Odbiór robót budowlanych ma miejsce po zakończeniu budowania inwestycji lub części inwestycji. Wykonawca zawiadamia inwestora o gotowości do odbioru oraz wyznacza termin kiedy to ma nastąpić. Wykonawca jednocześnie kompletuje i udostępnia wszystkie dokumenty pozwalające ocenić inwestorowi czy prace zostały wykonane w sposób należyty. Wśród dokumentów tych wymienić możemy min. dziennik budowy, zaświadczenia właściwych organów, protokoły odbiorów technicznych oraz dokumentacja powykonawcza.
Proces odbioru robót budowlanych
W procesie odbioru robót budowlanych uczestniczyć mogą: inwestor lub jego pełnomocnik, kierownik budowy, inspektorzy nadzoru inwestorskiego, rzeczoznawcy oraz osoby reprezentujące wykonawców. Odbiór robót budowlanych potwierdza wykonanie prac opisanych w umowie o roboty budowlane pomiędzy inwestorem a wykonawcą. Dokonanie odbioru daje możliwość dla wykonawcy do ubiegania się o swoje wynagrodzenie. Z drugiej strony wskazuje też na niewykonanie prac wcale lub też nienależycie.
Odbiór robót budowlanych może mieć różne formy w zależności od stopnia ich zaawansowania. Wśród nich warto wspomnieć o odbiorze robót zanikających i ulegających zakryciu, odbiorze częściowym, odbiorze przejściowym, odbiorze końcowym oraz odbiorze pogwarancyjnym. W związku z tym, że prawo budowlane nie reguluje szczegółowo kwestii odbiorów bardzo ważne jest aby strony w umowie o roboty budowlane jak najbardziej szczegółowo określiły reguły odbioru budowlanego uwzględniając terminy, obowiązki stron oraz skutki jakie będą wynikać z podpisania protokołu odbioru robót.
Obowiązek inwestora dokonania odbioru robót
Zgłoszenie obiektu budowlanego do odbioru odpowiednim wpisem do dziennika budowy oraz uczestniczenie w czynnościach odbioru i zapewnienie usunięcia stwierdzonych wad należą do jednego z podstawowych obowiązków kierownika budowy ( art.22 pkt 9 Pr. bud.)
Jeżeli wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych, inwestor obowiązany jest dokonać ich odbioru. Jednak jeśli inwestor stwierdzi, że wykonawca wykonał prace niezgodnie ze swoimi zobowiązaniami określonymi wcześniej przez strony w umowie o roboty budowlane to nie ma obowiązku odbioru. Spełnienie obowiązku inwestora jakim jest odbiór robót budowlanych możliwe jest tylko wtedy, gdy wykonawca wywiązał się z umowy.
Odmowa dokonania odbioru robót budowlanych
Z chwilą gdy wykonawca wypełnił swój obowiązek wynikający z umowy oraz zgłosił gotowość do odbioru ma on prawo ubiegać się o wynagrodzenie. W tym momencie jeśli inwestor uchyla się od dokonania odbioru popada w zwłokę wobec wykonawcy. Wykonawca może żądać, niezależnie od wykonania zobowiązania, naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki (art. 477 § 1 Kc.)
Jeżeli inwestor odmawia bezzasadnie odbioru robót i tym samym dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy o roboty budowlane, wykonawca może wyznaczyć inwestorowi dodatkowy termin do odbioru, z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. Wynagrodzenie stanowiłoby wówczas element szkody powstałej na skutek niewykonania zobowiązania przez inwestora. Naprawienia tej szkody wykonawca mógłby dochodzić na podstawie art. 495 Kc. Stanowi on, że strona która odstępuje od umowy wzajemnej może żądać nie tylko zwrotu tego co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.
Jednostronny odbiór robót budowlanych
W większości przypadków inwestor oraz wykonawca w umowie o roboty budowlane zamieszczają zapis, że wynagrodzenie dla wykonawcy może być płatne tylko jeśli obie strony zgodnie przeprowadzą odbiór oraz podpiszą protokół odbioru. Jednak dla wykonawcy najlepszym rozwiązaniem jest dodanie zapisu, że jeśli zwłoka inwestora w dokonaniu odbioru przekroczy termin zapisany w umowie to wykonawca ma możliwość dokonania odbioru jednostronnie i wystawienia faktury.
Częściowy odbiór robót budowlanych
Odbiór robót budowlanych po całkowitym zakończeniu prac wiąże się dla wykonawcy z niebezpieczeństwem, że utraci płynność finansową z uwagi na pokrywanie wszystkich bieżących kosztów budowy. Aby takiej sytuacji uniknąć zastosowanie mają odbiory częściowe. Z punktu widzenia interesów wykonawcy, to inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia. (art. 654 Kc,). Tutaj inwestor nie może odmówić odbioru częściowego, chyba że strony inaczej postanowiły w umowie o roboty budowlane.
Przywołany przepis daje wykonawcy daleko idące uprawnienie żądania od inwestora określonego zachowania się, ale tylko wówczas, gdy wykonawca nadal roboty wykonuje. Czyli wykonawca może żądać od inwestora częściowego odbioru oraz wypłaty wynagrodzenia ale nie może on przerywać robót i odstępować od kontynuowania inwestycji. (SN w wyroku z dnia 8 lutego 2002 r., II CKN 88/00, LEX nr 53290). Jest tak, ponieważ podstawą ostatecznego rozliczenia stron jest protokół odbioru końcowego robót, podpisany przez uprawnione strony. To w tym dokumencie potwierdzona jest prawidłowość lub nieprawidłowość wykonanych robót, opisane są usterki oraz wady i termin ich usunięcia.
Potrzebujesz wsparcia prawnego w zakresie praw budowlanych? Nasz doświadczony prawnik specjalizujący się w prawie budowlanym służy pomocą. Skorzystaj z naszych usług konsultacyjnych, aby zabezpieczyć swoje interesy i skutecznie prowadzić projekty budowlane.
