwości zasada, że budynek lub inne urządzenie może być sytuowane wyłącznie na działce do której posiada się prawo do dysponowania na cele budowlane. W praktyce jednak granice sąsiednich nieruchomości są często przekraczane. Sytuacje takie ujawniają się nieraz nieoczekiwanie, na przykład przy wznawianiu granic lub przy przygotowywaniu map do celów projektowych. Zanim do tego dojdzie, przekroczenie granicy trwa nieraz kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat.
Roszczenia właściciela z kodeksu cywilnego
W takich sytuacjach powstaje dość skomplikowany stan prawny. Określone roszczenia przysługują zarówno inwestorowi (podmiotowi, który przekroczył granice gruntu sąsiedniego) jak i właścicielowi działki na której nielegalnie stoi obiekt budowlany.
Roszczenia właściciela oparte są na art. 151 ustawy kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem właściciel może żądać:
- Przywrócenia stanu poprzedniego- to roszczenie przysługuje w sytuacji, gdy granice przekroczono z winy umyślnej lub bez winy umyślnej, ale właściciel bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy, albo gdy grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. W sytuacji gdy stan przekroczenia granicy istnieje wiele lat i nie jest on wynikiem winy umyślnej inwestora, to właściciel nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego. W takim wypadku może on skorzystać z pozostałych dwóch przysługujących mu roszczeń.
- Żądanie stosowanego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej – w razie sporu w tym zakresie wartość wynagrodzenia ustala biegły w toku procesu sądowego.
- Żądanie wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.
Wybór pomiędzy uprawnieniem drugim i trzecim należy do właściciela gruntu, na którym stoi nielegalny budynek.
Roszczenia właściciela z prawa budowlanego
Właścicielowi działki przysługują również uprawnienia wynikające z przepisów prawa budowlanego. Przede wszystkim właściciel ten może zwrócić się do organów nadzoru budowlanego o wszczęcie postępowania w celu nakazania rozbiórki obiektu. Podstawę do takiego żądania stanowi art. 48 prawa budowlanego. W przypadku budynków starszych może wchodzić w grę art. 37 poprzednio obowiązującej ustawy Prawo budowlane z dnia 24 października 1974r.
Rozbiórka obiektu - art. 37 ust. pkt. 1 i 2 ustawy Prawo budowlane z dnia 24.10.1974r.
„Obiekty budowlane lub ich części, będące w budowie lub wybudowane niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie ich budowy, podlegają przymusowej rozbiórce albo przejęciu na własność Państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń, gdy terenowy organ administracji państwowej stopnia powiatowego stwierdzi, że obiekt budowlany lub jego część: 1) znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę, lub 2) powoduje bądź w razie wybudowania spowodowałby niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia.
Nadto terenowy organ administracji państwowej stopnia powiatowego może wydać decyzję o przymusowej rozbiórce albo o przejęciu na własność Państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie jego budowy, jeżeli jest to uzasadnione innymi ważnymi przyczynami poza wymienionymi w ust. 1 art.37 ust.2 Prawo budowlane.”
Należy podkreślić, że decyzja o rozbiórce jest wydawana wyjątkowo, gdy zachodzi taka konieczność. Następuje to w szczególności w sytuacji, gdy nielegalna budowa powoduje niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia oraz dla warunków zdrowotnych. Nie stanowi natomiast przesłanki do rozbiórki fakt, że samowolnie wybudowany obiekt narusza warunki techniczne.
Na gruncie obecnie obowiązującego prawa budowlanego rozbiórka obiektu budowlanego lub jego części następuje wówczas, gdy budowa narusza przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustalenia planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Roszczenia inwestora
Określone roszczenia przysługują również inwestorowi wybudowanego budynku. Oparte one są na przepisach z art. 172 i następne kodeksu cywilnego oraz art. 231.
Art. 172 i następne kodeksu cywilnego regulują zasiedzenie nieruchomości. Zgodnie z tymi przepisami posiadacz nieruchomości, nie będący jej właścicielem, nabywa własność jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa ją na własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Nabycie własności przez zasiedzenie może wchodzić w grę wtedy, gdy stan przekroczenia granicy istnieje co najmniej 30 lat. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowym przyjmuje się bowiem, że zawsze zachodzi zła wiara, gdy posiadanie nieruchomości nie jest skutkiem zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.
Praktycznie więc w każdym przypadku inwestorowi przekraczającemu granicę działki sąsiedniej będzie przypisana zła wiara. Nabycie przez niego własności części cudzej działki będzie wymagało więc upływu 30 lat.
Uprawnienie inwestora do żądania odsprzedania działki
Z kolei na podstawie art. 231 § 1 k.c. inwestor może żądać, aby właściciel działki sąsiedniej przeniósł na niego własność sąsiedniej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Roszczenie to przysługuje wtedy gdy:
- Inwestor posiada grunt w dobrej wierze – są to wszystkie te sytuacje, gdy przekroczenie granicy następuje bez wiedzy inwestora, np. gdy płoty są usytuowane w niewłaściwej lokalizacji.
- Budynek lub inne urządzenie mają wartość znacznie przekraczająca wartość zajętej na ten cel działki.
Posumowanie
W sytuacji gdy budynek przekracza granicę działki sąsiedniej obu stronom przysługuje szereg uprawnień. Właścicielowi nielegalnie zajętej działki przysługuje prawo do wynagrodzenia za służebność gruntową, roszczenie o wykupienie zajętej części gruntu, roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego, żądanie rozbiórki. Z kolei inwestor może żądać nabycia własności części działki w drodze zasiedzenia bądź w trybie przepisu art. 231 k.c.
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnika specjalizującego się w prawie budowlanym, to dobrze trafiłeś. Nasza kancelaria oferuje kompleksowe usługi prawne, obejmujące konsultacje, opracowywanie umów, reprezentację w sądzie i wiele więcej. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać profesjonalną pomoc prawną i zabezpieczyć swoje interesy.
