Zasady zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego uregulowane są w ustawie prawo budowlane. Zgodnie z art. 71 ust.1 tej ustawy przez zmianę sposobu użytkowania rozumie się w szczególności: podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno - sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.
Powyższe wyliczenie ma charakter wyłącznie przykładowy, na co wskazuje sformułowanie „w szczególności”. Także więc inne zmiany w sposobie użytkowania obiektu (wprost nie wyrażone w przepisie) podlegają regulacji ustawowej i administracyjnej. Przed przystąpieniem do zmiany sposobu użytkowania należy dokonać zgłoszenia do właściwego organu.
Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania powinno zawierać:
- „opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
- zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
- oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2;
- zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
- w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 – ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
- w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.”
Jeżeli organ w ciągu 30 dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji, wówczas zmiana sposobu użytkowania może faktycznie nastąpić. Ważne jest również to, by faktyczna zmiana w użytkowaniu budynku nastąpiła nie później niż po upływie dwóch lat od dnia doręczenia zgłoszenia organowi (art.71 ust.4).
Organ nie wyrazi zgody na modyfikację użytkowania budynku i wniesie sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:
1.Wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
2. Narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
3. Może spowodować niedopuszczalne:
- „zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
- pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
- pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
- wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.”
Odwołanie od decyzji odmownej
Jeżeli nie zgadzamy się ze stanowiskiem organu, możliwe jest zaskarżenie decyzji zawierającej sprzeciw w drodze odwołania. Odwołanie wnosi się w terminie 14 dni od dnia otrzymania sprzeciwu. Natomiast gdy zastrzeżenia organu wyrażone w sprzeciwie uważamy za słuszne, to celowe jest dokonanie zmian w obiekcie budowlanym, eliminujących zagrożenia opisane w sprzeciwie. Następnie można ponownie dokonać zgłoszenia.
W sytuacji gdy zmiana sposobu użytkowania obiektu wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, wówczas rozstrzygnięcie co do zmiany sposobu użytkowania zawarte jest w decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeżeli z kolei zmiana użytkowania wymaga przeprowadzenia robót objętych zgłoszeniem, wówczas przeprowadzana jest procedura taka sama jak przy zgłoszeniu prac budowlanych.
Właściciel obiektu lub użytkownik musi dokonać zgłoszenia przed faktyczną modyfikacją sposobu użytkowania obiektu. Późniejsze dokonanie zgłoszenia (czyli po rozpoczęciu zmienionego sposobu użytkowania) jest nieskuteczne. W takim wypadku mamy do czynienia z samowolną zmianą sposobu użytkowania zagrożoną sankcjami administracyjnymi i karnymi. Piszemy o tym w artykule „Samowolna zamiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego”.
Nasza kancelaria prawnicza oferuje usługi konsultacyjne w zakresie prawa budowlanego. Skorzystaj z naszego doświadczenia i wiedzy, aby skutecznie prowadzić swoje projekty budowlane. Skontaktuj się z nami i umów się na spotkanie.
