Zgłoszenie docieplenia budynku budzi w pełni zrozumiałe zainteresowanie właścicieli nieruchomości lub ich wieczystych użytkowników. Chodzi tu zarówno o osoby, zamierzające ocieplić dom jak i np. spółdzielnie mieszkaniowe, planujące termomodernizację szeregu bloków lub innych budynków. Z pewnością warto znać nie tylko aktualne rozwiązania oferowane przez przemysł budowlany, lecz także przepisy dotyczące wymogów formalnych ocieplania ścian.
Docieplenie budynku: pozwolenie czy zgłoszenie?
Zanim przejdziemy do omówienia unormowań, w których expressis verbis mowa o dociepleniu budynku oraz kwestii zgłoszenia prac tego typu, warto przypomnieć, że zasadą Prawa budowlanego jest wymóg uzyskania pozwolenia na budowę w formie decyzji administracyjnej (art. 28 Prawa budowlanego). Trzeba zwrócić zatem uwagę, że przewidziana w art. 4 Prawa budowlanego zasada wolności budowlanej ma swoje ograniczenia. Są nimi przede wszystkim właśnie wymóg pozwolenia albo konieczność zgłoszenia robót. Konieczne jest także dysponowanie przez inwestora tytułem prawnym do nieruchomości (np. użytkowanie wieczyste).
Przepis ważny i obszerny
Wyjątki od zasady z art. 28 Prawa budowlanego wymienia ustawodawca przede wszystkim w rozbudowanym i mającym za sobą rozmaite nowelizacje art. 29. Prawa budowlanego. Znajdziemy tam listę prac budowlanych, dla których niezbędne jest tylko zgłoszenie oraz spis przedsięwzięć (zwykle najmniej skomplikowanych, nie oddziaływujących na sąsiednie posesje czy środowisko), dla których zbędne jest nawet zgłoszenie. To właśnie uważna lektura art. 29 w zw. z art. 28 da nam odpowiedź na postawione na początku akapitu pytanie.
Znaczenie ma wysokość
W myśl art. 29 ust. ust. 3 Prawa budowlanego uzyskanie pozwolenia na budowę jest zbędne, lecz konieczne jest dokonanie przez inwestora zgłoszenia zamierzonej przebudowy, która polega na dociepleniu budynków mających wysokość powyżej 12 m, lecz o wysokości nie przekraczającej 25 m.
Ani pozwolenie, ani zgłoszenie nie jest potrzebne, gdy zaplanowane roboty budowlane polegają na dociepleniu budynku, którego wysokość to najwyżej 12 metrów (art. 29 ust. 4 Prawa budowlanego). Chodzi tu np. o wiele jednopiętrowych albo parterowych domów jednorodzinnych.
Lektura przepisów wskazuje zatem, że niższe budynki można docieplić bez konieczności dokonywania zgłoszenia, wyższe z koniecznością dokonania zgłoszenia, a najwyższe po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę.
Na czym de facto polega docieplenie obiektu?
Najogólniej rzecz ujmując, docieplenie budynku, zwane także nieco nieprecyzyjnie jego termomodernizacją, to proces polegający na zastosowaniu materiałów i rozwiązań technicznych w celu zmniejszenia zużycia ciepła w obiekcie budowlanym.
Kompleksowe przedsięwzięcie
Termomodernizacja obejmuje szereg różnorodnych prac. Mogą to być na przykład: wymiana instalacji grzewczej, docieplanie ścian i dachu, wymiana bądź remont pokrycia dachowego, zmiany parametrów otworów na okna i drzwi oraz samych okien. Jasne jest, że termomodernizacja nie sprowadza się wyłącznie do podstawowych czynności, takich jak przyklejenie styropianu na ściany. W zależności od potrzeb, niezbędna okazuje się odpowiednia ocena stanu faktycznego i wykonanie audytu energetycznego. Co więcej, w niektórych przypadkach konieczne będzie wejście na teren cudzych posesji (zob. dotyczący dozwolonego wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej art. 47 Prawa budowlanego). To zagadnienie jest szczególnie istotne z punktu widzenia prawa cywilnego. Na tym skupimy się jednak w dalszej części artykułu, przytaczając jedno z orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego.
W zależności od tego, jakie prace są w dokonywane in concreto, inwestor musi dopełnić odpowiednich formalności. Należy przypomnieć, że w zasadzie przy bardziej skompilowanych pracach termomodernizacyjnych konieczne będzie uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Najczęściej docieplenie polega jednak wyłącznie na pokryciu ścian budynku i ewentualnie powierzchni pod dachem odpowiednimi materiałami (styropian, wełna mineralna, wełna skalna). Tego typu prace nie podlegają w zasadzie obowiązkowi uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Docieplenie budynku, zgłoszenie i zakres prac termomodernizacyjnych
Z art. 29 Prawa budowlanego wynika, że dla kwestii docieplenia budynku i wymogu zgłoszenia podstawowe znaczenie ma wysokość przebudowywanego obiektu. Swoją rolę mogą odegrać – przynajmniej w niektórych sytuacjach – inne czynniki.
Zmiana parametrów budynku
Warto w tym miejscu zwrócić uwagę także na to, iż docieplenie prowadzi do zmiany parametrów technicznych modernizowanej budowli. Chodzi tu zwłaszcza o ogniotrwałość i przepuszczalność ścian zewnętrznych, stropów i dachów. Właśnie dlatego Prawo budowlane kwalifikuje prace dociepleniowe jako przebudowę a nie remont lub bieżącą konserwację budynku.
