Jak się okazuje w praktyce częste są sytuacje, że budynek został umiejscowiony w niewłaściwym miejscu. Te sytuacje mogą być wynikiem błędu geodety, który źle wytyczył ten budynek. Powoduje to bardzo poważne komplikacje dla inwestora. Uregulowanie ich uzależnione jest od tego, kiedy stwierdzono błąd geodety - to jest w trakcie budowy, przed oddaniem do użytkowania czy dopiero po latach. Jeżeli błędne wytyczenie budynku wykryto w czasie realizacji inwestycji, to inwestor musi uzyskać pozwolenie zamienne. Jeśli natomiast „przesunięcie” budynku stwierdzono w inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej, to inwestor będzie musiał uzyskać dokumentację zamienną i pozwolenie na użytkowanie. Podobne formalności będą wymagane także wtedy, gdy niewłaściwą lokalizację domu wykryto już po rozpoczęciu jego użytkowania.
Przesunięcie budynku rodzi również problemy jeśli chodzi o stosunki z sąsiadami oraz o spełnienie norm bezpieczeństwa pożarowego. Wszystkie te działania łączą się z kosztami dla inwestora, dlatego będzie on mógł żądać od geodety odszkodowania pokrywającego poniesione koszty.
Projekt budowlany
Zgodnie z art. 34 ust. 3 ustawy Prawo budowlane, projekt budowlany zawiera obligatoryjnie projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Projekt zagospodarowania działki lub terenu powinien być sporządzony na aktualnej mapie i zawierać: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących już lub dopiero projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób oczyszczania lub odprowadzania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni - wraz ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.
Projekt budowlany jest zatwierdzany w toku postępowania o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Organ zatwierdza cztery egzemplarze projektu. Dwa z nich otrzymuje inwestor, jeden z nich zatrzymuje organ zatwierdzający projekt, a ostatni z nich otrzymuje właściwy organ nadzoru budowlanego.
Jakie są popełniane błędy w wytyczaniu budynku przez geodetę
Błędy geodety dotyczące wytyczenia budynku mogą być dwojakie. Pierwsza grupa jest to wytyczenie ścian budynku niezgodnie z projektem, na przykład wytyczenie ścian zbyt długich. Druga grupa błędów polega na tym, że wymiary budynku są prawidłowe, jednak został on umiejscowiony w niewłaściwym miejscu. Oba typy tych błędów mogą być w pewnych sytuacjach uznawane za istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego w rozumieniu artykułu 36a ustawy Prawo budowlane.
Istotnymi odstępstwami od projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę są zmiany dotyczące:
- Projektu zagospodarowania działki lub terenu;
- Charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji;
- Zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne;
- Zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
- Ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
- Wymaganych uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub do dokonania zgłoszenia budowy: wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35m2, sieci: elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, telekomunikacyjnych lub przebudowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania.
Co nie jest istotnym odstępstwem od projektu budowlanego
W dniu 1 stycznia 2017 roku wprowadzona została nowelizacja ustawy Prawo budowlane dotycząca istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego. Zmiany te polegają między innymi na dodaniu ust. 5a w art. 36a, który określa co nie jest istotnym odstępstwem. Zgodnie z tym przepisem nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:
- nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym;
- nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu;
- nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3–6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;
- nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.
Jak z powyższego wynika, błąd geodety może być traktowany jako istotne bądź nieistotne odstąpienie od projektu w zależności od istnienia okoliczności danej sprawy. Jeżeli błąd będzie polegał na umiejscowieniu budynku w niewłaściwym miejscu to w zasadzie w każdym wypadku jest to odstąpienie istotne. Przesunięcie budynku wpływa bowiem na projekt zagospodarowania działki lub terenu.
Z kolei gdy błąd geodety polega na wymierzeniu ścian w sposób niewłaściwy, to od rozmiaru tego błędu zależeć będzie jego kwalifikacja. Błąd geodety nie będzie skutkował istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu jeżeli będzie łącznie spełniał warunki z ust. 5a, powołane powyżej. Przede wszystkim chodzi o to, aby zmiana szerokości lub długości obiektu budowlanego nie przekraczała 2% wartości określonych w projekcie budowlanym.
Jeżeli błąd geodety zostanie wykryty w trakcie robót budowlanych to sytuacja inwestora kształtuje się dwojako:
- Jeśli błąd spowodował istotne odstąpienie od projektu budowlanego to inwestor musi złożyć wniosek o zmianę pozwolenia na budowę i uzyskać pozwolenie zamienne. Brak podjęcia tych działań oznaczać będzie działanie przez inwestora w ramach samowoli budowlanej. Inwestor w takim wypadku może wystąpić wobec geodety z roszczeniem odszkodowawczym o zwrot wszelkich kosztów związanych ze stwierdzonym błędem.
