Samowolna zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego wiąże się z dotkliwymi sankcjami administracyjnymi. Może również skutkować obowiązkiem wstrzymania użytkowania budynku. Aby zastosować takie sankcje organ najpierw musi ustalić czy w konkretnym przypadku doszło do bezprawnej zmiany sposobu użytkowania. Następuje to w toku obowiązkowej kontroli przeprowadzanej przez organy nadzoru budowlanego.
Organ dokonuje porównania dwóch momentów czasowych tj .ostatniego legalnego sposobu wykorzystania obiektu, pod kątem warunków jakie musiały być pierwotnie spełnione z aktualnym sposobem wykorzystania budynku i warunkami jakie powinny być spełnione (wyrok WSA w warszawie z dnia 17 lipca /2008r. sygn. akt. VII SA/Wa 67/08).
Organ sprawdza więc czy zostały spełnione warunki z art. 71 ust.1 pkt.2 oraz ust.2 ustawy prawo budowlane, które określają co to jest zmiana sposobu użytkowania oraz z jakimi obowiązkami się to wiąże. Należy jednak podkreślić, że organ nadzoru sprawdza nie tylko przepisy prawa budowlanego, ale również przepisy wykonawcze do tej ustawy, a także przepisy określające warunki sanitarne, zdrowotne, przeciwpożarowe, itd.
Samowolna zmiana sposobu użytkowania obiektu następuje, gdy organ ustali:
- „fakt zmiany sposobu użytkowania budynku – czyli każdą zmianę w sposobie użytkowania, która prowadzi do zmiany warunków dla bezpieczeństwa obiektu lub jego części oraz zmianę, która prowadzi do zintensyfikowania dotychczasowego sposobu użytkowania;
- brak dochowania formalności w postaci zgłoszenia bądź złożenia wniosku o pozwolenie na budowę;”
Po dokonaniu takich ustaleń organ nadzoru wydaje postanowienie w którym wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części. Ponadto organ nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów takich samych, jakie są wymagane przy zgłoszeniu zmiany użytkowania budynku. Dokumentami tymi między innymi są: opis i rysunek obiektu, opis techniczny, zaświadczenie o zgodności sposobu użytkowania z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, itd. Szczegółowo wszystkie dokumenty wymienione są w artykule: „Zmiana sposobu użytkowania“.
Opłata legalizacyjna
Po dostarczeniu powyższych dokumentów przez inwestora nadzór budowlany ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Następuje to w drodze postanowienia na które służy zażalenie. Opłata legalizacyjna jest taka sama jak przy samowoli budowlanej i ustala się ją według specjalnego wzoru. Stanowi ona iloczyn dziesięciokrotnej stawki opłaty 500zł, współczynnika kategorii obiektu budowlanego oraz współczynnika wielkości obiektu budowlanego. Szczegółowo na ten temat pisaliśmy w artykule: „Pozwolenie na użytkowanie — jaka kara za niedochowanie procedury.“
Niekiedy opłata ta jest tak duża, że dla inwestora bardziej opłacalne jest przywrócenie obiektu do stanu poprzedniego i wszczęcie od nowa procedury w przedmiocie zmiany sposobu użytkowania.
Jeżeli inwestor nie dostarczy w terminie dokumentów o których mowa wyżej, wówczas nadzór budowlany wydaje decyzję nakazującą przewrócenie poprzedniego sposobu użytkowania.
Na koniec należy stwierdzić, że samowolna zmiana sposobu użytkowania nie dotyczy budynków wybudowanych nielegalnie to jest bez pozwolenia na budowę. W takim wypadku mamy do czynienia z samowolą budowlaną, która podlega legalizacji w odrębnym dla niej trybie. O tym pisaliśmy w artykule: „Legalizacja samowoli budowlanej według nowych i starych zasad”.
Nasza kancelaria prawnicza posiada ekspertów w dziedzinie prawa budowlanego, którzy służą kompleksowym wsparciem prawnym. Oferujemy porady prawne, reprezentację klientów oraz pomoc w negocjacjach umów budowlanych. Skontaktuj się z nami, aby skorzystać z naszej wiedzy i doświadczenia.
