Wezwanie do usunięcia wad jest jednym z uprawnień inwestora. Po zakończeniu prac budowlanych i ich odbiorze rozpoczyna się bieg terminów rękojmi. Rękojmia to, skrótowo ujmując, odpowiedzialność wykonawcy za wady zrealizowanych prac. W większości wypadków wykonawcy udzielają dodatkowo gwarancji na wykonane prace. Jest to dodatkowe uprawnienie dla zamawiającego/inwestora w zakresie dochodzenia roszczeń z tytułu wad wykonanego obiektu. Rękojmia i gwarancja zobowiązują wykonawcę do usunięcia stwierdzonych wad. Jeżeli nie jest to realizowane, zamawiający może podejmować wobec wykonawcy dalsze kroki prawne.
Jak powinno wyglądać wezwanie wykonawcy do usunięcia wad?
W przypadku wykrycia wad inwestor powinien wezwać wykonawcę do ich usunięcia. Wezwanie powinno mieć formę pisemną i zawierać określenie terminu na dokonanie naprawy. Jeżeli nie wynika to z umowy o roboty budowlane, to zwyczajowo termin usunięcia wad wynosi 14 dni. W wezwaniu należy precyzyjnie określić rodzaj wad i termin ich usunięcia. Jeżeli wykonawca nie zastosuje się do wezwania zamawiającego, to zamawiający może skorzystać z tzw. wykonania zastępczego. Uprawnienie to polega na powierzeniu usunięcia wad osobie trzeciej, czyli firmie innej niż wykonawca, na koszt i ryzyko wykonawcy (art. 480 k.c.) Najlepiej jest, by zamawiający inwestor w zgłoszonej reklamacji (w zgłoszeniu gwarancyjnym) uprzedził wykonawcę, że będzie korzystał z takiego uprawnienia. Nie jest to jednak obligatoryjne. Jeżeli prawo do wykonania zastępczego zostanie zrealizowane to zamawiający może następnie obciążyć wykonawcę wszelkimi poniesionymi z tego tytułu kosztami. Ważne jest to, by koszty te pozostawały w tzw. normalnym związku przyczynowym z koniecznością usunięcia wad.
Kara umowna
Prawo do naliczenia kary umownej to kolejne uprawnienie inwestora w razie nie usunięcia wad w terminie przez wykonawcę. To uprawnienie przysługuje zamawiającemu tylko wówczas, gdy jest wyraźnie zastrzeżone w umowie o roboty budowlane bądź w wydanym dokumencie gwarancyjnym. Wynika to z art.483 k.c. W umowie lub dokumencie gwarancyjnym należy jednoznacznie określić:
- „w jakich okolicznościach kara umowna może być naliczana, np. gdy zwłoka w usunięciu wad przekroczy 14 dni;
- wysokość kary umownej kwotowo lub poprzez wskazanie sposobu jej naliczania, np. 0,1% wynagrodzenia za każdy dzień zwłoki;”
Kara umowna może być zastrzeżona wyłącznie na wypadek nie wykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego.
Odszkodowanie
Możliwość naliczenia odszkodowania to ogólne uprawnienie wynikające z kodeksu cywilnego. Jego przesłanką jest brak wykonania lub nienależyte wykonanie zobowiązania np. do usunięcia wad. Jeżeli zatem wykonawca nie usunie wad w terminie, co doprowadzi do uszczerbku w majątku zamawiającego, to w grę wchodzi możliwość naliczenia odszkodowania. Uszczerbek zamawiającego może polegać na zmniejszeniu jego majątku bądź utracie spodziewanych korzyści (np. gdy z powodu wad obiektu nie będzie go mógł wynająć). Suma odszkodowania musi być precyzyjnie naliczona, to jest dosłownie co do złotówki. Drugim warunkiem jest to, by odszkodowanie odpowiednio udowodnić. Zamawiający musi więc posiadać dowody, z których jednoznacznie wynika wysokość poniesionej szkody. Jest to niezbędne zwłaszcza w toku procesu sądowego.
Potrzebujesz wsparcia prawnego w sprawach związanych z prawem budowlanym? Nasza kancelaria prawnicza oferuje profesjonalne usługi prawne obejmujące analizę umów, reprezentację przed sądami i organami administracji oraz doradztwo w zakresie przepisów dotyczących budownictwa. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać skuteczną pomoc prawną.
