Kara umowna w umowie o roboty budowlane przede wszystkim ma skłaniać do należytego wykonania zobowiązań umownych. W procesie budowlanym niejednokrotnie bowiem mamy do czynienia z niewykonaniem lub nienależytym (złym) wykonaniem zapisów umowy zawartej pomiędzy inwestorem a wykonawcą. Aby w takiej sytuacji interesy każdej strony były zabezpieczone, warto zastosować w umowie instytucję wyżej wspomnianej kary. Poniżej postaramy się omówić dokładnie czym ona jest i kiedy się ją stosuje.
Do czego kara umowna odnosi się w umowie o roboty budowlane?
Kara umowna w umowie o roboty budowlane odnosi się do dwóch rodzajów zdarzeń:
- niewykonanie zobowiązania;
- nienależyte (nieprawidłowe, złe) wykonanie zobowiązania;
W jednej umowie można określić odrębną karę za brak wykonania czegoś i osobną karę za nienależyte (złe) wykonanie czegoś. Kara może też być tylko jedna, taka sama na wypadek niewykonania zobowiązania, jak i nieprawidłowego wykonania zobowiązania.
Ważne jest to, że kara może odnosić się jedynie do zobowiązania niepieniężnego (art. 483 §1 k.c.). Nie można więc zapisać kary w umowie na wypadek braku czy nieterminowej zapłaty. Taki zapis byłby nieważny.
Obowiązek zapłaty takiej kary musi wynikać z umowy. Jeżeli strony nie przewidziały płatności, wówczas nie może być ona naliczona w żadnych okolicznościach. Przepis prawa (art. 483 k.c.) nie może stanowić samodzielnej podstawy do jej naliczenia.
Wysokość sankcji
Kara umowna stanowi zabezpieczenie na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Przyjmuje się, że kara wyrażona jest w pieniądzach o określonej wartości.
Wysokość kary umownej najczęściej ustala się na dwa sposoby:
- podaje się konkretną kwotę (np.: 100 zł za każdy dzień zwłoki);
- określa się procent od całkowitego wynagrodzenia (np.: 1% za dzień zwłoki);
Strona zobowiązana do zapłaty może podnieść zarzut, że kara w danej sytuacji jest rażąco wygórowana czyli zbyt wysoka. Może to mieć miejsce np.: gdy poniesiona szkoda jest niewielka lub gdy inwestor przyczynił się do powstania szkody. Karę można zmniejszyć także wtedy, gdy prace budowlane zostały wykonane w znacznej części, a zwłoka dotyczy tylko niewielkiego zakresu robót (art. 484 § 2 k.c.).
Wymagalność kary umownej w umowie o roboty budowlane
W umowie o roboty budowlane należy bardzo dokładnie określić, kiedy kara umowna może być naliczona i jaki jest termin jej zapłaty. Przykładowo, można zastrzec, że naliczenie takiej kary jest możliwe po spełnieniu następujących warunków:
- wykonawca zgłasza zakończenie robót budowlanych lub inwestor wyznacza termin odbioru robót;
- następują czynności odbiorowe, w toku których stwierdzono wady;
- inwestor wzywa do usunięcia wad wyznaczając termin ich usunięcia;
- dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu kary mogą być naliczone;
Oczywiście, możliwe są także inne zapisy umowne. Na przykład płatność kary może być uzależniona tylko od spełnienia okoliczności z punktów 1 i 2.
Zabezpieczenie interesów inwestora
Zasadą jest, że kara umowna stanowi jedyne roszczenie inwestora w razie braku wykonania czy nienależytego wykonania robót przez wykonawcę (art. 484 k.c). Inwestor może domagać się dodatkowego odszkodowania tylko wówczas, jeżeli jest to wyraźnie przewidziane w umowie. Jest to bardzo ważne zwłaszcza przy podpisywaniu umów na roboty budowlane o dużej wartości. W takich sytuacjach szkoda inwestora może być olbrzymia, a kara nieproporcjonalnie niska. Inwestor powinien więc zadbać o to, by do umowy wprowadzić zapis o dodatkowym odszkodowaniu należnym wówczas, gdy wartość szkody przekroczy wysokość kary umownej.
Twój projekt budowlany wymaga profesjonalnej pomocy prawnej? Nasz prawnik specjalizujący się w prawie budowlanym pomoże Ci w osiągnięciu sukcesu. Skonsultuj się z nami, aby omówić szczegóły i rozpocząć działania zgodnie z przepisami prawa budowlanego.
