Ekspertyza techniczna budynku jest terminem, z którym można spotkać się w przypadku różnego rodzaju prac budowlanych oraz w toku postępowania przez organami nadzoru budowlanego. W rzeczywistości jest to nic innego, jak ocena stanu technicznego budynku, którą opracowuje się m.in. na podstawie wyliczeń, co do wytrzymałości poszczególnych elementów konstrukcji. Ekspertyza techniczna jest istotnym dokumentem – który niejednokrotnie przesądza o biegu postępowania czy też o przebiegu robót.
Czym ekspertyza techniczna budynku różni się od opinii technicznej?
Prawo polskie nie zawiera legalnej definicji pojęcia „ekspertyza techniczna” w kontekście budynku, jednak powszechnie przyjmuje się, że jest to opracowanie szczegółowe, o największym stopniu precyzji i najbardziej rozbudowane spośród 4 rodzajów opracowań: oceny technicznej, opinii technicznej, orzeczenia technicznego i właśnie ekspertyzy technicznej.
Co istotne – ekspertyza techniczna jest wyraźnie odróżniana od opinii technicznej, która jest opracowaniem prostszym, mniej skomplikowanym, w mniejszym stopniu szczegółowości i z mniejszym zasobem danych wyjściowych.
Omawiane pojęcia zostały zdefiniowane w Statusie Rzeczoznawcy i Specjalisty Budowlanego PZITB, zatwierdzonym przez Zarząd Główny Polski Związek Inżynierów i Techników Budownictwa w dniu 18.12.2018r., Zgodnie z załącznikiem nr 2 tego Statusu:
„Ekspertyza techniczna to opracowanie zawierające dokumentację i ocenę zjawisk, zdarzeń i procesów zachodzących w czasie realizacji lub użytkowania obiektu budowlanego, którego zadaniem jest określenie aktualnego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, po zaistnieniu okoliczności wywołujących powstanie przemieszczeń, zarysowań, pęknięć, nadmiernych ugięć, itp. Na ogół obejmuje ona inwentaryzację uszkodzeń elementów konstrukcyjnych i ogólnobudowlanych, badania podłoża gruntowego, badania kontrolne podstawowych materiałów konstrukcyjnych, badania mechaniczno-strukturalne wbudowanych materiałów. Zawiera także sprawdzającą analizę statyczną elementów i ustroju konstrukcyjnego, ocenę rozwiązań technologicznych w poszczególnych fazach realizacji obiektu, określa oraz podaje główne przyczyny uszkodzeń, proponuje zalecenia i wariantowe sposoby napraw oraz wzmocnień uszkodzonych elementów budynku i formułuje wnioski końcowe”.
Z kolei opinia techniczna to „opracowanie dotyczące określonych rozwiązań projektowych, zdarzeń lub zjawisk z procesu projektowania, realizacji lub użytkowania. Może ona zawierać również osąd rozwiązań materiałowych, a także nakładów finansowych. Określa, analizuje i interpretuje stan projektowy, a w niektórych elementach odnosi się do stanu rzeczywistego obiektu budowlanego. Opracowanie to ma umożliwić sformułowanie wniosków stanowiących odpowiedź na postawione przez zamawiającego pytanie w kontekście dalszych zamierzeń w odniesieniu do opiniowanego obiektu. Do jej wykonania wykorzystuje się wiedzę powszechnie dostępną, lecz z pogłębioną analizą techniczno-ekonomiczną. Oznacza to, że opinie techniczne powinny być również opracowywane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane lub specjalistyczne.”
Jak wskazano w Statusie: „Istotnym rozgraniczeniem pomiędzy oceną i opinią techniczną a ekspertyzą techniczną jest to, że wykonywanie tych pierwszych opiera się na spodziewanym (projektowym) stanie elementów i konstrukcji, zaś tych drugich – na rzeczywistym stanie materiałowo-konstrukcyjnym analizowanego obiektu. Do wykonywania ekspertyz budowlanych wymagane jest specjalistyczne przygotowanie zawodowe oraz odpowiednia wiedza teoretyczna, w szczególności dotycząca zachowania się materiałów, elementów i konstrukcji w czasie oraz w stanach krytycznych.”
Jak widać, ekspertyza techniczna i opinia techniczna to całkowicie inne opracowania. Pierwsze z nich odnosi się do rzeczywistego stanu technicznego budynku, natomiast opinia techniczna interpretuje stan projektowy (czyli odnosi się do założeń, a nie stanu faktycznego, istniejącego w rzeczywistości).
Kiedy się ją wykonuje?
Ekspertyzę techniczną najczęściej wykonuje się w przypadku budowy domów energooszczędnych, zmiany typu użytkowania obiektu, a nawet podczas remontu. Co istotne, taka ekspertyza jest w szczególności polecana m.in. deweloperom, inwestorom indywidualnym czy wspólnotom mieszkaniowym. W przypadku uzasadnionych wątpliwości, co do stanu technicznego obiektu, organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego mają prawo nałożyć na określone osoby obowiązek dostarczenia we wskazanym terminie odpowiednich ocen technicznych i ekspertyz (art. 81c ust.2 pr. bud). Zazwyczaj ma to miejsce w przypadku zastrzeżeń, co do jakości wyrobów lub robót budowlanych lub też samego stanu obiektu budowlanego. Ekspertyza techniczna stanowi nadto obligatoryjny element dokumentacji legalizacyjnej, sporządzanej na potrzeby uproszczonego postępowania legalizacyjnego (art. 49g ust. 2 pkt 3) ustawy Prawo budowlane).
