Gwarancja zapłaty w umowie o roboty budowlane

Uzyskanie zapłaty przez wykonawcę i podwykonawcę oznacza dla nich zakończenie procesu budowlanego z sukcesem. Z kolei dla inwestora zapłata stanowi bardzo poważny obowiązek. Z tych względów zapisy o płatności wynagrodzenia w umowach o roboty budowlane (gwarancja zapłaty) mają pierwszorzędne znaczenie dla każdej ze stron.

Gwarancja zapłaty

Umowa o roboty budowlane może przewidywać tak zwaną gwarancję zapłaty. Jest to zabezpieczenie terminowej płatności umówionego wynagrodzenia. Od 2010 r. zagadnienia związane z gwarancją zapłaty reguluje kodeks cywilny w artykułach od 649¹ do 649⁵. Uchylona została ustawa z dnia 9 lipca 2003 r. o gwarancji zapłaty za roboty budowlane. Jedną z przyczyn uchylenia tej ustawy był wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 27 listopada 2006r., który orzekł o niekonstytucyjności części przepisów tej ustawy.

Zgodnie z artykułem 649¹ §1 k.c. gwarancji zapłaty inwestor udziela wykonawcy. Zabezpieczenie to można wprowadzić tylko w umowie o roboty budowlane. Brzmienie przepisów kodeksu cywilnego raczej wyłącza możliwość stosowania gwarancji zapłaty do umów na wykonanie remontu czy też umowy o dzieło, której przedmiotem są roboty budowlane.

Gwarancja zapłaty może być ustanowiona w formie (art. 649¹ § 2 k.c.):

• „gwarancji bankowej;
• gwarancji ubezpieczeniowej;
• akredytywy bankowej;
• poręczenia banku udzielonego na zlecenie inwestora.”

Powyższy katalog ma charakter zamknięty i nie ma możliwości ustanawiania innego rodzaju zabezpieczeń. Wyboru jednego z rodzajów gwarancji z zasady dokonuje inwestor. Nie ma jednak żadnych przeszkód by wyboru tego dokonał wykonawca. Przepisy prawne nie wprowadzają tu żadnych ograniczeń. Kodeks cywilny wyraźnie określa natomiast kto ponosi koszty związane z ustanowieniem zabezpieczenia: są to obie strony w częściach równych.(art. 649¹ §1 k.c.) Ma to istotne znaczenie jako że gwarancja zapłaty może dotyczyć bardzo wysokich kwot i koszty zabezpieczeń są proporcjonalnie duże.

Żądanie ustanowienia gwarancji zapłaty przez wykonawcę

Kwestię tą reguluje art.649³ §1 k.c. Przepis ten stanowi, że wykonawca może w każdym czasie żądać od inwestora gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania umowy, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora. Wykonawca może zgłosić swoje żądanie w dowolny sposób: w formie pisemnej, ustnie, drogą mailową itp.

Kodeks cywilny nie wprowadza tu żadnych wymogów. Oczywiście wykonawca w celu zabezpieczenia swoich interesów powinien zadbać, by żądanie zostało udokumentowane na piśmie oraz dysponować potwierdzeniem zgłoszenia tego żądania inwestorowi.

Najlepiej do tego celu nadaje się list polecony

Żądanie wykonawcy nie musi określać jakiego rodzaju gwarancji się domaga. Ważne jest by roszczenie było wyrażone precyzyjnie i jasno, by nie budziło wątpliwości czego wykonawca się domaga (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach I Wydział Cywilny z dnia 24.09.2013r., I ACa 549/13).

Wykonawca może domagać się ustanowienia gwarancji zapłaty niezależnie od tego w jaki sposób realizuje swoje obowiązki. Zgłoszenie żądania przez wykonawcę nie wymaga spełnienia żadnych dodatkowych przesłanek. Niedopuszczalne jest wprowadzanie do umów o roboty budowlane jakichkolwiek zapisów wyłączających lub ograniczających omawiane prawo wykonawcy. Jeżeli taki zapis znajdzie się w umowie będzie on bezwzględnie nieważny. Żądanie wykonawcy nie może być też traktowane jako nadużycie prawa ani jako działanie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Po zgłoszeniu żądania przez wykonawcę inwestor ma więc obowiązek ustanowienia zabezpieczenia. Jest to aktualne w każdym czasie procesu inwestycyjnego: w trakcie robót budowlanych, po ich wykonaniu, po odbiorach częściowych, a nawet końcowym.

