Zmiana sposobu użytkowania ma duże znaczenie dla wielu właścicieli nieruchomości, użytkowników wieczystych lub np. najemców lokali komercyjnych. Niejednokrotnie zmiana jest niezbędna ze względu na modyfikację profilu działalności przedsiębiorstwa (np. z handlowej na produkcyjną czy z biurowej na gastronomiczną). W każdej sytuacji dobrym pomysłem jest znajomość aktualnych przepisów.
Zmiana sposobu użytkowania: najważniejsze informacje
Mające znaczenie dla inwestorów, zarządców i właścicieli różnego rodzaju obiektów regulacje dotyczące zmiany sposobu użytkowania budynku znajdziemy przede wszystkim w art. 71 Prawa budowlanego.
Co mówi ustawa?
Zgodnie z ust. 1 cytowanego przepisu, przez modyfikację sposobu użytkowania, czy to całego budynku, czy to jedynie jego części, rozumie się w szczególności: podjęcie lub zaniechanie w nim działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Wyliczenie to ma charakter wyłącznie przykładowy, na co wskazuje sformułowanie „w szczególności”.
Mając to na uwadze, NSA wskazał, że w przepisie opisano sytuacje typowe, najczęstsze w praktyce (np. zmiana warunków pracy). Oprócz tego, mogą wystąpić inne, nieraz bardzo różnorodne, które także można kwalifikować właśnie jako modyfikację sposobu użytkowania budynku lub innego obiektu (wyrok NSA z 11 grudnia 2007 r., II OSK 1664/06).
De iure, zgłoszenia wymaga nie tylko przeznaczenie budynku do użytkowania innego rodzaju, lecz także sytuacja, gdy rośnie intensywność dotychczasowego sposobu użytkowania, o ile pociąga to za sobą skutki wskazane w art. 71 Prawa budowlanego (zob. np. wyrok WSA w Warszawie z 29 czerwca 2005 r., VII SA/Wa 476/05).
W aspekcie procedury administracyjnej, szczególnie ważne jest to, że przed przystąpieniem do modyfikacji sposobu korzystania z budynku należy dokonać zgłoszenia do właściwego organu. Dotyczy to także zmiany obejmującej tylko część obiektu, np. niektóre pomieszczenia albo kondygnacje. Mówi o tym jasno art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego.
Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania budynku: co powinno się w nim znaleźć?
Doświadczenie specjalistów zajmujących się prawem nieruchomości, w tym zmianą sposobu użytkowania, pokazuje, że często problemem dla właściciela czy zarządcy (np. obiektu handlowego) jest zorientowanie się w formalnych wymogach pism kierowanych do urzędów. Dzieje się tak również, gdy chodzi o organy administracji budowlanej. Sprawy nie ułatwiają rozbudowane i często nowelizowane przepisy. Nie brak w nich także odesłań i specjalistycznej terminologii.
Podanie i załączniki
Spojrzenie na aktualnie obowiązujące uregulowania pokazuje, że zgłoszenie interesującej nas zmiany sposobu korzystania z budynku powinno zawierać:
• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu względem do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub dopiero wnoszonych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu, w której zamierza się dokonać omawianej przez nas zmiany;
• zwięźle sformułowany opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego, a także jego konstrukcję wraz z danymi techniczno-użytkowymi, czyli m.in. wielkościami i rozkładem obciążeń, a także – jeśli zachodzi taka potrzeba – danymi technologicznymi;
• oświadczenie z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, czyli oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• zaświadczenie wójta (burmistrza, prezydenta miasta na prawach powiatu) o zgodności zamierzonego sposobu korzystania z budynku z ustaleniami obowiązującego MPZP albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (gdy brak obowiązującego dla danego obszaru planu miejscowego);
• w przypadku jednej ze zmian wskazanych w art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego – ekspertyzę techniczną, przygotowaną przez osobę mającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
• w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami (art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego).
Odnosząc się do tego ostatniego wymogu, warto wskazać, że może tu chodzić np. o decyzję o uwarunkowaniach środowiskowych (zob. art. 72 ustawy z 2008 r. o ochronie środowiska i udostępnianiu informacji o nim). Decyzja taka wskazuje, jak należy zrealizować inwestycję, by zminimalizować pogorszenie stanu środowiska naturalnego.