- Gdy błąd geodety nie doprowadził do istotnych odstępstw od projektu, to w zasadzie inwestor nie musi podejmować żadnych działań. W takim wypadku formalności ciążą na projektancie, który powinien na projekcie budowlanym zamieścić odpowiednie informacje dotyczące odstąpienia. Inwestor nie musi uzyskiwać decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Oczywiście może on wystąpić do geodety z roszczeniami odszkodowawczymi, na przykład w związku z koniecznością zapłaty dodatkowego wynagrodzenia dla wykonawcy robót budowlanych.
Jeżeli błąd geodety zostanie wykryty po zakończeniu budowy, to jest przy wykonywaniu inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej, to w razie zgłoszenia zakończenia budowy inwestor musi się liczyć z tym, że otrzyma decyzje o sprzeciwie co do użytkowania domu. W takim wypadku zobowiązany on zostanie do przedłożenia dokumentacji zamiennej, uwzględniającej zmiany w stosunku do zatwierdzonego projektu. W tej sytuacji obowiązkiem inwestora będzie również to, by uzyskać pozwolenie na użytkowanie.
Niewłaściwe umiejscowienie budynku
Specyficzna sytuacja powstaje wtedy, gdy doszło do niewłaściwego umiejscowienia budynku. Może to być spowodowane przez wiele okoliczności, miedzy innymi przez nieprawidłowe położenie słupków granicznych, błędy w treści map lub przez pomyłkę geodety. Niezależnie od przyczyny takiej sytuacji rodzi to zawsze poważne konsekwencje dla inwestora. Najprostszą sytuacją jest taka, gdy skutki przesunięcia budynku ograniczają się do obowiązku uzyskania pozwolenia zamiennego lub dokumentacji zamiennej i pozwolenia na użytkowanie.
Ma to miejsce wtedy, gdy rzeczywiste położenie budynku jest zgodne z zapisami mpzp (miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) i nie narusza zapisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jeżeli rzeczywiste usytuowanie budynku narusza plan mpzp lub przepisy rozporządzenia to inwestor musi się liczyć z koniecznością przebudowy budynku. Najczęściej obowiązek ten chodzi w grę wtedy, gdy ściana z otworami okiennymi lub drzwiowymi znajduje się bliżej do granicy działki sąsiedniej. W tego typu sprawach inwestorzy zobowiązywani są na przykład do wypełnienia otworów okiennych materiałami nieprzeziernymi (typu luxfera, cegła szklana, itp). Na inwestorów nakładany jest również obowiązek, by wypełnienie otworów okiennych spełniało odpowiednie wymogi zabezpieczeń przeciwpożarowych.
Są to bardzo dotkliwe konsekwencje dla inwestora nie tylko ze względów finansowych. Prowadzą one bowiem do obniżenia wartości użytkowych pomieszczeń, w których okna muszą być wymienione na niestandardowe (z reguły powoduje to zaciemnienie pomieszczeń). W skrajnych przypadkach inwestorowi grozi konieczność przebudowy całego budynku.
Budynek zachodzi na działkę sąsiada
Innym problemem jest sytuacja gdy budynek przesunięty jest w taki sposób, że część jego zachodzi na działkę sąsiada. Jedyną możliwością zalegalizowania takiej sytuacji jest to, by inwestor stał się właścicielem gruntu na którym stoi dom. Może to nastąpić albo w drodze ugodowej poprzez zawarcie z sąsiadem umowy sprzedaży lub też na drodze sądowej.
Postępowanie sądowe może być oparte na podstawie art. 231 k.c., który często znajduje zastosowanie w takich sprawach. Treść tego przepisu jest następująca Art. 231.§ 1.Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
§ 2.Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
Odpowiedzialność geodety
Tak jak wskazano wyżej za błędne wytyczenie budynku geodeta ponosi odpowiedzialność cywilną. Polega ona na tym, że można od geodety żądać naprawienia szkody za nienależyte wykonanie przez niego obowiązków. Szkodą są wszelkie koszty, które w związku z błędem geodety ponosi inwestor, które pozostają w normalnym związku przyczynowym z tym błędem. Przykładowo są to koszty opracowywania dokumentacji zamiennej czy koszty wykonania dodatkowych prac budowlanych. Podstawą roszczenia inwestora jest art. 471 i następne kodeksu cywilnego.
Działania inwestora po wykryciu błędu
Tok działań inwestora powinien być następujący. Po wykryciu błędu należy powiadomić o tym geodetę i wezwać go do zwrotu kosztów. Jeżeli geodeta nie będzie chciał się porozumieć z inwestorem, to sprawę należy skierować do sądu cywilnego z pozwem o zapłatę.
Poza odpowiedzialnością cywilną geodeta podlega również odpowiedzialności zawodowej. Podstawą prawną tej odpowiedzialności jest art. 46 ustawy z dnia 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. Zgodnie z tym przepisem osoba wykonująca samodzielnie funkcje w dziedzinie geodezji i kartografii ponosi odpowiedzialność dyscyplinarną jeżeli wykonuje swoje zadania:
- Z naruszeniem przepisów prawa;
- Nie dochowując należytej staranności;
- Niezgodnie z zasadami współczesnej wiedzy technicznej.
