Przekazanie terenu budowy poprzedza rzeczywiste rozpoczęcie prac budowlanych. Jest to ważna czynność w procesie realizacji inwestycji – stanowi jeden z podstawowych obowiązków inwestora, a dla wykonawcy rodzi bardzo doniosłe skutki co do odpowiedzialności za szkody powstałe na przekazanym terenie. Z przekazania terenu budowy spisywany jest protokół, którego treść powinna być przez strony dokładnie opracowana. Dokument ten potwierdza bowiem wiele istotnych okoliczności dla późniejszego przebiegu prac.
Przebieg czynności przekazania terenu budowy
W pierwszej kolejności, w kontekście tematyki przekazania terenu budowy, należy wyjaśnić podstawowe pojęcie „terenu budowy”. Definicja ta jest zawarta w art. 3 pkt 10 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, zgodnie z którym jest to przestrzeń, w której prowadzone są roboty budowlane wraz z przestrzenią zajmowaną przez urządzenia zaplecza budowy.
Przekazanie terenu budowy jest, tak jak wskazano wyżej, podstawowym obowiązkiem inwestora (art. 647 k.c.). Z kolei wykonawca zobowiązany jest odebrać teren budowy, w celu przeprowadzenia w pierwszej kolejności prac przygotowawczych. Przepisy prawa nie określają jak ma przebiegać omawiana czynność. Istnieje tu więc dowolność stron. Najlepiej jest, by w umowie o roboty budowlane znalazły się na ten temat dokładne zapisy. Celowe jest również, by umowa określała treść protokołu przekazania. Nie są to jednak obowiązkowe składniki umowy o roboty budowlane.
W czynności przekazania powinni uczestniczyć przedstawiciele inwestora i wykonawcy. Inwestora może reprezentować inspektor nadzoru, albo inna upoważniona osoba. Ważne jest, by udział w czynności brały osoby posiadające odpowiednią wiedzę techniczną, znajomość przekazywanego terenu oraz znajomość dokumentacji projektowej. Będą one mogły odpowiednio zabezpieczyć interesy inwestora i zadbać o dokonanie odpowiednich wpisów w protokole odbioru robót budowlanych. Inwestora może reprezentować kilka osób.
Ze strony wykonawcy, w czynności przekazania terenu budowy musi brać udział kierownik budowy. Wynika to z art. 22 pkt 1 ustawy Prawa budowlanego. Poza tym wykonawca może uczestniczyć w tej czynności osobiście lub być reprezentowanym jeszcze przez inne osoby. Po stronie wykonawcy także powinni to być specjaliści, osoby zorientowane co do zamierzonej inwestycji i znające dokumentację projektową. Sama czynność powinna polegać na fizycznym wejściu na obszar gdzie mają być realizowane prace, dokonaniu oględzin i spisaniu odpowiedniego protokołu.
Protokół przekazania terenu budowy
Sporządzenie protokołu z czynności przekazania terenu budowy jest obligatoryjne. Powinien o to zadbać kierownik budowy, zgodnie z art. 22 ustawy Prawo budowlane. Przepisy prawa nie określają treści tego dokumentu. Także w tym wypadku zachodzi więc dowolność stron. Najczęściej umowa o roboty budowlane określa blankiet protokołu. Jest on później wypełniany przez przedstawicieli inwestora i wykonawcy, w czasie i bezpośrednio po czynności przekazania.
Protokół przekazania placu budowy powinien zawierać oznaczenie miejsca i daty jego sporządzenia, określenie inwestycji oraz oznaczenie inwestora i wykonawcy. W protokole należy określić miejsce położenia terenu budowy, za pomocą adresu, numerów działek oraz innych cech charakterystycznych terenu. Należy także wpisać imiona i nazwiska oraz pełnione funkcje osób, które uczestniczą w czynności przekazania.
