rozwiązanie prawne
Wezwanie do usunięcia wad ma szczególnie znaczenie, gdy okazuje się, że wykonawca robót budowlanych nie zrealizował – przynajmniej zdaniem inwestora – swego świadczenia w należyty sposób. Poważne konsekwencje ma niezastosowanie się do uzasadnionego wezwania: wykonawca może liczyć się nawet z koniecznością pokrycia kosztów wykonania zastępczego, o którym mowa w art. 480 k.c. W każdej sytuacji z pewnością dobrze wiedzieć, co mówi prawo by dzięki temu uniknąć wydatków, straty czasu i niepokoju.
Dlaczego wezwanie wykonawcy do usunięcia wad jest tak ważne?
Może się wydawać, że skuteczne pod względem prawnym wezwanie do usunięcia wad to jedynie kolejna formalność związana z procesem realizacji inwestycji budowlanych. Praktyka pokazuje, że jest to pogląd całkowicie błędny.
Dwa sposoby ochrony inwestora
Warto zwrócić uwagę, że po zakończeniu robót i dokonaniu odbioru zaczyna biec np. termin rękojmi. Rękojmia to tyle, co odpowiedzialność wykonawcy za wady prac, które wykonał (innymi słowy: za wady przedmiotu świadczenia objętego umową o roboty budowlane). W naszym prawie cywilnym jest ona ukształtowana podobnie co przy umowie o dzieło i umowie sprzedaży rzeczy (zob. odesłania z art. 656 i 638 k.c. oraz normujący rękojmię przy sprzedaży art. 556 i n. k.c.).
Dodatkowe zapewnienie
Zwykle wykonawcy udzielają także gwarancji na efekty swych prac (np. na sprawność zamontowanych w budynku wind, instalacji gazowej, kotłów CO, okien itd.). Nie należy mylić gwarancji z rękojmią – nie jest to to samo, chociaż Kodeks pozostawia stronom umowy spore pole swobody co do zakresu tak rękojmi, jak i gwarancji (zob. co do rękojmi, w tym w umowach konsumenckich, art. 558 k.c.). Gwarancja to tyle, co odrębne, niezależne od rękojmi uprawnienie dla zamawiającego/inwestora w zakresie dochodzenia roszczeń z tytułu wad wykonanego obiektu (np. awarii armatury czy klimatyzacji). Rękojmia i gwarancja zobowiązują wykonawcę do usunięcia stwierdzonych wad. Jeżeli nie jest to realizowane, zamawiający może podejmować wobec wykonawcy dalsze kroki prawne.
Jak powinno wyglądać wezwanie wykonawcy do usunięcia wad?
W razie stwierdzenia wad inwestor powinien wezwać wykonawcę do ich usunięcia. Wezwanie powinno mieć formę pisemną i zawierać określenie terminu na dokonanie naprawy albo wymiany wadliwych urządzeń. Jeżeli co innego nie wynika z umowy o roboty budowlane, to zwyczajowo termin usunięcia wad wynosi 14 dni. Należy zwrócić uwagę, że w wezwaniu trzeba jasno i zwięźle, a przy tym precyzyjnie określić rodzaj wad i termin ich usunięcia.
Gdy brak oczekiwanej reakcji
Jeżeli wykonawca nie zastosuje się do wezwania zamawiającego, to zamawiający może skorzystać z tzw. wykonania zastępczego. Uprawnienie to polega na powierzeniu usunięcia wad osobie trzeciej, czyli np. przedsiębiorcy innemu niż wykonawca, jednak na koszt i ryzyko tego ostatniego (art. 480 k.c.). Nasze doświadczenie pokazuje, że dobrym pomysłem jest uprzedzenie przez zamawiającego (inwestora) w zgłoszonej reklamacji (w zgłoszeniu gwarancyjnym) wykonawcy, że będzie korzystał z takiego uprawnienia. Nie jest to jednak obligatoryjne. Jeżeli prawo do wykonania zastępczego zostanie zrealizowane, zamawiający może obciążyć wykonawcę poniesionymi z tego tytułu kosztami. Ważne jest to, by koszty te pozostawały w tzw. normalnym związku przyczynowym z koniecznością usunięcia wad. Warto pamiętać, że zgodnie z art. 480 k.c., wierzyciel (tu: inwestor zlecający roboty budowlane) zachowuje roszczenie odszkodowawcze.
Wykonanie zastępcze – spojrzenie na ważne detale
Dla skorzystania z wykonania zastępczego konieczne jest uprzednie upoważnienie sądu (art. 470 § 1 k.c.). Ratio legis tego rozwiązania to ochrona dłużnika (np. w sytuacji, gdy sporne jest, czy rzeczywiście pozostaje on w zwłoce). Wierzyciel może działać bez wspomnianego upoważnienia jedynie w sytuacjach nagłych (art. 480 § 3 k.c.).
Sytuacja nagła to nie tylko zagrożenie życia lub zdrowia ludzkiego. In concreto może chodzić również o zwłokę dłużnika w trakcie realizacji złożonej, kosztownej inwestycji. Jeśli – wbrew przeświadczeniu wierzyciela – sytuacja nagła nie wystąpiła, dłużnik może żądać odszkodowania w związku z tzw. rzekomym wykonaniem zastępczym. W takim przypadku odpowiedzialność wierzyciela opiera się na zasadach odpowiedzialności za czyn niedozwolony (ex delicto, zob. art. 415 i n. k.c.).
