Rękojmia w umowie o roboty budowlane

Rękojmia w umowie o roboty budowlane nie jest odrębnie uregulowana w przepisach prawnych. Stosuje się tu odpowiednio zasady obowiązujące w umowie sprzedaży. Odpowiedzialność wykonawcy jest w tym wypadku dość rygorystyczna. Nie zależy ani od jego winy, ani nawet od wiedzy o istnieniu wady. Wykonawca nie może zwolnić się od odpowiedzialności, powołując się na okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Wystarczające jest, że wada ujawni się w okresie trwania rękojmi.

Wady fizyczne i prawne w kontekście rękojmi w umowie o roboty budowlane

Rozpatrując zagadnienia związane z rękojmią w umowie o roboty budowlane, warto zwrócić uwagę, że Kodeks cywilny rozróżnia dwa rodzaje wad. Pierwszym rodzajem jest wada fizyczna. Polega ona na niezgodności rzeczy z umową, czyli w przypadku robót budowlanych na niezgodności wykonanych robót z umową o roboty budowlane. Chodzi o wszelkiego rodzaju niezgodność, bo kodeks cywilny w art. 556¹§1 k.c. tylko przykładowo wskazuje, na czym taka niezgodność może polegać. Zgodnie z kodeksem wada fizyczna to np. sytuacja, gdy wykonane roboty nie nadają się do celu, który założył inwestor, gdy roboty są niezupełne lub gdy nie mają właściwości wynikających z umowy. Wada fizyczna występuje też wtedy gdy wykonawca dokonał nieprawidłowego montażu i uruchomienia rzeczy (art.556 § 3 k.c.).

Wada prawna

Kolejnym rodzajem wad to wada prawna. W umowach o roboty budowlane będzie ona występować raczej rzadko. Wada prawna to sytuacja, gdy wykonane prace (wykonany element robót) stanowi własność osoby trzeciej albo jest obciążony prawem osoby trzeciej. To także sytuacja gdy z mocy decyzji lub orzeczenia korzystanie lub rozporządzanie rzeczą (elementem robót) jest ograniczone.

Zasady odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi

Jak napisano wyżej odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi jest rygorystyczna. Nie odpowiada on za wady tylko wtedy, jeżeli inwestor wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Dotyczy to jednak rzeczy już istniejących. Natomiast w przypadku rzeczy, które mają dopiero powstać wykonawca jest zwolniony z odpowiedzialności wtedy, gdy inwestor wiedział o wadzie w chwili wydania przedmiotu umowy. Ta sytuacja będzie najczęstsza w przypadku umów o roboty budowlane. Na mocy tej umowy wykonawca tworzy dopiero obiekty budowlane różnego rodzaju. Zwolnienie odpowiedzialności wykonawcy nastąpiłoby więc wtedy, gdyby inwestor wiedział o wadzie wykonanego obiektu w chwili odbioru (analogicznie art. 557 §1 k.c.) 

W umowie o roboty budowlane strony mogą odpowiedzialność tę rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć (art.558 §1 k.c.). Gdy wykonawca zawiera umowę z konsumentem możliwość modyfikacji odpowiedzialności jest ograniczona. Wykonawca może tylko wtedy wyłączyć lub ograniczyć swoją odpowiedzialność, jeżeli dopuszczają to przepisy szczególne. We wszystkich typach umów zmniejszenie odpowiedzialności wykonawcy jest bezskuteczne, jeżeli wada została podstępnie zatajona przed inwestorem. Ograniczenie odpowiedzialności może polegać np. na skróceniu terminów, ograniczeniu uprawnień inwestora, ograniczeniu możliwości obniżenia wynagrodzenia, itp.

Kodeks cywilny

Do końca grudnia 2014 uprawnienia inwestora regulowane były w artykule 637k.c. Przepis ten został uchylony i aktualnie tematykę tą regulują przepisy kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi w umowie sprzedaży. Ponieważ umowa sprzedaży, co oczywiste, jest inną umową od umowy o roboty budowlane, przepisy te należy dostosowywać do specyfiki robót budowlanych. Mówimy wtedy o tzw.” odpowiednim stosowaniu przepisów,” czyli część przepisów będzie stosowana dosłownie, część trzeba modyfikować, a niektóre przepisy nie znajdą w ogóle zastosowania do robót budowlanych. Jest to więc dość skomplikowana materia.

Co może zrobić inwestor w przypadku, gdy okaże się, że wykonane prace posiadają wady?

Jeżeli wykonane prace posiadają wadę, inwestor może żądać obniżenia wynagrodzenia albo odstąpić od umowy. Uprawnienia te nie przysługują mu, jeżeli wykonawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. To ostatnie ograniczenie nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniana lub naprawiana przez wykonawcę albo wykonawca nie wykonał obowiązku wymiany rzeczy na niewadliwą lub nie usunął wady.

Szczególne uprawnienia konsumenta

Szczególne uprawnienia przysługują konsumentowi, czyli osobie, która zleca roboty budowlane poza zakresem własnej działalności gospodarczej (czyli albo w ogóle nie prowadzi działalności gospodarczej, albo roboty nie są wykonywane na rzecz jej firmy.) Taki inwestor – konsument może żądać wymiany rzeczy zamiast zaproponowanego przez wykonawcę usunięcia wady. Konsument może też żądać usunięcia wady zamiast wymiany rzeczy chyba, że usunięcie wady jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów.  W umowach o roboty budowlane najczęściej inwestor będzie korzystał z żądania naprawy przedmiotu umowy, z obniżenia wynagrodzenia oraz odstąpienia od umowy. Obniżenie wynagrodzenia nie może być dowolne. Wartość obniżki jest proporcjonalna do zmniejszenia wartości wadliwej rzeczy. Jeżeli zatem wadliwie wykonana rzecz jest o 50% mniej warta, to inwestor może żądać obniżki wynagrodzenia o połowę. Prawo odstąpienia od umowy nie przysługuje inwestorowi, jeżeli wada jest nieistotna – art. 560 §4 k.c.)

