Czynność przekazania placu budowy to jedna z ważniejszych czynności w realizacji inwestycji. Co do zasady ma ona miejsce między inwestorem i wykonawcą. W przypadku inwestycji bardziej skomplikowanych, część robót budowlanych wykonują podwykonawcy. W takim wypadku czynność przekazania ma miejsce także między generalnym wykonawcą a podwykonawcami. Następuje ona na podstawie protokołu, który powinien być podpisany przez przedstawicieli obu stron. Jednak można również przeprowadzić przekazanie jednostronne, w sytuacji gdy strony nie mogą dojść do porozumienia.
Spór dotyczący przekazania placu budowy
Trudności pojawiają się gdy jedna ze stron albo nie chce podpisać protokołu lub w ogóle nie uczestniczy w czynności przekazania placu budowy (nie chce odebrać placu budowy). W takiej sytuacji dochodzi między stronami do sporu, nieraz bardzo poważnego, który zawsze wpływa na opóźnienie realizacji inwestycji.
Poniżej przedstawiono jakie działania może podjąć podwykonawca, jeżeli po wykonaniu przez niego prac główny wykonawca nie chce odebrać placu budowy. W tego typu sytuacji zawsze decydujące znaczenie ma umowa stron, to jest umowa pomiędzy głównym wykonawcą a podwykonawcą. Podwykonawca powinien ściśle postępować zgodnie z zapisami umowy pod rygorem negatywnych skutków prawnych. Jeżeli główny wykonawca odmawia odbioru placu budowy to umowa może przewidywać przykładowo:
- kary umowne od głównego wykonawcy – naliczane za każdy dzień zwłoki w odbiorze;
- możliwość sporządzenia protokołu jednostronnego;
- możliwość odstąpienia od umowy przez podwykonawcę;
Jeżeli umowa stron nie zawiera regulacji na wypadek odmowy odbioru przez głównego wykonawcę to podwykonawca powinien postępować zgodnie z zasadami ogólnymi z kodeksu cywilnego. Podwykonawca powinien postępować następująco:
Pisemnie wezwać głównego wykonawcę do dokonania odbioru:
Wezwanie powinno być wysłane na adres siedziby głównego wykonawcy, najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Nie jest wystarczające wręczenie takiego wezwania pracownikowi głównego wykonawcy, który nie jest uprawniony do jego reprezentacji (np. zwykłemu pracownikowi budowlanemu). Wezwanie może być doręczone głównemu wykonawcy również osobiście ale tylko do rąk osoby uprawnionej do reprezentacji głównego wykonawcy. W większości wypadków w umowie stron jest określone, kto reprezentuje głównego wykonawcę wobec podwykonawcy. Jeżeli główny wykonawca posiada swoje biuro, to pismo może być złożone osobiście w sekretariacie tego biura. Ważne jest by podwykonawca posiadał swój egzemplarz, na którym potwierdzone będzie przyjęcie złożonego pisma. W pisemnym wezwaniu należy precyzyjnie określić termin przekazania placu budowy poprzez wskazanie dnia i godziny.
Jeżeli główny wykonawca nie stawi się wyznaczony termin, to celowe jest (choć niekonieczne) drugie pisemne wezwanie do dokonania odbioru:
Zasada postępowania w takim wypadku jest taka sama jak przy pierwszym wezwaniu. Wysłanie drugiego wezwania może być o tyle istotne, że pozwoli uniknąć zarzutu głównego wykonawcy, że pierwszy termin odbioru był dla niego nierealny. Pierwszy i drugi termin odbioru musi być podany głównemu wykonawcy z odpowiednim wyprzedzeniem. Na pewno nie może być to uprzedzenie 1-, 2-dniowe, najlepiej co najmniej 7-dniowe.W drugim wezwaniu należy już koniecznie umieścić zagrożenie tym, że brak przystąpienia do odbioru może spowodować jednostronne przekazanie placu budowy. Jeżeli podwykonawca nie chce wysyłać drugiego wezwania to takie zagrożenie musi umieścić w pierwszym wezwaniu. Oba wezwania pierwsze i drugie warto doręczać do wiadomości inwestorowi.
Protokół jednostronny przekazania placu budowy
W razie braku stawiennictwa głównego wykonawcy, podwykonawca może sporządzić protokół jednostronny przekazania placu budowy. Ponieważ jest to czynność sporządzana przy udziale jednej strony, więc powinna być dokumentowana szczególnie dokładnie. Protokół powinien zawierać bardzo precyzyjny opis placu budowy. Warto by dokument ten zawierał załączniki: dokumentację zdjęciową, wyniki pomiarów, kserokopię wezwań skierowanych wcześniej do głównego podwykonawcy. W protokole należy dokładnie określić godzinę rozpoczęcia i zakończenia czynności. Dokument musi również dokładnie określać, jakie konkretnie osoby brały udział w jego sporządzaniu. Na końcu osoby te muszą złożyć czytelne podpisy.
Przesłanie jednego egzemplarza jednostronnego protokołu głównemu wykonawcy, do wiadomości inwestora:
Protokół powinien być wysłany bądź złożony osobiście na takich samych zasadach jak poprzedzające wezwania. Wraz z protokołem należy przesłać wszystkie jego załączniki. Od dokonania powyższych czynności można przyjąć, że podwykonawca zrealizował całość swoich obowiązków. Może on więc domagać się zapłaty wynagrodzenia od głównego wykonawcy i solidarnie od inwestora.
Prawo budowlane to obszar wymagający szczególnej uwagi i doświadczenia. Nasza kancelaria oferuje specjalistyczne doradztwo prawne w tym zakresie, w tym konsultacje i porady. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać pomoc w rozwiązaniu problemów związanych z prawem budowlanym.