Choć wierzyciel nie jest zobowiązany do działania w celu doprowadzenia do wykonania zastępczego zgodnie z art. 480 k.c., to jego bierność może zostać uznana za przyczynienie się do powstania szkody (zob. np. wyrok SA w Warszawie z 13 lipca 2017 r., I ACa 615/16). Takie przyczynienie się wpływa negatywnie na wysokość ewentualnego odszkodowania od dłużnika, np. wykonawcy.
Wezwanie do usunięcia wad a kara umowna na rzecz drugiej strony
W przypadku, gdy inwestor wystosował wezwanie do usunięcia wad, jednak nie przyniosło ono oczekiwanego skutku (np. wykonawca dokonał jedynie częściowych napraw), w grę może wchodzić prawo do naliczenia kary umownej.
Interesujące nas uprawnienie nie przysługuje w każdej sytuacji. Jak sugeruje już sama nazwa, strona kontraktu (nie tylko o roboty budowlane) może domagać się zapłaty kary umownej, o ile jest to wyraźnie zastrzeżone w umowie bądź w wydanym dokumencie gwarancyjnym. Wynika to z art. 483 k.c.
W umowie lub dokumencie gwarancyjnym trzeba jednoznacznie określić:
1) w jakich okolicznościach kara umowna może być naliczana, np. gdy zwłoka bądź opóźnienie innego rodzaju w usunięciu wad przekroczy 14 dni;
2) wysokość kary umownej kwotowo lub poprzez precyzyjne wskazanie sposobu jej naliczania, np. 0,1% wynagrodzenia za każdy dzień zwłoki (dzięki temu unika się arbitralności strony uprawnionej do otrzymania kary, a co za tym idzie, zapewniona jest równość stron kontraktu).
Szczególnie ważne w praktyce jest to, że kara umowna może być zastrzeżona wyłącznie na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego.
Bezskuteczne wezwanie do usunięcia wad a odszkodowanie na rzecz inwestora
Jeśli mimo wezwania do usunięcia wad wykonawca nie wykonuje swojego zobowiązania, prawo pozwala nie tylko na zastosowanie wykonania zastępczego lub domaganie się kary umownej. Inwestor może również zdecydować się na żądanie naprawienia szkody (zasądzenia odszkodowania) na zasadach ogólnych – zob. art. 471 i n. k.c.
Pacta sunt servanda – umów należy dotrzymywać
Gdy chodzi o odszkodowanie wynikające z odpowiedzialności ex contractu, przesłanką powstania roszczenia jest brak wykonania albo niewłaściwe wykonanie zobowiązania, np. wykonanie robót wadliwie, następnie nieusunięcie wad mimo wezwania.
Jeżeli zatem wykonawca nie usunie wad w terminie, co doprowadzi do uszczerbku w majątku zamawiającego, to w grę wchodzi możliwość naliczenia odszkodowania. Uszczerbek zamawiającego może polegać na zmniejszeniu jego majątku (damnum emergens, szkoda bezpośrednia) bądź utracie spodziewanych korzyści (zysku, lucrum cessans, np. gdy z powodu wad obiektu nie będzie go mógł wynająć).
Obowiązek zapłaty odszkodowania ogranicza się jednak tylko do następstw niewłaściwego postępowania dłużnika, które w chwili zawarcia umowy można było przewidzieć w normalnym toku rzeczy. Obejmuje on także te następstwa, które – rozsądnie rzecz oceniając – można było przewidzieć, bazując na wiedzy o szczególnej sytuacji konkretnego przypadku (np. podjęcie się prac szczególnie skomplikowanych, w budynku uszkodzonym, zalanym itp.).
Dłużnik powinien dołożyć należytej staranności (zob. art. 355 k.c.); jego odpowiedzialność obejmuje również niedbalstwo, czyli brak staranności adekwatnej do danej sytuacji, z uwzględnieniem zawodowego charakteru działalności wykonawców robót budowlanych.
Warto zwrócić uwagę, że suma odszkodowania musi być precyzyjnie obliczona, to jest dosłownie co do złotówki. Drugim warunkiem jest to, by odszkodowanie odpowiednio udowodnić. Zgodnie z art. 6 k.c., ciężar dowodu danego faktu spoczywa na tym, kto wywodzi zeń skutki prawne (np. ten, kto twierdzi że ma roszczenie o odszkodowanie powinien wykazać wysokość szkody, istnienie i rodzaj wady obiektu budowlanego oraz związek między jednym i drugim).
Zamawiający musi więc dysponować dowodami, z których jednoznacznie wynika wysokość poniesionej szkody oraz przyczyna jej powstania. Jest to niezbędne zwłaszcza w toku procesu sądowego, mediacji lub postępowania przed sądem polubownym.
Jeżeli dłużnik nie wykonał umowy i spełnione są przesłanki odpowiedzialności określone w art. 471 k.c., uchylenie się od zapłaty odszkodowania może nastąpić jedynie w wyjątkowych wypadkach. Chodzi tu o sytuacje, gdy dochodzenie naprawienia szkody stanowi czynienie użytku ze swego prawa przez poszkodowanego, które narusza zasady współżycia społecznego (zob. dotyczący nadużycia prawa podmiotowego art. 5 k.c. oraz np. zapadły w związku z umową dzierżawy wyrok SN z 19 maja 2005 r., V CK 648/04).
