Zabezpieczenia w umowie o roboty budowlane

W umowie o roboty budowlane zarówno inwestor, jak i wykonawca stosują zapisy, które ochraniają ich interesy. Poniżej przedstawimy najbardziej powszechne zabezpieczenia gwarantujące prawidłowe wykonanie umowy. Warto zaznaczyć, że aby zmniejszyć ryzyko do minimum, należy w umowie o roboty budowlane jak najbardziej szczegółowo oraz skrupulatnie określić obowiązki stron w tym między innymi zakres robót, etapy robót, terminy realizacji, terminy odbiorów oraz sposób, formę i terminy płatności.

Jakie zapisy w umowie o roboty budowlane chronią interesy inwestora i wykonawcy?

Pierwszym z zabezpieczeń w umowie o roboty budowlane jest gwarancja bankowa. Jest to ochrona stosowana przez inwestora służąca do zabezpieczenia zwrotu zaliczki od wykonawcy, zabezpieczająca  należyte wykonanie umowy oraz usunięcie wad i usterek wykazanych przy odbiorze. Wyróżniamy tutaj dwa rodzaje gwarancji bankowej: bezwarunkowa i warunkowa.

Gwarancja bezwarunkowa jest nieodwołalna i płatna dla inwestora na jego żądanie. Może on z niej skorzystać w przypadku jakiegokolwiek niedotrzymania warunków umowy przez wykonawcę, bez potrzeby udowadniania naruszenia tej umowy. W praktyce rzadko stosowana z uwagi na jej rygorystyczność bądź też modyfikowana poprzez zapis, że inwestor będzie mógł z niej skorzystać, ale tylko wtedy, gdy osoba trzecia, np. inspektor nadzoru inwestorskiego potwierdzi naruszenie warunków umowy. Każda gwarancja bankowa musi precyzyjnie określać: terminy potrzebne na zgłoszenie roszczeń z gwarancji, osoby do tego uprawnione i terminy jej wykonania przez bank. Gwarancja bankowa jest tak popularna, ponieważ zabezpiecza przed koniecznością prowadzenia procesu sądowego w celu uzyskania zapłaty.

Gwarancja bankowa zwrotu otrzymanej zaliczki

Gwarancję taką wystawia inwestorowi bank wykonawcy. Odnosi się ona do sytuacji, gdy wykonawca otrzymał zaliczkę, a inwestor chce zabezpieczenia jej zwrotu w przypadku naruszenia warunków umowy (w okresie trwania tej gwarancji). Wysokość gwarancji zwrotu zaliczki powinna być równa wysokości zaliczki. Okres jej ważności powinien być co najmniej równy okresowi, w jakim zaliczka może być zwrócona przez wykonawcę.

Gwarancja bankowa dobrego wykonania

Wystawiana jest przez wykonawcę na wartość od 5 do 10% całkowitej wartości robót budowlanych w umowie. Zabezpiecza ona właściwe wykonanie prac budowlanych i wszystkich innych obowiązków wykonawcy. Okres obowiązywania tej gwarancji równy jest okresowi wykonywania robót budowlanych, aż do daty końcowego odbioru robót budowlanych i pokwitowania całkowitego wykonania prac przez inwestora.

Gwarancja bankowa usunięcia wad i usterek w terminie

Gwarancji tej udziela wykonawca  na czas trwania gwarancji lub rękojmi po zakończeniu i odbiorze obiektu lub prac budowlanych. Z reguły jest udzielana na okres rękojmi lub udzielonej gwarancji jakości i równa jest 2-3% wartości wykonanych prac. Jednak wartość gwarancji często ulega znacznemu zmniejszeniu po upływie pierwszego roku od daty końcowego odbioru.

Często gwarancja dobrego wykonania i gwarancja usunięcia usterek i wad stanowią jeden dokument obowiązujący w czasie trwania umowy oraz po jej zakończeniu w okresie udzielonej przez wykonawcę gwarancji.

Kaucja gwarancyjna

Jest to zabezpieczenie polegające na wpłaceniu dla inwestora określonej kwoty przez wykonawcę na okres trwania umowy. Inną formą kaucji gwarancyjnej jest zatrzymywanie przez inwestora uzgodnionej kwoty pieniężnej z każdej faktury, jaką wykonawca wystawi.

