Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może domagać się zapłaty odszkodowania w razie uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Zasady dochodzenia tego roszczenie określa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uchwalenie bądź zmiana MPZP może się również wiązać z obowiązkiem zapłaty opłaty planistycznej. Ma to miejsce wtedy, gdy wartość nieruchomości wzrosła po uchwaleniu lub zmianie MPZP.
Zmiana wartości nieruchomości
Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może prowadzić do zmiany wartości nieruchomości objętych planem. Przeznaczenie nieruchomości ustalone w dokumentach planistycznych wpływa bowiem na jej atrakcyjność inwestycyjną. To z kolei wpływa na możliwość sprzedaży nieruchomości oraz na jej cenę. Regulacje z tym związane umieszczone są w ustawie z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zgodnie z art. 36 ust.1-3, jeżeli w związku z ustaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, można żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę, albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Z roszczeniem może wystąpić właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości.
Obniżenie lub wzrost wartości nieruchomości
Zamiast zapłaty, gmina może zaoferować właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomość zamienną. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tą nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa powyżej, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
W razie wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany planu, to w przypadku zbywania nieruchomości pobierana jest jednorazowa opłata (tzw. opłata planistyczna). Pobiera ją wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Jej wysokości jest ustalona w MPZP, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Nie może być ona wyższa niż 30% wzrostu wartości.
Wysokość odszkodowania oraz opłata za wzrost wartości nieruchomości
Zgodnie z art. 37 ust.1 wysokość odszkodowania oraz wysokość opłaty ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Roszczenia odszkodowawcze w związku z obniżeniem wartości nieruchomości można zgłosić w terminie 5 lat od dnia w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące. Ten termin stosuje się odpowiednio do opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.
W rozumieniu powyższych przepisów obniżenie lub wzrost wartości nieruchomości to obiektywna różnica pomiędzy wartością nieruchomości sprzed uchwalenia lub zmiany planu miejscowego i po uchwaleniu lub zmianie tego planu.
Opłata planistyczna
Opłata planistyczna jest daniną publiczno-prawną. Przy jej obliczaniu uwzględnia się wyłącznie obiektywną różnicę w wartości nieruchomości. Nie ma natomiast znaczenia cena, jaka faktycznie została uzyskana ze sprzedaży gruntu. Tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 listopada 2015r (sygn. akt IV CSK 97/15).
Podobnie wypowiedział się również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 20 lipca 2006r. sygn. akt IV SA/Wa 113/06. Sąd ten stwierdził, że dla ustalenia wysokości opłaty planistycznej nie ma znaczenia cena, za którą nieruchomość została sprzedana. Cena ta bowiem nie musi odpowiadać rzeczywistej wartości nieruchomości. Stąd przy określeniu opłaty planistycznej różnice w wartości nieruchomości określa operat planistyczny.
Odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości
Odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości ma inny charakter. Jest to instytucja cywilno-prawna. Jej celem jest wyrównanie szkody poniesionej przez właściciela lub użytkownika wieczystego. Chodzi o szkodę rzeczywistą, stąd dla określenia wysokości odszkodowania najważniejsze jest to, by ustalić czy szkoda rzeczywiście wystąpiła. W tym wypadku bada się czy wierzyciel otrzymał z tytułu sprzedaży niższą cenę niż by uzyskał, gdyby nie zmiana bądź uchwalanie MPZP. Realna cena uzyskana przez sprzedawcę ma tu więc kluczowe znaczenie.
Wszczęcie postępowania w sprawie wymierzenia opłaty planistycznej
Jak wskazano wyżej, roszczenie o zapłatę opłaty planistycznej można zgłosić w terminie 5 lat od uchwalenia MPZP lub jego zmiany. Wątpliwości może budzić to, co oznacza termin zgłoszenie roszczenia. Pojęcie to wyjaśnia orzecznictwo sądów administracyjnych. Z orzecznictwa tego wynika, że dla zachowania 5 letniego terminu wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie wymierzenia opłaty planistycznej. Nie jest konieczne by w tym czasie została wydana decyzja administracyjna.
