Warunki zabudowy dla działek, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), określa decyzja o warunkach zabudowy. Wynika to z art. 59 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzja o warunkach zabudowy określa warunki realizacji inwestycji. Treść takiej decyzji może wpływać na wartość nieruchomości sąsiednich lub na sposób ich korzystania. Może być tak, że korzystanie z nieruchomości sąsiedniej zostanie ograniczone. W takich wypadkach podmiotom uprawnionym przysługuje prawo do wniesienia roszczeń odszkodowawczych.
Prawo do rekompensaty
Decyzja o warunkach zabudowy jest szczególną decyzją administracyjną. Podmiot występujący o jej wydanie nie musi bowiem posiadać prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Decyzja nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności oraz uprawnień osób trzecich. Te cechy decyzji mają doniosłe znaczenie jeżeli chodzi o roszczenia odszkodowawcze.
W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że istnieje możliwość uzyskania rekompensaty, w razie gdy wydanie decyzji o warunkach zabudowy powoduje ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości sąsiednich. Wynika to z art. 63 ust. 3, zdanie pierwsze, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zgodnie z tym przepisem, jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki o których mowa w art. 36, przepisy art. 36 oraz 37 stosuje się odpowiednio. Art. 36 dotyczy sytuacji, gdy wartość nieruchomości uległa obniżeniu lub korzystanie z niej zostało ograniczone. Natomiast art. 37 stanowi o prawie do odszkodowania.
Sądy administracyjne wyjaśniły w wielu orzeczeniach co oznacza odpowiednie stosowanie wyżej wymienionych przepisów art. 36 i 37. Zgodnie z tym orzecznictwem w sprawach dotyczących decyzji o warunkach zabudowy nie stosuje się następujących regulacji:
- Zasad uchwalania stawek procentowych, opłaty od wzrostu wartości nieruchomości przez radę gminy;
- Naliczania opłaty i ustalania wysokości stawki przez organ gminy;
Oznacza to, że jeżeli decyzja o warunkach zabudowy spowoduje, że korzystanie z sąsiedniej nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, to właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.
Powyższe roszczenia mogą być także zrealizowane w ten sposób, że gmina zaproponuje nieruchomość zamienną.
Kiedy możliwe odszkodowanie
Jak wynika z przepisów, podstawą żądania odszkodowania jest uniemożliwienie lub istotne ograniczenie korzystania z nieruchomości lub jej części w sposób dotychczasowy lub zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem. Przez dotychczasowe przeznaczenie rozumie się sposób wykorzystywania nieruchomości w momencie uprawomocnienia się decyzji o warunkach zabudowy.
Wyjaśniając to na przykładzie: jeżeli na działce sąsiedniej znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny, który po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy nie może być rozbudowany, przebudowany lub nadbudowany, to zachodzi ograniczenie korzystania z nieruchomości. Sytuacja taka nie wystąpi, gdy na skutek wydania decyzji o warunkach zabudowy dotychczasowy budynek mieszkalny nie może być wykorzystany np. na przedszkole. Tego rodzaju działalność nie była bowiem prowadzona na nieruchomości.
Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych musi zachodzić związek przyczynowy miedzy treścią decyzji o warunkach zabudowy, a skutkiem w postaci uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia korzystania z sąsiedniej nieruchomości. Pod uwagę bierze się przy tym korzystanie faktyczne lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.
Należy rozróżnić oba pojęcia, to jest korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób od korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób to faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości, natomiast korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem to potencjalny sposób wykorzystania gruntu w granicach określonych przepisami prawa.
Korzystanie z nieruchomości musi być niemożliwe lub istotnie ograniczone
Jak z powyższego wynika odszkodowanie od gminy nie dotyczy sytuacji w których wartość nieruchomości spadnie. Podmiot uprawniony musi wykazać, że dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości jest niemożliwy lub istotnie ograniczony. To te dwie okoliczności stanowią podstawę do żądania odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo do żądania wykupienia nieruchomości lub jej części. Obowiązkiem podmiotu uprawnionego jest wykazanie, że te okoliczności wystąpiły.
Dla żądania odszkodowania nie jest wystarczające, że nieruchomość znajduje się w sąsiedztwie działki dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy. Podmiot uprawniony musi wskazać konkretny zapis decyzji, który powoduje ograniczenie w korzystaniu z działki (wyrok WSA w Krakowie z dnia 34 października 2008 II SA/kr 429/08).