Czyli na przykład inwestor zatrzymuje 5% z każdej faktury, jaką otrzymuje od wykonawcy i zwraca tą kwotę po odbiorze robót. Inwestor może też oddać po odbiorze robót 50% zatrzymanej kwoty, a resztę trzymać na zabezpieczenie usunięcia w terminie wad i usterek do czasu wydania dokumentu odbioru ostatecznego. Często mamy do czynienia z sytuacją, że inwestor godzi się na zamianę zatrzymanych kwot na gwarancję bankową. Pomaga to wykonawcy zachować płynność finansową

Prawo zawieszenia płatności lub odstąpienia od umowy

Inwestor może zastrzec prawo zawieszenia płatności, gdy wykonawca mimo wezwania opóźnia się w sposób istotny z wykonaniem prac lub mimo wezwania wykonuje prace niezgodnie z projektem lub poleceniem inwestora. 

Jeśli chodzi o prawo odstąpienia od umowy to art. 635 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny stanowi że: „Jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła.”

Jakie jeszcze formy zabezpieczenia można stosować w umowie o roboty budowlane?

Następną popularną formą zabezpieczania wykonania umowy o roboty budowlane jest zastrzeganie w umowie kar na wypadek opóźnień lub zwłoki. Taka kara należałaby się inwestorowi w przypadku niewykonania prac budowlanych przez wykonawcę w uzgodnionym przez strony terminie, przy czym inwestor nie będzie miał obowiązku udowadniać zaistnienia szkody oraz jej rozmiaru. Takie stanowisko znajdujemy w uchwale Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 6 listopada 2003 r., III CZP 61/2003: „Zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody.„

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane

Gwarancję zapłaty reguluje art. 649 k.c, który zabezpiecza dla wykonawcy zapłatę honorarium za roboty budowlane. Gwarancja ta chroni wykonawcę, jak i podwykonawców przed uchylaniem się inwestora od zapłaty wynagrodzenia, jak i nieterminowej zapłaty wynagrodzenia.     

Rodzaj gwarancji ustala inwestor spośród możliwości, jakie daje art. 649¹ § 2, który wymienia:

• „gwarancję bankową;
• gwarancję ubezpieczeniową;
• akredytywę bankową;
• poręczenie banku;”

Zgodnie z art. 649¹ § 3 k.c., koszty zabezpieczenia gwarancji zapłaty inwestor i wykonawca ponoszą w równych częściach. Odmowa ustanowienia gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez wykonawcę terminie, nie krótszym niż 45 dni, stanowi w myśl art. 649⁴ § 1 podstawę do odstąpienia przez wykonawcę od umowy z winy inwestora.

Zabezpieczenie w umowach w sprawie zamówień publicznych

Zgodnie z art. 147 u.p.z.p. zamawiający może żądać od wykonawcy zabezpieczenia należytego wykonania umowy, które służyć ma pokryciu roszczeń z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy.

Zabezpieczenie może być wnoszone według wyboru wykonawcy w jednej lub w kilku następujących formach:

• „pieniądzu;
• poręczeniach bankowych lub poręczeniach spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej, z tym że zobowiązanie kasy jest zawsze zobowiązaniem pieniężnym;
• gwarancjach bankowych;
• gwarancjach ubezpieczeniowych;
• poręczeniach udzielanych przez podmioty, o których mowa w art. 6b ust. 5 pkt 2 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o utworzeniu Polskiej Agencji Rozwoju Przedsiębiorczości;”

Za zgodą zamawiającego zabezpieczenie może być wnoszone również:

• „w wekslach z poręczeniem wekslowym banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej;
• przez ustanowienie zastawu na papierach wartościowych emitowanych przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego;
• przez ustanowienie zastawu rejestrowego na zasadach określonych w przepisach o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów.”

Gwarancja należytego wykonania umowy a gwarancja jakości

Wykonawca może udzielić inwestorowi gwarancję należytego wykonania umowy i gwarancję jakości wykonanych robót. Te dwie gwarancje należy wyraźnie odróżniać.

Gwarancja należytego wykonania umowy dotyczy głównie dochowania terminu i zupełności wykonania robót. Z kolei gwarancja jakości, tak jak nazwa wskazuje, to gwarancja, że wykonane prace mają należytą jakość. Warunki obu gwarancji ustalają strony między sobą albo w umowie, albo w osobnym dokumencie. Strony ustalają okres gwarancji (z reguły 2-3 lata), tryb zgłaszania wad i tryb ich usunięcia.

Oferujemy usługi prawne dla klientów związanych z sektorem budowlanym. Nasza kancelaria prawnicza zapewnia analizę umów, reprezentację przed sądami oraz doradztwo w zakresie przepisów budowlanych. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać skuteczną opiekę prawną i rozwiązać swoje problemy prawne.