W kodeksie cywilnym brak jest zapisów co do gwarancji w umowie o roboty budowlane. Kodeks cywilny reguluje gwarancję wyłącznie w przepisach dotyczących umowy sprzedaży. A zatem w stosunkach dotyczących gwarancji między zamawiającym a wykonawcą stosuje się analogicznie przepisy dotyczące gwarancji przy sprzedaży (art. 577 i następne k.c.). Gwarancja to odrębny stosunek prawny choć związany z umową o roboty budowlane.
Regulacje umowne dotyczące gwarancji w umowie o roboty budowlane
W umowie o roboty budowlane strony mogą dowolnie określić zakres uprawnień inwestora z tytułu gwarancji. Mogą więc one dowolnie zdefiniować okres gwarancji oraz rodzaj roszczeń, jakie przysługują zamawiającemu w razie wykrycia wad. Najczęściej okres gwarancji wynosi 5 lat, ale dopuszczane są okresy dłuższe i krótsze. Umowy najczęściej określają uprawnienia inwestora dotyczące żądania usunięcia wady i wymiany rzeczy na wolną od wad.
Uprawnienia inwestora ograniczają się wyłącznie do rzeczy, które są objęte gwarancją i nie obejmują skutków pojawienia się wady dla innych elementów obiektu budowlanego. Oznacza to, że jeżeli np. gwarancją objęty jest dach w obiekcie budowlanym, to gwarancja nie obejmuje uszkodzeń, jakie powstały na piętrze budynku w skutek przeciekania dachu.
Regulacje ustawowe dotyczące gwarancji w umowie o roboty budowlane
Tak jak wskazano wyżej, do umów o roboty budowlane stosuje się w drodze analogii przepisy dotyczące gwarancji przy sprzedaży. Zakres uprawnień inwestora wynikający z kodeksu cywilnego obejmuje żądanie usunięcia wady lub żądanie wymiany rzeczy na wolną od wad, jeżeli wady ujawnią się w ciągu okresu gwarancji. Zgodnie z art. 577 §2 k.c., jeżeli strony nie zastrzegły innego terminu, to okres gwarancji wynosi rok, licząc od dnia wydania rzeczy. W przypadku robót budowlanych termin roczny należy liczyć od dnia odbioru obiektu budowlanego.
Dodatkowe roszczenia inwestora
Jeżeli wada rzeczy objętej gwarancją spowodowała uszkodzenia w innej rzeczy, to inwestorowi przysługują roszczenia odszkodowawcze. Inwestor nie może tu korzystać z gwarancji, ale z ogólnych przepisów o odpowiedzialności za nienależyte wykonanie robót budowlanych (art. 471 i następne k.c.) Na przykład jeżeli gwarancja obejmuje dach, który przecieka co spowodowało zalanie górnych kondygnacji i ich uszkodzenia – to inwestorowi nie przysługują roszczenia z tytułu gwarancji w zakresie dotyczącym górnych kondygnacji. Swoje roszczenia inwestor może realizować na podstawie ogólnych zasad odpowiedzialności za niewłaściwe wykonanie robót budowlanych. Roszczenia inwestora w takim wypadku polegają na żądaniu naprawienia szkody. Może to polegać na przykład na zwrocie kosztów remontu górnych kondygnacji.
Przedawnienia roszczeń gwarancyjnych
Istotnym ograniczeniem dla inwestora jest okres przedawnienia. Gwarancja, tak jak wskazano wyżej, często obejmuje okres pięcioletni natomiast roszczenia z tytułu umów o roboty budowlane w stosunkach między przedsiębiorcami podlegają przedawnieniu trzyletniemu. Może się więc zdarzyć tak, że niestety inwestor nie będzie mógł dochodzić przymusowo swoich praw, jeżeli wady ujawnią się na przykład w czwartym roku po realizacji robót.
Inaczej sytuacja wygląda w przypadku zawarcia umowy o roboty budowlane w obrocie nieprofesjonalnym (gdy zamawiającym jest osoba fizyczna), w takim wypadku przedawnienie roszczeń następuje dopiero po upływie 10 lat.
Potrzebujesz porady prawnika dotyczącej uzyskiwania pozwoleń budowlanych lub rozwiązywania sporów związanych z projektem budowlanym? Nasz prawnik specjalizujący się w prawie budowlanym służy pomocą. Zadzwoń do nas i umów się na konsultację.