Wysokość odszkodowania określa kodeks cywilny
Wartość odszkodowania musi odpowiadać rzeczywistej szkodzie, którą ponosi właściciel albo użytkownik wieczysty. Z orzecznictwa sądowego wynika, że rzeczywista szkoda to obiektywny spadek wartości nieruchomości. Wysokość odszkodowania określana jest na zasadach określonych w kodeksie cywilnym. W grę wchodzi w szczególności art. 363 § 2 k.c. Zgodnie z tym przepisem wysokość odszkodowania określa się według cen z daty ustalania tego odszkodowania.
Odszkodowanie należne również podczas sprzedaży nieruchomości
Omówione wyżej odszkodowanie jest należne podmiotowi uprawnionemu, nawet jeżeli nie dokonuje on sprzedaży swojej nieruchomości.
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje dodatkowo odszkodowanie dla właściciela lub użytkownika wieczystego, który zbywa nieruchomość, której wartość uległa obniżeniu w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy. To odszkodowanie jest należne, jeżeli podmiot uprawniony nie skorzystał wcześniej z prawa żądania od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.
Zasady ustalania odszkodowania należnego w momencie zbycia nieruchomości określa art. 37 ustawy. Zgodnie z jego treścią wysokość odszkodowania ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Podstawową przesłanką przyznawania odszkodowania jest obniżenie jej wartości wskutek wydania decyzji o warunkach zabudowy. Stąd wysokość odszkodowania odpowiada różnicy miedzy wartością nieruchomości przed wydaniem decyzji, a ceną jaką podmiot uprawniony uzyskał sprzedając nieruchomość. Różnice tą określa się według cen na dzień sprzedaży.
Omówione odszkodowanie jest należne tylko w razie odpłatnego zbycia nieruchomości. Nie przysługuje ono zatem w razie na przykład dokonania darowizny. Odszkodowanie jest jednak należne także wtedy, gdy dochodzi do wyodrębnienia i sprzedaży nowej działki utworzonej w wyniku podziału dotychczasowej nieruchomości (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 22 stycznia 2014r. IA Ca 961/13).
Dochodzenie odszkodowania ma charakter cywilno- prawny
Dochodzenie roszczeń związanych z uniemożliwieniem lub też istotnym ograniczeniem korzystania z sąsiedniej nieruchomości lub jej części lub w związku z obniżeniem jej wartości ma charakter cywilno-prawny. Oznacza to, że w sprawie tej nie może być prowadzone postępowanie administracyjne. Ewentualna decyzja wydana w sprawie tych roszczeń jest nieważna. Nawet jeżeli organ administracji wyda decyzję o odszkodowaniu i dokona jego wypłaty, to po stwierdzeniu nieważności tej decyzji odszkodowanie musiałoby zostać zwrócone.
Kto może wystąpić o odszkodowanie
Roszczenie o odszkodowanie może złożyć wyłącznie właściciel lub też użytkownik wieczysty. Uprawienia tego nie posiada żaden inny podmiot. Roszczenie należy skierować do organu, który wydał decyzję o warunkach zabudowy. Po zrealizowaniu roszczenia, w gminie przysługiwać będzie natomiast roszczenie regresowe wobec inwestora (art. 63 ust. 3 zdanie drugie z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.)
Kiedy można wystąpić o odszkodowanie
Roszczenie o odszkodowanie można zgłosić dopiero w momencie, gdy na podstawie decyzji o warunkach zabudowy wydana zostanie ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. Sama decyzja o warunkach zabudowy określa tylko możliwy sposób zagospodarowania nieruchomości. Nie przesądza jednak o tym czy inwestycja w ogóle powstanie ani jaki będzie jej konkretny kształt. Dopiero ostateczne pozwolenie na budowę stwarza więc podmiotom uprawnionym możliwość wystąpienia z powództwem do sądu cywilnego.
Podsumowanie
Właścicielowi i użytkownikowi wieczystemu przysługują roszczenia wobec gminy związane z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości sąsiedniej. Odszkodowanie przysługuje, gdy na skutek decyzji dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości jest ograniczony lub niemożliwy. Odszkodowanie przysługuje również, gdy nieruchomość jest sprzedawana i właściciel lub użytkownik wieczysty otrzymują cenę niższą na skutek decyzji o warunkach zabudowy. Roszczenie należy zgłosić do gminy. W razie sporu sprawę rozstrzyga sąd powszechny.
Jeśli potrzebujesz porady prawnika dotyczącej prawa budowlanego, nasz doświadczony prawnik jest gotów udzielić Ci wsparcia. Skontaktuj się z nami i umów się na spotkanie, aby omówić swoje potrzeby i otrzymać rzetelną pomoc prawną.