W treści protokołu należy opisać precyzyjnie i dokładnie stan faktyczny terenu. Jest to bardzo ważne dla późniejszych rozliczeń między wykonawcą i inwestorem. W omawianym dokumencie należy umieścić:
- „Opis stanu powierzchni ziemi – czy jest to obszar porośnięty trawą czy pokryty inną nawierzchnią, czy znajdują się tam szczególne elementy, np.: pozostałości prac wykonanych przez innych wykonawców, woda stojąca, zanieczyszczenia;
- Opis istniejącej zieleni – należy określić stan zadrzewienia oraz umiejscowienie innej zieleni wysokiej. Na uwadze należy mieć bowiem, że wycinka drzew, krzewów i zieleni wysokiej wymaga zezwolenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Przed rozpoczęciem prac powinny być załatwione formalności z tym związane. Dokonane wycinki zieleni bez stosownego zezwolenia zagrożone jest karami pieniężnymi;
- Określenie sposobu dojazdu do terenu budowy – w szczególności czy dojazd jest zgodny z treścią dokumentacji projektowej oraz z treścią decyzji o pozwoleniu na budowę. Ten element ma istotny wpływ na ruch maszyn dostarczających materiały budowlane, co z kolei wpływa na terminowość realizacji inwestycji;
- Wymienienie maszyn i urządzeń oraz materiałów pozostawionych na gruncie przez innych wykonawców czy inne podmioty;
- Opis odpadów znajdujących się na przekazywanym terenie – o te zapisy protokołu powinien zadbać w szczególności wykonawca. W przeciwnym wypadku może być on uznany za twórcę odpadów, które są na terenie budowy, a które zostały pozostawione tam przez inne podmioty. Wówczas wykonawca obciążony by został dodatkowymi, często kosztownymi obowiązkami;
- Określenie możliwości poboru wody, prądu oraz gazu niezbędnych dla realizacji robót – przedstawiciele stron powinni opisać, czy media te zostały doprowadzone, czy ich parametry są wystarczające dla prowadzenia prac budowlanych, jaki jest sposób ich poboru;
- Dokładne określenie prac przygotowawczych czy innych działań, które są konieczne dla realizacji inwestycji, a które powinien wykonać wykonawca;
- Opis dotychczasowych działań podjętych przez inwestora na przekazywanym terenie – np.: opis wykonanych prac niwelacyjnych, opis ogrodzenia terenu, ewentualne prace geodezyjne;
- Inne istotne okoliczności – chodzi zwłaszcza o te elementy stanu faktycznego, które mogą utrudniać czy wręcz uniemożliwiać realizację inwestycji czy też wiążą się dla wykonawcy z dodatkowymi obowiązkami, nie wynikającymi z umowy stron.”
W protokole powinno znaleźć się miejsce na uwagi czy zastrzeżenia, wyrażane przez uczestników czynności przekazania. Jeżeli żaden z uczestników nie zgłasza uwag, wystarczy wpisać sformułowanie „uwag nie zgłaszano” czy inne podobne. To także ważny i istotny zapis. Protokół powinien być czytelnie podpisany przez sporządzające go osoby.
Skutki przejęcia
Czynność ta rodzi bardzo doniosłe skutki. Przejmując teren budowy, wykonawca tym samym potwierdza, że może rozpocząć realizację inwestycji w terenie. Można to traktować jako jego dorozumiane oświadczenie, że na przekazanym gruncie nie znajdują się żadne przeszkody, które uniemożliwiają lub nadmiernie utrudniają prowadzenie prac budowlanych.
Jeżeli wykonawca stwierdza, że teren budowy nie nadaje się do prowadzenia prac, powinien odmówić jego odebrania. Ewentualnie, w takim wypadku wykonawca powinien co najmniej zażądać dokonania wpisu w protokole przekazania o przeszkodach w prowadzeniu prac. Wszystkie przeszkody powinny być bardzo szczegółowo opisane w protokole. W przeciwnym wypadku przyjęte zostanie, że nie występowały one w terenie (tak np.: orzekł Sąd Okręgowy w Białymstoku w wyroku z dnia 22 listopada 2013r., w sprawie o sygn. akt II Ca 916/13).