Przez wszczęcie postępowania rozumie się doręczenie stronie zawiadomienia o wszczęciu postępowania w sprawie opłaty planistycznej. Jeżeli postępowanie jest wszczynane z urzędu, to jego początek liczy się od daty pierwszej czynności, której adresatem jest strona. W praktyce, zarówno w postępowaniu wszczętym na wniosek jak i z urzędu, pierwszą czynnością jest skierowanie do strony zawiadomienia o wszczęciu postępowania.
Termin wniosku o odszkodowanie
W niektórych wyrokach sądów pojawiają się stanowiska bardzo korzystne dla właścicieli i użytkowników nieruchomości. Dotyczy to nieruchomości, które zmieniły wartość, a równocześnie nie są one przedmiotem sprzedaży. Sądy słusznie argumentują wtedy, że zmiana wartości nieruchomości nie jest wtedy łatwo zauważalna i może się ujawnić dopiero po dłuższym czasie. Może być nawet tak, że właściciel w ogóle nie będzie wiedział o zmianie wartości gruntu. W takiej sytuacji stosowanie 5 letniego terminu do dochodzenia roszczenia jest krzywdzące dla uprawnionego. Sądy stwierdzają, że w efekcie 5 letni termin nie stosuje się do roszczenia o odszkodowanie przy nieruchomości nie przeznaczonej do sprzedaży.
Opłata planistyczna tylko przy sprzedaży nieruchomości
Opłata planistyczna o której mowa w art. 36 ust.3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest związana ze zbyciem nieruchomości, której wartość wzrosła. Wymiar opłaty planistycznej jest uruchamiany dopiero przy sprzedaży gruntu. Sprzedaż taka musi nastąpić w terminie 5 lat od uchwalenia bądź zmiany MPZP. Jeśli w tym czasie nieruchomość nie będzie sprzedana, to opłata planistyczna nie będzie należna.
Kto uiszcza opłatę planistyczną
Do uiszczenia opłaty jest zobowiązana osoba będąca właścicielem nieruchomości w dniu uchwalenia bądź zmiany MPZP. Obowiązek taki ciąży również na osobie, która odziedziczyła taką nieruchomość czy otrzymała ją w drodze darowizny. Każda z tych osób będzie zobowiązana do uiszczenia opłaty tylko wtedy, gdy sprzeda grunt w ciągu 5 lat od uchwalenia lub zmiany MPZP.
Podstawą uiszczenia opłaty jest wyłącznie sprzedaż nieruchomości, a nie inny przypadek jej zbycia, stąd nie wymierza się opłaty przy darowiźnie nieruchomości zarówno na rzecz osoby bliskiej jak i innej osoby.
Opłata planistyczna a decyzja o warunkach zabudowy
Wątpliwości budzi to, czy opłata planistyczna jest należna jeżeli do wzrostu wartości nieruchomości dojdzie na skutek wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie bowiem z art. 63 ust.3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeśli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje wzrost wartości nieruchomości to art. 36 tej ustawy stosuje się odpowiednio.
Wątpliwość tą wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 12 października 2010r. II OSK 1560/09. W wyroku tym Sąd stwierdził, że w takim wypadku opłata planistyczna nie może być pobierana. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje bowiem wójt, burmistrz bądź prezydent miasta, a on nie może ustalać opłaty planistycznej. Wysokość opłaty planistycznej obowiązkowo określa się w MPZP. Należy to do kompetencji rady gminy.
Podsumowanie
Jak z tego wynika uchwalenie lub zmiana MPZP może wpływać na zmienię wartości nieruchomości. W razie wzrostu wartości może powstać obowiązek zapłaty opłaty planistycznej. Następuje to wówczas gdy nieruchomość jest sprzedawana w ciągu 5 lat od uchwalenia lub zmiany MPZP. Z kolei spadek wartości nieruchomości jest wyrównywany poprzez wypłatę odszkodowania. Roszczenie o odszkodowanie należy zgłosić w ciągu 5 lat .
Zobacz także: Renta planistyczna – odroczenie zapłaty oraz Renta planistyczna – czy właściciel ponosi koszty ustalania opłaty
Jeżeli masz pytania lub problemy związane z prawem budowlanym, nasi doświadczeni prawnicy są tutaj, aby Ci pomóc. Oferujemy usługi konsultacji prawnych, w trakcie których omówimy Twoje przypadki i udzielimy Ci odpowiednich porad i wskazówek. Skontaktuj się z nami, aby umówić się na spotkanie.