Karami dyscyplinarnymi są upomnienie, nagana, zawieszenie możliwości wykonywania uprawnień zawodowych na okres od 6 miesięcy do 1 roku oraz odebranie uprawnień zawodowych. W sprawach dyscyplinarnych orzeka Główny Geodeta Kraju na wniosek wojewódzkiego inspektora nadzoru geodezyjnego i kartograficznego. Aby wszcząć postępowanie zawodowe inwestor powinien więc złożyć stosowny wniosek do wojewódzkiego inspektora, aby ten z kolei złożył wniosek do Głównego Geodety Kraju.
Należy podkreślić, że powyższej odpowiedzialności zawodowej podlegają wyłącznie geodeci wykonujący samodzielne funkcje w geodezji i kartografii. Nie ponoszą jej więc geodeci, którzy nie posiadają uprawnień zawodowych oraz geodeci posiadający uprawnienia, ale nie wykonujący samodzielnych funkcji. Samodzielnych funkcji w geodezji i kartografii nie pełnią między innymi: geodeta powiatowy, geodeta gminny, wykonawca prac geodezyjnych czy kartograficznych.
Poniżej przedstawiamy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, dotyczący zagadnień omawianych w niniejszym artykule – jako przykład orzecznictwa sądów administracyjnych:
Wyrok Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 25 maja 2017r. (II OSK 1952/15): „Zgodnie z art. 36a ust. 1 Prawa budowlanego istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, zaś art. 36a ust. 5 tej ustawy stanowi, że nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy m.in. zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu (pkt. 1) oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi. Pobudowanie obiektu częściowo na innym terenie niż przewidziany w projekcie budowlanym – a częścią projektu budowlanego jest projekt zagospodarowania działki lub terenu, który zgodnie z art. 34 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego powinien być sporządzony na aktualnej mapie i obejmować m.in. określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich – stanowi przypadek, o którym mowa w art. 50 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlanego, tj. sytuację, w której doszło do wykonania robót budowlanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w przepisach. Przepis art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego znajduje zaś zastosowanie do robót budowlanych prowadzonych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę także w przypadku, gdy roboty te zostały zakończone jeszcze przed wszczęciem postępowania naprawczego prowadzonego na podstawie art. 50 i art. 51 Prawa budowlanego. Jakkolwiek bowiem art. 51 ust. 7 Prawa budowlanego stanowi jedynie o tym, że art. 51 ust. 1 pkt 1 i 2 stosuje się odpowiednio, jeżeli roboty budowlane zostały wykonane, to z treści art. 51 ust. 4 Prawa budowlanego wynika wprost, że art. 51 ust. 1 pkt 3 tej ustawy ma zastosowanie także w przypadku zakończenia budowy (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 kwietnia 2011 r. sygn. akt II OSK 1173/10, dostępny w bazie orzeczeń: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Przepis art. 51 ust. 4 Prawa budowlanego stanowi podstawę do ewentualnego zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego w przypadku zakończenia budowy, a wydanie takiej decyzji powinno być poprzedzone wydaniem decyzji, o jakiej mowa w art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, a więc zobowiązaniem do przedstawienia projektu zamiennego, co umożliwia w dalszej perspektywie legalizację robót budowlanych.”
Podsumowanie
Błędne wytyczenie budynku może rodzić dla inwestora bardzo poważne konsekwencje. Dotyczy to sytuacji, gdy błąd powoduje istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego. W takiej sytuacji inwestor musi otrzymać pozwolenie zamienne lub dokumentację zamienną i pozwolenie na użytkowanie. Jeżeli przesunięcie budynku wykryto po zakończeniu budowy, to na inwestora nakładane są z reguły obowiązki przeprowadzenia dodatkowych prac budowlanych. Najczęściej polega to na konieczności wypełnienia otworów okiennych materiałami nieprzeziernymi. Przesunięcie budynku może być tak poważne, że przekracza granice działki sąsiedniej. Wówczas inwestor musi spowodować wykupienie gruntu zajętego pod budynek lub w ostateczności dokonać prac rozbiórkowych. Geodeta odpowiada cywilnie i zawodowo (dyscyplinarnie) za błędne wytyczenie budynku. Odpowiedzialność cywilna polega na zapłacie odszkodowania, a odpowiedzialność zawodowa na ograniczeniu lub pozbawieniu możliwości wykonywania zawodu.
Jesteśmy specjalistami w dziedzinie prawa budowlanego i oferujemy kompleksową obsługę prawną dla klientów związanych z branżą budowlaną. Oferujemy porady prawne, analizę umów, reprezentację w sporach i negocjacjach. Skontaktuj się z nami, aby omówić swoje potrzeby prawne i skorzystać z naszych usług.