Jeżeli po stronie wykonawcy działa kilka podmiotów w ramach tzw. konsorcjum wykonawców to żądanie ustanowienia gwarancji przysługuje każdemu z nich.

Uprawnienia wykonawcy z tytułu żądania gwarancji zapłaty

Jak wskazano wyżej wykonawca nie może być ograniczany w swoim żądaniu ustanawiania gwarancji zapłaty. Niedopuszczalne jest na przykład uzależnianie skuteczności tego żądania od realizacji określonego etapu robót. Możliwe są natomiast sytuacje odwrotne, czyli zwiększanie w tym zakresie uprawnień wykonawcy. W umowie może się  znaleźć na przykład zapis, że to wykonawca decyduje o rodzaju zabezpieczenia, można także wprowadzić kary umowne, gdy inwestor nie udzieli zabezpieczenia w terminie, itp.  

Inwestor po otrzymaniu żądania wykonawcy jest zobowiązany ustanowić gwarancję zapłaty. Reakcją inwestora nie może być odstąpienie od umowy. Jeżeli inwestor z powodu żądania wykonawcy złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy to będzie to bezskuteczne (art. 649² §2 k.c.) Oczywiście inwestor może odstąpić od umowy o roboty budowlane w przypadkach określonych w kodeksie cywilnym i w umowie. Ograniczenie polega na tym, że jedyną przyczyną odstąpienia nie może być zgłoszenie przez wykonawcę żądania ustanowienia gwarancji.

Sankcje dla inwestora w razie nieustanowienia gwarancji zapłaty

Te zagadnienia reguluje art. 649⁴ k.c. Zgodnie z tym przepisem jeżeli wykonawca nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 45 dni, uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia. Jak z tego wynika wykonawca będzie mógł odstąpić od umowy, pod warunkiem bezskutecznego upływu 45 dni na udzielenie gwarancji. Termin 45 dni wydaje się wystarczający dla inwestora dla spełnienia wszystkich formalności związanych z ustanowieniem gwarancji.

Istnieją pewne wątpliwości czy prawo odstąpienia jest uzależnione od istnienia winy inwestora w nieuzyskaniu gwarancji. Część komentatorów wyraża pogląd, że prawo odstąpienia jest niezależne od tej winy (np. komentarz do kodeksu cywilnego pod red. Osajda, 2015, wyd. 11). Inni komentatorzy uważają, że odstąpienie jest możliwe tylko wtedy, gdy nieudzielenie gwarancji jest zawinione przez inwestora. De facto prawidłowość jednego z tych osądów będzie rozstrzygać sąd.

Skutek odstąpienia od umowy to przede wszystkim wygaśnięcie umowy o roboty budowlane. Rodzi to obowiązek wzajemnych rozliczeń stron. Strony nie mogą żądać zwrotu świadczeń, ponieważ skutek odstąpienia następuje ex nunc czyli z dniem odstąpienia. Wykonawca może natomiast żądać naprawienia szkody spowodowanej niewykonaniem zobowiązania przez inwestora. Ponadto w takiej sytuacji wykonawcy przysługuje prawo do otrzymania wynagrodzenia pomimo niewykonania robót. Jest to konsekwencją faktu, że brak ustanowienia gwarancji zapłaty to przeszkoda w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora. Jest to bardzo dotkliwa sankcja dla inwestora. Musi on bowiem wypłacić całość wynagrodzenia pomimo niezrealizowania robót. Zmuszony będzie do zawarcia nowej umowy o roboty budowlane w celu dokończenia prac budowlanych. Inwestor po raz drugi będzie musiał płacić nowemu wykonawcy wynagrodzenie.

Gwarancja zapłaty dla podwykonawców

Na podstawie art. 649⁵ k.c. przepisy o roszczeniach dotyczących gwarancji zapłaty stosuje się do umów zawartych między wykonawcą (czyli generalnym wykonawcą) a dalszymi wykonawcami, podwykonawcami. Podwykonawcy są więc w taki sam sposób chronieni jak generalny wykonawca. Przysługują im takie same roszczenia, w tym prawo do odstąpienia od umowy w razie nieustanowienia gwarancji. Występuje tu więc tzw. roszczenie kaskadowe. Podwykonawcy w razie odstąpienia od umowy mogą wystąpić o zapłatę wynagrodzenia za prace jeszcze nie wykonane nie tylko do generalnego wykonawcy, ale także do inwestora. To uprawnienie wynika z art. 647¹ §5 k.c. Faktycznie więc inwestor w pewien sposób odpowiada finansowo za wykonawcę w zakresie nieustanowienia gwarancji zapłaty.