Częściowy odbiór budynku przewidziany w Prawie budowlanym to innymi słowy częściowe (warunkowe) pozwolenie na jego użytkowanie. Przybiera ono formę decyzji administracyjnej, dzięki której można korzystać z pomieszczeń zanim zaplanowane roboty budowlane będą zakończone. Odbiór częściowy okazuje się zatem przydatny, gdy nie jest jeszcze możliwe otrzymanie „pełnego” pozwolenia na użytkowanie. Warto zatem znać aktualne regulacje.
Częściowy odbiór budynku – co mówią przepisy?
Na wstępie zwróćmy uwagę na ważne w praktyce rozróżnienie: interesujące nas warunkowe pozwolenie na użytkowanie budynku jest często określane mianem „częściowego odbioru budynku” przez nadzór budowlany. Pamiętajmy jednak, że z odbiorem mamy do czynienia także przy umowach o roboty budowlane i podobnych kontraktach. W tym zakresie zastosowanie znajdują przede wszystkim przepisy prawa prywatnego, zwłaszcza Kodeks cywilny czy np. ustawa deweloperska. Czym innym są regulacje administracyjne, do których należą także unormowania Prawa budowlanego.
Podstawowe zagadnienia związane z częściowym zezwoleniem na użytkowanie budynku
Pojęcie częściowego (warunkowego) pozwolenia na użytkowanie to szeroki temat. Z jednej strony może on otworzyć przed Tobą jako inwestorem sporo możliwości, z drugiej ustawowa terminologia może okazać się nieco kłopotliwa. W związku z tym, chcemy przystąpić do analizy podstawowych kwestii prawnych mających znaczenie we wspomnianych sytuacjach. Następnie skupimy się na możliwościach, które daje prawo. Postaramy się też odpowiedzieć na pytania dotyczące ewentualnych trudności.
Rzut oka na zagadnienia prawne
W wielu sytuacjach przed przystąpieniem do korzystania z budynku należy uzyskać decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.
Kiedy jest to niezbędne wskazuje art. 55 ust. 1 Prawa budowlanego. Mowa tam m.in. o zamiarze przystąpienia do użytkowania obiektu przed zrealizowaniem całości robót budowlanych. W takim przypadku decyzja może objąć cały obiekt albo tylko jego część. Może także objąć tylko niektóre budynki objęte jednym pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem z art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego. (art. 55 ust. 1a). Częściowe zezwolenie może być wydane, o ile oddawana w użytek cześć budynku może funkcjonować samodzielnie zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 55 ust. 1 b Prawa budowlanego).
Procedura uzyskania pozwolenia jest określona przede wszystkim w art. 59 Prawa budowlanego. Warto bliżej przyjrzeć się temu przepisowi. Już na samym wstępie możesz dostrzec, że wydanie decyzji w sprawie użytkowania obiektu budowlanego leży w gestii właściwego miejscowo organu nadzoru budowlanego. To właśnie on cechuje się dość dużymi uprawnieniami związanymi m.in. z pozwoleniem na użytkowanie. Co więcej, organ nadzoru może zdecydować o tym, czy dany obiekt spełnia określone warunki, a także uzależnić użytkowanie go od terminu wykonania konkretnych robót budowlanych (art. 59 ust. 2 Prawa budowlanego).
Takie szeroko zakreślone kompetencje administracji budowlanej mogą budzić wątpliwości. Praktyka pokazuje, że inwestor jest zainteresowany tym, by jak najszybciej uzyskać pozwolenie na użytkowanie swego budynku. Dzięki temu może zrealizować plany i cele, dla których wzniesiono dany budynek (np. rozpoczęcie działalności handlowej czy produkcji przemysłowej). Inwestor jest więc zainteresowany także tym, by uzyskać pozwolenie na użytkowanie choć części nowego budynku (np. lokali usługowych na jednej z kondygnacji albo magazynów). W związku z tym nasuwa się pytanie, czy istnieje zgodne z prawem rozwiązanie, które umożliwi taką procedurę? Otóż tak. Jest nim pozwolenie na użytkowanie części obiektu budowlanego. Opiszemy je w dalszej części artykułu.
