W procesie budowlanym niejednokrotnie mamy do czynienia z niewykonaniem lub nienależytym (złym) wykonaniem zapisów umowy zawartej pomiędzy inwestorem a wykonawcą. Aby w takiej sytuacji interesy każdej strony były zabezpieczone, warto zastosować w umowie instytucję kary umownej. Poniżej postaramy się omówić dokładnie czym jest kara umowna i kiedy się ją stosuje.
Kara umowna odnosi się do dwóch rodzajów zdarzeń:
- niewykonanie zobowiązania;
- nienależyte (nieprawidłowe, złe) wykonanie zobowiązania;
W jednej umowie można określić odrębną karę za brak wykonania czegoś i osobną karę za nienależyte (złe) wykonanie czegoś. Kara umowna może też być tylko jedna, taka sama na wypadek niewykonania zobowiązania jak i nieprawidłowego wykonania zobowiązania.
Ważne jest to, że kara może odnosić się jedynie do zobowiązania niepieniężnego (art. 483 §1 k.c.). Nie można więc zapisać kary w umowie na wypadek braku czy nieterminowej zapłaty. Taki zapis byłby nieważny.
Obowiązek zapłaty kary umownej musi wynikać z umowy. Jeżeli strony nie przewidziały płatności kary, wówczas nie może być ona naliczona w żadnych okolicznościach. Przepis prawa (art. 483 k.c.) nie może stanowić samodzielnej podstawy do jej naliczenia.
Wysokość kary umownej w umowie o roboty budowlane
Kara umowna stanowi zabezpieczenie na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Przyjmuje się, że kara wyrażona jest w pieniądzach o określonej wartości.
Wysokość kary umownej najczęściej ustala się na dwa sposoby:
- podaje się konkretną kwotę (np.: 100 zł za każdy dzień zwłoki);
- określa się procent od całkowitego wynagrodzenia (np.: 1% za dzień zwłoki);
Strona zobowiązana do zapłaty kary umownej może podnieść zarzut, że kara umowna w danej sytuacji jest rażąco wygórowana czyli zbyt wysoka. Może to mieć miejsce np.: gdy poniesiona szkoda jest niewielka lub gdy inwestor przyczynił się do powstania szkody. Karę można zmniejszyć także wtedy, gdy prace budowlane zostały wykonane w znacznej części, a zwłoka dotyczy tylko niewielkiego zakresu robót (art. 484 § 2 k.c.).
Wymagalność kary umownej
W umowie o roboty budowlane należy bardzo dokładnie określić, kiedy kara umowna może być naliczona i jaki jest termin jej zapłaty. Przykładowo, można zastrzec, że naliczenie kary umownej jest możliwe po spełnieniu następujących warunków:
- wykonawca zgłasza zakończenie robót budowlanych lub inwestor wyznacza termin odbioru robót;
- następują czynności odbiorowe, w toku których stwierdzono wady;
- inwestor wzywa do usunięcia wad wyznaczając termin ich usunięcia;
- dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu kary mogą być naliczone;
Oczywiście, możliwe są także inne zapisy umowne. Na przykład płatność kary może być uzależniona tylko od spełnienia okoliczności z punktów 1 i 2.
Zabezpieczenie interesów inwestora
Zasadą jest, że kara umowna stanowi jedyne roszczenie inwestora w razie braku wykonania czy nienależytego wykonania robót przez wykonawcę (art. 484 k.c). Inwestor może domagać się dodatkowego odszkodowania tylko wówczas, jeżeli jest to wyraźnie przewidziane w umowie. Jest to bardzo ważne zwłaszcza przy podpisywaniu umów na roboty budowlane o dużej wartości. W takich sytuacjach szkoda inwestora może być olbrzymia, a kara umowna nieproporcjonalnie niska. Inwestor powinien więc zadbać o to, by do umowy wprowadzić zapis o dodatkowym odszkodowaniu należnym wówczas, gdy wartość szkody przekroczy wysokość kary umownej.
Twój projekt budowlany wymaga profesjonalnej pomocy prawnej? Nasz prawnik specjalizujący się w prawie budowlanym pomoże Ci w osiągnięciu sukcesu. Skonsultuj się z nami, aby omówić szczegóły i rozpocząć działania zgodnie z przepisami prawa budowlanego.