Zaznaczmy, że jeśli interesująca nas zmiana polega na podjęciu albo zakończeniu działalności, która wpływa na warunki bezpieczeństwa pożarowego, należy także dołączyć ekspertyzę rzeczoznawcy zajmującego się zabezpieczeniami przed ogniem (art. 71 ust. 2a Prawa budowlanego).
Wymóg dołączenia wymienionych wyżej dokumentów ma na celu, m.in. ochronę interesów osób trzecich, np. sąsiadujących z budynkiem, którego ma dotyczyć zmiana.
Zgłoszenia można dokonać w tradycyjnej formie papierowej lub w postaci dokumentu elektronicznego. W tym drugim przypadku trzeba skorzystać z portalu rządowego e-Budownictwo (art. 71 ust. 2b Prawa budowlanego).
Brak sprzeciwu
Jeżeli organ administracji budowlanej w ciągu 30 dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji, wówczas zmiana może nastąpić jako zgodna z prawem. Ważne jest także to, by faktyczna modyfikacja sposobu korzystania z budynku nastąpiła nie później niż w ciągu dwóch lat od dnia doręczenia zgłoszenia organowi (art.71 ust.4 Prawa budowlanego).
W jakich sytuacjach trzeba się liczyć z odmową zgody na zmianę sposobu użytkowania budynku?
Przepisy i praktyka administracji wskazują, że organ budowlany nie wyrazi zgody na zmianę sposobu użytkowania budynku a w konsekwencji wniesie sprzeciw, jeżeli zamierzona modyfikacja:
1) wymaga wykonania robót budowlanych, dla których niezbędne jest otrzymanie pozwolenia na budowę;
2) narusza ustalenia obowiązującego MPZP lub innych aktów prawa miejscowego bądź decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (gdy brak obowiązującego na danym obszarze planu miejscowego);
3) może spowodować niedopuszczalne zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska albo stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, a także wprowadzenie, utrwalenie lub zwiększenie ograniczeń albo uciążliwości dla sąsiednich terenów (art. 71 ust. 4 Prawa budowlanego).
Gdy orzeczono nie po naszej myśli
Jeżeli nie zgadzamy się ze stanowiskiem organu, możliwe jest zaskarżenie decyzji zawierającej sprzeciw w drodze odwołania. Odwołanie wnosi się w terminie 14 dni od dnia otrzymania sprzeciwu. Natomiast, gdy zastrzeżenia wyrażone w sprzeciwie uznamy za słuszne, najlepszym rozwiązaniem jest wprowadzenie zmian w obiekcie budowlanym, dzięki którym uda się wyeliminować zagrożenia wskazane w sprzeciwie. Następnie można ponowić zgłoszenie.
Szczególne sytuacje warte uwagi
Jeśli modyfikacja sposobu użytkowania obiektu wymaga przeprowadzenia robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, wówczas rozstrzygnięcie co do omawianej przez nas zmiany znajdzie się w pozwoleniu na budowę. Gdy zmiana wymaga przeprowadzenia robót, dla których obowiązkowe jest tylko zgłoszenie, wówczas przeprowadzana jest procedura taka sama, jak przy standardowym zgłoszeniu prac (zob. art. 71 ust. 6 i art. 29 i n. Prawa budowlanego).
Właściciel, zarządca lub użytkownik budynku musi dokonać zgłoszenia przed faktyczną modyfikacją sposobu użytkowania. Późniejsze dokonanie zgłoszenia (już po rozpoczęciu zmienionego użytkowania) jest nieskuteczne pod względem prawnym. Mówi o tym expressis verbis art. 71 ust. 7 Prawa budowlanego.
Konsekwencje działania contra legem
Na zakończenie dodajmy, że jeśli zmiana nastąpiła bez wymaganego prawem zgłoszenia, nadzór budowlany wyda postanowienie, w którym wstrzyma użytkowanie obiektu (jego części). Postanowienie wskaże także termin, w którym należy przedstawić dokumenty przewidziane w art. 71 ust. 2. Gdy minie termin lub z własnej inicjatywy zobowiązanego, organ nadzoru sprawdzi, czy obowiązek przedstawienia dokumentacji zrealizowano. Jeżeli tak, ustali wysokość opłaty legalizacyjnej (zob. art. 71 a Prawa budowlanego).
Jeśli wspomniane obowiązki nie będą wykonane w terminie lub budynek nadal będzie używany w samowolnie zmieniony sposób, nadzór budowlany wyda decyzję administracyjną. Nakaże w niej przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania (art. 71a ust. 4 Prawa budowlanego).