Kiedy pozwolenie na użytkowanie jest konieczne?
Pozwolenie na użytkowanie to charakterystyczne zagadnienie, które najczęściej ma swoje odniesienie w związku z obiektami budowlanymi różnego rodzaju.
To, kiedy wymagany jest interesujący nas dokument, możemy traktować dwojako. Przede wszystkim, warto pamiętać o tym, że jeżeli inwestor chce rozpocząć użytkowanie obiektu przed zakończeniem prac, musi złożyć odpowiedni wniosek do organu administracji budowlanej (zob. art. 55 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego).
Nieco inaczej sytuacja przedstawia się gdy prace budowlane są już zakończone i fakt ten został zgłoszony. Wówczas należy zaczekać 14 dni na ewentualny sprzeciw ze strony administracji (art. 54 Prawa budowlanego). Gdy sprzeciwu brak, mamy do czynienia z tzw. zgodą milczącą, która umożliwia rozpoczęcie użytkowania. Podkreślmy w tym miejscu, że zgoda milcząca nie stanowi przeszkody do tego, aby inwestor wystąpił ze stosownym wnioskiem nawet wówczas, gdy nie istnieją ku temu przesłanki prawne. Warto mieć przede wszystkim na uwadze obowiązkowe kontrole, które mają potwierdzić, czy oddawany do użytkowania obiekt jest w pełni zgodny z projektem architektoniczno-budowlanym.
Częściowy odbiór nowego budynku: jakie trudności pojawiają się w praktyce?
Nie budzi wątpliwości, że Prawo budowlane dopuszcza możliwość częściowego odbioru nowego budynku, czyli uzyskania warunkowego pozwolenia na użytkowanie części obiektu budowlanego. Wynika to z art. 59 ust. 2 tej ustawy. Zgodnie z nim, organ budowlany może w pozwoleniu na użytkowanie określić warunki eksploatacji obiektu. Jednym z nich może być ograniczenie zakresu użytkowania tylko do części budynku np. parteru. Wówczas pojawia się też możliwość otrzymania zaświadczenia o samodzielności lokali znajdujących się np. na parterze.
Wspomniane dotychczas akty prawne syntetycznie i przejrzyście definiują pojęcie warunkowego pozwolenia na użytkowanie budynku. Niemniej jednak trzeba pamiętać, że teoria czasami nie idzie w parze z praktyką. W związku z tym możesz napotkać trudności w związku z próbą uzyskania omawianego tu typu pozwolenia. W szczególności chodzi nam o odmowę czy niestosowanie się do restrykcji w nim zawartych.
Złożenie wniosku i weryfikacja, czy wydano pozwolenie na budowę
Warto zastanowić się, co powinien zawierać wniosek o pozwolenie, który należy złożyć do inspektora nadzoru budowlanego. Właśnie tu mogą pojawiać się pomyłki i trudności po stronie inwestorów. Pamiętaj, że podane przez nas przykłady załączników nie stanowią kompletnej listy, są jedynie przykładowym wyliczeniem.
Co dołączyć do pisma?
Wniosek powinien być złożony wraz z oryginałem dziennika budowy albo numerem dziennika prowadzonego w formie elektronicznej, projektem technicznym a także oświadczeniem sporządzonym przez kierownika budowy (zob. art. 57 Prawa budowlanego).
Odrębną kwestią jest sprawdzenie, czy obiekt posiada pozwolenie na budowę. Rozwiązaniem w tym przypadku jest zwrócenie się z wnioskiem do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego, który wyda duplikat pozwolenia na budowę. Pamiętaj jednak, że jeśli nie jesteś właścicielem lokalu, konieczne będzie zwrócenie się do osoby, która dysponuje tytułem prawnym do nieruchomości. Takie rozwiązanie jest szczególnie pomocne, gdy chodzi o starsze budynki. Dzięki temu można sprawdzić, czy nie są one samowolą budowlaną.