Wady rzeczy zamontowanych

Nowelizacja kodeksu cywilnego z grudnia 2014 dodała szczególne przepisy w przypadku wad rzeczy montowanych. W takim wypadku inwestor może żądać demontażu i ponownego zamontowania rzeczy po jej wymianie lub po usunięciu wady. Jeżeli wykonawca tego nie zrobi, inwestor może to zrobić we własnym zakresie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy (wykonanie zastępcze). Wykonawca może odmówić demontażu i ponownego zamontowania rzeczy tylko wtedy, jeżeli koszt tych czynności przewyższa cenę rzeczy.

Terminy rękojmi

Nowelizacja z grudnia 2014 znacznie wydłużyła terminy rękojmi. Aktualnie wynoszą one 2 lata, co do wad fizycznych ruchomości i 5 lat, co do wad fizycznych nieruchomości. Jeżeli więc w powyższych okresach wada fizyczna zostanie stwierdzona, to wykonawca odpowiada na zasadach rękojmi. W terminach tych inwestor może wykorzystać przysługujące mu uprawnienia, czyli:

1. „Odstąpić od umowy;
2. Żądać obniżenia wynagrodzenia;
3. Żądać wymiany rzeczy na niewadliwą
4. Domagać się naprawy.”

Jeżeli zgłosi żądanie wymienione w punktach 3 lub 4 to termin do skorzystania z uprawnień 1 i 2 rozpoczyna się po bezskutecznym upływie terminów do wymiany lub naprawy robót.

Przykład: inwestor wzywa wykonawcę do usunięcia wady elewacji.

Z tym momentem przestają biec terminy dotyczące prawa do odstąpienia od umowy i obniżenia wynagrodzenia. Wykonawca powinien usunąć zgłoszoną wadę niezwłocznie, np. w ciągu 30 dni. Jeżeli wykonawca w tym terminie nie dokona naprawy, to dopiero od 31 dnia rozpoczyna się bieg terminu do odstąpienia od umowy lub obniżenia ceny. W ten sposób inwestor jest chroniony przed nieuczciwym działaniem wykonawcy i upływem terminów.

Relacja inwestor-konsument

W przypadku terminów istnieje szczególne rozwiązanie w przypadku inwestora–konsumenta. Jeżeli taki inwestor zgłosi jedno z żądań (1, 2, 3 lub 4), to wykonawca powinien ustosunkować się do tego w ciągu 14 dni. W przeciwnym wypadku żądanie inwestora uznaje się za uzasadnione.

WAŻNE: W terminie 14 dni wykonawca musi doręczyć (nie tylko wysłać) stanowisko co do zgłoszenia wady inwestorowi–konsumentowi. Faktycznie więc czas jego reakcji musi być krótszy niż 14 dni. Wykonawca musi bowiem uwzględnić czas obiegu korespondencji, awizo, etc. Najlepszym więc rozwiązaniem jest wykorzystanie w takiej sytuacji firmy kurierskiej.

W stosunkach między przedsiębiorcami inwestor musi zbadać wykonane prace w czasie i sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju art. 563 k.c. Ponadto w razie wykrycia wady inwestor musi niezwłocznie powiadomić o tym wykonawcę.

Dla zgłoszenia wady wystarczy wysłanie zawiadomienia. Na tym tle powstaje wiele sporów między stronami, ponieważ tutaj kodeks cywilny posługuje się bardzo nieprecyzyjnymi pojęciami. Nieprecyzyjne jest określenie „zbadanie rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju „jak również nieprecyzyjne jest też określenie „niezwłoczne zawiadomienie.” Wszystko zależy od danej sytuacji. W razie sporu to sąd decyduje, czy te nieprecyzyjne terminy zostały dochowane. Dość powszechnie sądy przyjmują, że pojęcie „niezwłoczne zawiadomienie” oznacza 14 dni.

Jeżeli wykonawca wiedział o wadzie albo zapewnił inwestora, że wady nie istnieją to rodzi to poważne konsekwencje. W takich wypadkach wykonawca nie traci swoich uprawnień nawet, jeżeli nie zbada rzeczy w czasie właściwym lub nie zawiadomi w terminie o wadzie. Terminy rękojmi ulegają zawieszeniu (są wstrzymane) na czas trwania postępowania sądowego, przed sądem polubownym lub przed mediatorem (art.568 §4 k.c.)

Odpowiedzialność wykonawcy z kodeksu cywilnego

Z tytułu wad wykonawca może także odpowiadać na zasadach ogólnych, tzn. ogólnych przepisów kodeksu cywilnego dotyczących naprawienia szkody. Jest tak w sytuacji, gdy szkoda inwestora nie zostanie pokryta w całości na mocy rękojmi, czyli szkoda jest wyższa. Nadwyżkę szkody wykonawca naprawia na ogólnych zasadach odpowiedzialności odszkodowawczej.

Prawo budowlane jest obszerne i wymaga specjalistycznej wiedzy. Z naszym doświadczonym prawnikiem specjalizującym się w tej dziedzinie możesz zyskać pewność, że Twoje projekty będą zgodne z obowiązującymi przepisami. Skontaktuj się z nami, aby umówić się na konsultację.