Mimo to, nie wszystkie prace związane z termomodernizacją zakwalifikujemy jako budowę czy przebudowę. Będzie tak m.in. wówczas, gdy czynności sprowadzają się wyłącznie do wykonania okładziny zewnętrznej. W takim przypadku charakter prac nakazuje definiować je jako remont (zob. np. wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 6 czerwca 2019 r., II SA/Go 246/19). Trzeba wziąć też pod uwagę to, że wykonanie opisywanych przez nas czynności często nie kończy się na tej krótkiej liście, w związku z czym może być wymagane zezwolenie z art. 28 Prawa budowlanego. Dobrym przykładem są tu inwestycje prowadzone przez spółdzielnie albo większe wspólnoty mieszkaniowe. Doświadczenie pokazuje, iż zakres prac obejmuje na przykład budowę nowych lub poważną przebudowę istniejących balkonów, otworów okiennych, drzwi czy garaży i piwnic.
Może być też tak, że prace dociepleniowe powodują zmianę parametrów charakterystycznych obiektu. W takim wypadku mamy do czynienia z rozbudową. Należy przy tym podkreślić, że orzecznictwo sądów administracyjnych nie jest jednolite i różnie traktuje fakt, że poprzez docieplenie obiekt powiększa się w przestrzeni. Przykładowo, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu stwierdził, że zwiększenie powierzchni obiektu nie zawsze oznacza zwiększenia jego powierzchni użytkowej (wyrok z 14 marca 2012 r., III SA/Po 996/11).
Docieplenie budynku, zgłoszenie i inne formalności: o czym jeszcze pamiętać?
Z pozoru banalna sprawa zgłoszenia docieplenia domu czy innego budynku okazuje się szerokim zagadnieniem, którym zajmuje się i ustawa, i orzecznictwo sądów. Trzeba zatem zwrócić uwagę na jeszcze kilka ważnych w praktyce kwestii.
Wiesz już, że nie zawsze musisz uzyskiwać stosowne pozwolenie. Co więcej, w przypadku budynków do 12 m nie trzeba dokonywać zgłoszenia. Omówiliśmy także kwestię kwalifikacji robót jako przebudowy, rozbudowy czy też remontu. Teraz skupmy się na tym, co oznacza eksploatacja budynku mieszkalnego i przejdźmy do zasygnalizowanych wcześniej skutków prawnych związanych z wejściem na sąsiednią działkę.
Właściwa i zgodna z prawem eksploatacja budynku
Należy zwrócić uwagę na to, że właściciel danego obiektu jest zobowiązany do utrzymywania go w należytym stanie technicznym (zob. np. art. 61 Prawa budowlanego). Można zatem powiedzieć, że do obowiązków właściciela lub zarządcy budynku należy m.in. utrzymywanie i użytkowanie obiektu w sposób zgodny z przeznaczeniem, w szczególności w zakresie nośności konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, zrównoważonego wykorzystania zasobów naturalnych, ale też oszczędności energii i izolacyjności cieplnej. Co ważne, terminologia związana z użytkowaniem budynku ma swoje odzwierciedlenie również w innych aktach prawnych, takich jak ustawa o własności lokali czy rozporządzenie w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.
Docieplenie budynku bez wymaganego zgłoszenia – skutki prawne
Na koniec odnieśmy się do tego, co może stać się w momencie wykonania docieplenia budynku bez zgłoszenia, gdy jest ono wymagane przez prawo.
Sprawy cywilne – sprawy administracyjne
Trzeba zwrócić uwagę, na wyrok NSA z 28 sierpnia 2015 r., II OSK 2/14. Naczelny Sąd Administracyjny przypomniał, że de lege lata docieplenie budynków do wysokości 25 m nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia. W rozpatrywanej sprawie chodziło jednak o kwestię zawężenie wjazdu na teren sąsiedniej posesji. Istotne jest tutaj to, że jeżeli roboty budowlane naruszają prawa podmiotowe, np. prawo własności, to zgodnie z wyrokiem NSA sprawę powinien rozpatrywać sąd powszechny, np. w oparciu o dotyczący przekroczenia granicy z sąsiednim gruntem przy konstruowaniu budynku art. 151 k.c. Warto przypomnieć w tym miejscu, że czym innym jest odpowiedzialność administracyjna (np. w razie wymiaru kary administracyjnej lub konieczności rozbiórki samowoli budowlanej) a czym innym odpowiedzialność cywilna.
Sprawa budowy w granicach działki i przypadkowego przekroczenia tej granicy, np. przy wznoszeniu murów, należy do zagadnień prawa cywilnego. Podobnie rzecz się ma z roszczeniami dotyczącymi naruszenia posiadania albo prawa własności (zob. art. 222 § 2 (roszczenie negatoryjne) i 344 k.c. (roszczenie posesoryjne)).
Dlaczego zwracamy uwagę na ten wątek? Otóż przede wszystkim chcemy zasygnalizować, że zgłoszenie ocieplenia budynku jest tylko jednym z czynników, które trzeba wziąć pod uwagę podczas realizacji przedsięwzięcia budowlanego. Istnieje także szereg innych okoliczności faktycznych i kwestii prawnych, które mogą wpłynąć na proces budowlany. W związku z tym, dobrze jest skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego. Dzięki jego wiedzy i doświadczeniu uda się znaleźć dobre rozwiązanie.