Kontrola nie do uniknięcia
Należy pamiętać, że wniosek o zezwolenie na użytkowanie budynku – także ten o odbiór częściowy – jest zarazem wezwaniem inspektora nadzoru budowlanego do przeprowadzenia obligatoryjnej kontroli, o której mówi art. 59a Prawa budowlanego. Mówi o tym expressis verbis art. 57 ust. 6 Prawa budowlanego. Co ciekawe, organ nie może przeprowadzić kontroli z urzędu, niezbędna jest inicjatywa inwestora. Mimo to, cofnięcie wniosku o odbiór budynku już po przeprowadzeniu kontroli i stwierdzeniu w jej toku nieprawidłowości, nie czyni postępowania bezprzedmiotowym. Gdyby przyjąć inaczej, cofnięcie wniosku po kontroli czyniłoby ją daremną a przy tym pozwalało na unikanie kary (wyrok NSA z 13 marca 2019 r., II OSK 1062/17).
Organ, który zezwala na użytkowanie budynku nie sprawdza, czy projekt budowlany jest prawidłowy. Jego zadaniem jest wyłącznie zbadanie, czy obiekt został skonstruowany zgodnie z zatwierdzonym uprzednio projektem i czy nadaje się on do użytkowania (wyrok NSA z 10 stycznia 2017 r., II OSK 913/15).
Odmowa udzielenia warunkowego pozwolenia na użytkowanie
Szczególne znaczenie praktyczne ma to, że częściowe (warunkowe) pozwolenie na użytkowanie nie zostanie wydane, jeśli budynek wykonany został niezgodnie z pozwoleniem na budowę i MPZP (o ile jest uchwalony). Jeżeli więc inwestor wybudował obiekt budowlany częściowo prawidłowo – np. parter jest zgodny z pozwoleniem na budowę – a częściowo z naruszeniem warunków pozwolenia – np. w części dotyczącej pierwszego lub drugiego piętra – to decyzja o pozwoleniu na użytkowanie nie będzie wydana.
Inwestor nie uzyska wówczas nawet decyzji o częściowym pozwoleniu. Wynika to z art. 59f ust. 1 Prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem w razie stwierdzenia w trakcie kontroli prowadzonej przez nadzór budowlany naruszenia warunków pozwolenia na budowę, na inwestora nakładana jest kara za nieprawidłowości. Ponadto, zgodnie z art. 59f ust. 6 Prawa budowlanego, w omawianej tu sytuacji organ odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie. Przeprowadza on także postępowanie przewidziane w art. 51 Prawa budowlanego, czyli tzw. postępowanie naprawcze.
Konsekwencje niezastosowania się do warunków przewidzianych w pozwoleniu
Wiemy już, że omawiane tu pozwolenie na użytkowanie jest przydatnym dla inwestora rozwiązaniem. Trzeba jednak wziąć pod uwagę również drugą stronę medalu, czyli konsekwencje, jakie mogą grozić za niestosowanie się do określonych w rozstrzygnięciu organu budowlanego warunków. Po raz kolejny odnieśmy się do obowiązujących przepisów prawa, a ściślej mówiąc do art. 162 § 1 k.p.a. Z zawartej tam definicji możemy dowiedzieć się, że rezultatem niespełnienia warunków zastrzeżonych w pozwoleniu czasowym może być jego wygaśnięcie. Stwierdzenie wygaśnięcia pozwolenia następuje poprzez wydanie decyzji administracyjnej (art. 162 § 3 k.p.a.). Przysługuje od niej odwołanie, zaś od decyzji ostatecznej skarga do WSA.
Organ administracji ma prawo uchylić decyzję. Taka sytuacja może mieć miejsce m.in. wtedy, gdy pozwolenie zostało wydane z zastrzeżeniem wykonania wskazanych czynności w określonym terminie, lecz nie zostały one zrealizowane. Warto mieć także na uwadze możliwość nałożenia kar finansowych, np. na skutek legitymowania się ostateczną decyzją, która wygasła lub została uchylona.