Oczywiście każdorazowo jest wykonywana na koszt osoby wezwanej do jej dostarczenia.
Jak wygląda zlecenie wykonania ekspertyzy technicznej budynku?
Wykonaniem ekspertyzy technicznej budynku zajmuje się rzeczoznawca budowlany posiadający odpowiednie uprawnienia. Osoba zobowiązana do dostarczenia ekspertyzy powinna więc nawiązać kontakt z odpowiednim rzeczoznawcą i zlecić mu stworzenie dokumentu. Przedmiot ekspertyzy powinien być zgodny z tym, co nakazał nadzór budowlany – o ile taki nakaz został wydany. Nadzór budowlany zwykle określa również, jakie uprawnienia powinien posiadać autor dokumentu.
Bezpiecznym rozwiązaniem jest, by zlecenie ekspertyzy nastąpiło poprzez zawarcie umowy w formie pisemnej, która określałaby jej przedmiot, termin sporządzenia oraz wynagrodzenie należne rzeczoznawcy. Zawarcie umowy w formie pisemnej nie jest obligatoryjne. Również ustne zlecenia są w tym wypadku ważne i rodzą skutki prawne. Problemem może być jednak to, by – w razie konfliktu z rzeczoznawcą – udowodnić to, co zostało mu zlecone oraz za jaką kwotę wynagrodzenia.
Koszt opracowania dokumentu nie jest zwracany zleceniodawcy. Nawet wówczas, gdy w wyniku ekspertyzy sprawa zakończy się dla zleceniodawcy (np.: inwestora) korzystnie.
Opinia budowlana
Jak już wskazano wyżej – opinia budowlana jest innym opracowaniem niż ekspertyza techniczna. Opinia budowlana jest dokumentem mniej szczegółowym, który różni się od ekspertyzy m.in. zakresem czynności. Podstawą do sporządzenia wyników opinii jest dokonanie oględzin budynku, a także analiza dokumentacji. W związku z tym, jest to ocena tego, co widoczne. Co więcej, w przypadku opinii budowlanej wydaje się zalecenia dotyczące dalszego postępowania z obiektem, a nie analizuje się ciągu zdarzeń, który doprowadził do powstania uchybień. Różnice zauważalne są również w przypadku osób uprawnionych do sporządzenia konkretnych dokumentów. Opinię może sporządzić technik lub inżynier budownictwa, natomiast ekspertyzę rzeczoznawca budowlany z odpowiednimi uprawnieniami.
Ekspertyza techniczna budynku w praktyce
Ekspertyza techniczna budynku poprawnie przygotowana z reguły jest podzielona na dwie główne części – obliczeniową i opisową. Z kolei wśród szczegółowych elementów wchodzących w skład kategorii głównych, znajdują się m.in.:
• opis i cel dokumentu,
• opis rozwiązań konstrukcyjnych czy sposobu posadowienia fundamentów, a także dokonanych badań czy odkrywek,
• obliczenia obciążeń konstrukcyjnych, w tym fundamentów czy stropów,
• wnioski z oględzin, które obejmują ocenę przydatności budynku do dalszego użytku, a także ocenę jego stanu.
Kiedy warto zlecić jej wykonanie?
Ekspertyza jest wymagana m.in. wówczas, gdy wznoszony jest nowy obiekt budowlany obok istniejącego w sąsiedztwie innego budynku. Ma ona na celu stwierdzenie skutków oddziaływania nowego obiektu na stary budynek, a także ocenę bezpieczeństwa i stopnia przydatności istniejącego budynku. Ekspertyza powinna zostać wykonana również w przypadku, gdy stan techniczny budynku budzi uzasadnione wątpliwości. Przykładem jest chociażby pojawienie się zarysowań na jego elementach konstrukcyjnych. Zgodnie z art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego, taką ekspertyzę należy wykonać w momencie, gdy budynek lub jego części mogą stanowić zagrożenie dla zdrowia lub życia osób. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 grudnia 2022r. (II OSK 2028/21): „Nałożenie jednocześnie obowiązku przeprowadzenia kontroli obiektu budowlanego oraz obowiązku przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu następuje w formie decyzji administracyjnej. Od tej sytuacji należy odróżnić przypadek, w którym jest nakładany, po uprzednim nakazaniu przeprowadzenia kontroli, obowiązek przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. Wówczas, zgodnie z uchwałą składu siedmiu sędziów NSA z 16 lutego 2016 r. sygn. II OPS 4/15, ONSAiWSA 2016/4/55, formą prawną nałożenia takiego obowiązku będzie postanowienie wydane na podstawie art. 62 ust. 3 w związku z art. 81c ust. 2 i 3 u.p.b. Takie postanowienie ma charakter stricte dowodowy. Nałożony nim obowiązek nie może stanowić podstawy do wystawienia tytułu wykonawczego.”
Z kolei w myśl art. 50 okaże się ona niezbędna w przypadku przeprowadzania robót bez pozwolenia na budowę. Ponadto art. 78 narzuca konieczność jej wykonania w przypadku katastrofy budowlanej.
Istnieje wiele sytuacji, w których wykonanie ekspertyzy technicznej jest niezbędne z punktu widzenia polskiego prawodawstwa. Z racji tego, że jest to dość szerokie zagadnienie, w wielu przypadkach niezbędne może okazać się skorzystanie z fachowej pomocy specjalistów. W naszej kancelarii oferujemy profesjonalne usługi konsultacyjne w zakresie prawa budowlanego. Nasz prawnik pomoże Ci zrozumieć przepisy budowlane, doradzić w procesie uzyskiwania pozwoleń i reprezentować Cię w sporach związanych z budową.