Kolejnym istotnym skutkiem przejęcia placu budowy to przejście na wykonawcę odpowiedzialności za szkody wynikłe na przekazanym terenie. Skutek ten wynika z art. 652 k.c. Zgodnie z tym przepisem, odpowiedzialność wykonawcy trwa od protokolarnego przekazania placu budowy aż do oddania obiektu. Odpowiedzialność oparta jest na zasadach ogólnych. W grę wchodzą więc następujące regulacje:
- art. 415 k.c. – wykonawca odpowiada za szkody wobec osób trzecich, a więc osób innych niż inwestor, np.: wobec osoby, która doznała urazu na skutek upadku na niezabezpieczonym terenie budowy;
- art. 434 k.c. – wykonawca odpowiada za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części. Jest to odpowiedzialność oparta na tzw. zasadzie ryzyka, a więc dość rygorystyczna. Jest ona niezależna od zawinienia wykonawcy. Zwolnienie się od odpowiedzialności może nastąpić tylko wtedy, gdy wykonawca udowodni, że szkoda nie powstała z wady w budowie ani z braku utrzymania budowli w należytym stanie.
Powyższa odpowiedzialność wykonawcy jest wyłączna. Inwestor nie jest podmiotem współodpowiedzialnym za ewentualne szkody. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy szkoda powstała wskutek działania inwestora (wyrok Sądu Najwyższego z 11 listopada 1977 r., sygn. akt IV CR 307/77).
Odmowa przejęcia terenu przez wykonawcę
Najprostsza i najlepsza sytuacja zachodzi wtedy, gdy to umowa o roboty budowlane określa podstawy odmowy przejęcia terenu budowy przez wykonawcę. Umowa może określać takie podstawy wymieniając je w katalogu zamkniętym (enumeratywnie) lub w katalogu otwartym, a więc tylko przykładowo.
Jeżeli umowa stron nie zawiera takich zapisów, to należy przyjąć, że istnienie przeszkód uniemożliwiających bądź poważnie utrudniających realizację prac budowlanych uzasadnia odmowę przejęcia terenu budowy. Mogą to być następujące okoliczności:
- uniemożliwiające lub utrudniające zapewnienie bezpieczeństwa na terenie budowy;
- znajdowanie się na przekazywanym terenie odpadów lub substancji niebezpiecznych, których utylizacja jest związana z nadmiernymi kosztami w stosunku do wynagrodzenia wykonawcy;
- prowadzenie na przekazywanym gruncie prac przez poprzedniego wykonawcę;
- brak wcześniejszego uzyskania przez inwestora zgody na wycinkę drzew czy zieleni wysokiej;
- wystąpienie przeszkody, której usunięcie wiązałoby się ze skomplikowanymi formalnościami, trwającymi długi okres czasu.
Nie stanowią natomiast podstawy do odmowy przejęcia terenu budowy okoliczności, które tylko utrudniają prowadzenie prac.
Nie jest możliwe precyzyjne określenie w niniejszym artykule jakie okoliczności tylko utrudniają, a jakie uniemożliwiają prowadzenie prac. Wszystko zależy od stanu faktycznego w konkretnej sprawie. Dokonując rozróżnienia, należy jednak brać pod uwagę między innymi: specyfikę danych prac budowlanych, wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy, termin realizacji prac, rodzaj formalności, jakie wiążą się z usunięciem przeszkody.
Okoliczności utrudniające prowadzenie prac budowlanych powinny być dokładnie opisane w protokole przejęcia terenu budowy. Jeżeli okoliczności takie ujawnią się później, to wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora (art. 651 k.c.). Informacja powinna być udzielona na piśmie, co stanowić będzie dowód w razie ewentualnego sporu.
Nasza renomowana kancelaria prawnicza zapewnia wysokiej jakości usługi prawne w zakresie prawa budowlanego. Nasi prawnicy specjalizują się w obszarze budownictwa i są gotowi pomóc Ci w rozwiązaniu wszelkich problemów prawnych związanych z tym sektorem. Skontaktuj się z nami, aby umówić się na konsultację i skorzystać z naszej fachowej wiedzy.
