Klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej stawiają nabywcę na osłabionej pozycji w dalszych relacjach pomiędzy stronami. Mamy wtedy do czynienia z wadliwymi postanowieniami umownymi, których stosowanie jest zakazane przez ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, Kodeks cywilny oraz ustawę o ochronie konkurencji i konsumentów. Zastosowanie takich zapisów przez dewelopera, świadomie bądź nie, może doprowadzić do nałożenia na niego poważnych kar finansowych lub założenia sprawy w sądzie.
Ważny mechanizm eliminacji klauzul niedozwolonych w umowie deweloperskiej
Poszczególne klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej mogą być kwestionowane na ogólnych zasadach przewidzianych w KC. Mimo to, ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego z 20 V 2021 r. (dalej: ustawa) dodatkowo wzmacnia pozycję słabszej strony umowy.
Granica, której nie można przekroczyć
Zgodnie z art. 42 ustawy, postanowienia umowy deweloperskiej i kilku innych wyliczonych tam umów, które są mniej korzystne dla nabywcy niż unormowania ustawy są nieważne. Zastępują je odpowiednie uregulowania ustawy. Art. 42 to przepis bezwzględnie obowiązujący, a zatem strony umowy nie mogą ograniczyć jego stosowania.
Mamy tu do czynienia z tzw. zasadą semiimperatywności. Polega ona na tym, że prawo wyznacza minimum zabezpieczenia interesów słabszej strony. Postanowienia umów deweloperskich mogą odbiegać od ustawowego modelu, tylko jeżeli efekt będzie przynajmniej tak samo korzystny dla nabywcy, jak w przypadku umowy opartej na przepisach bez modyfikacji. Łatwo dostrzec, że ratio legis jest ochrona nabywców przed godzącym w ich interesy odstępowaniem od reguł ustawy, przy jednoczesnym umożliwieniu korzystania z rozwiązań przynoszących im większe korzyści niż przez nią gwarantowane.
Pamiętaj jednak, że art. 42 dotyczy jedynie sprzeczności postanowień wskazanych w nim kontraktów z przepisami ustawy, a nie np. KC.
Pozorne oszczędności i realne korzyści
Ochrona interesów nabywcy to nie to samo co redukcja kosztów korzystnych dlań rozwiązań przewidzianych w ustawie. Wobec tego, rozwiązaniem korzystniejszym dla nabywcy nie będzie usuwanie ustawowych narzędzi ochrony, np. rachunku powierniczego albo wpisu roszczenia kupującego do księgi wieczystej, nawet jeśli prowadzi to np. do obniżenia ceny lokalu. Celem odejścia od rozwiązań ustawowych powinno być zwiększenie bezpieczeństwa kontraktowego nabywcy. Chodzi o ulepszenie ustawowego standardu, a nie jego eliminację.
Podkreślmy, że art. 42 pozwala na wprowadzenie do umowy klauzul, które mogą okazać się szkodliwe dla nabywcy, jednakże nie są objęte treścią ustawy. Ponieważ art. 35 ust. 1 i ust. 4 bądź art. 36 ust. 1 ustawy określają jedynie niezbędne minimum treści umowy, w zasadzie dopuszczalne będzie np. poddanie się przez nabywcę egzekucji w oparciu o art. 777 KPC. Może się to okazać niekorzystne, jednak art. 42 ustawy nie znajdzie zastosowania, ponieważ nie stanowi on generalnego zakazu niekorzystnego kształtowania uprawnień i obowiązków nabywcy.
Klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej a Kodeks cywilny
Jak wspomnieliśmy wyżej, klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej mogą być wyeliminowane z pomocą art. 42 ustawy. Zasięg tego przepisu jest ograniczony, jednak pomocny okazuje się chroniący konsumentów, a w niektórych wypadkach również przedsiębiorców-osoby fizyczne, art. 385(1) KC wraz z następującymi po nim przepisami.
Szkodliwe zapisy umowne w ujęciu art. 385(1) KC
Spojrzenie na interesujący nas przepis wskazuje, że klauzule niedozwolone (abuzywne) to te, które kształtują uprawnienia i obowiązki konsumenta sprzecznie z dobrymi obyczajami, a przy tym naruszają jego interesy w rażący sposób (art. 385 (1) § 1 KC).
Postanowienia umowy sprzeczne z dobrymi obyczajami to te, które naruszają równowagę kontraktową między przedsiębiorcą i konsumentem, które mają na celu zdezorientowanie słabszej strony, doprowadzenie do jej niedoinformowania lub wykorzystania niewiedzy.
Rażące naruszenie interesów konsumenta to sytuacja, w której występuje nieusprawiedliwiona dysproporcja praw i obowiązków, stawiająca go w niekorzystnym położeniu w kontekście umowy i powołanego mocą jej postanowień stosunku zobowiązaniowego. W myśl art. 385(1) KC postanowienia abuzywne są bezskuteczne z mocy prawa, już od chwili zawarcia umowy (ex tunc). Sąd bierze taką bezskuteczność pod uwagę z urzędu. Zwróć uwagę, że bezskuteczność nie jest tym samym co nieważność, zatem w zasadzie umowa wiąże w pozostałym zakresie, o ile nadaje się do wykonania po eliminacji niedozwolonych klauzul.
Ograniczenia ochrony
Zgodnie z art. 385(1) § 1 KC, za niedozwolone mogą zostać uznane jedynie te postanowienia kontraktu, które nie zostały uzgodnione indywidualnie. Ciężar dowiedzenia, że dane postanowienie uzgodniono w ten sposób spoczywa na powołującym się na to (art. 385(1) § 4 KC). Zwykle będzie to przedsiębiorca. Oprócz tego, art. 385 (1) KC nie może służyć do kontroli postanowień, które określają główne świadczenia obu stron umowy, jeżeli sformułowano je w jednoznaczny sposób.
Do świadczeń głównych zaliczyć trzeba cenę (np. mieszkania) lub wynagrodzenie przedsiębiorcy. Ustawodawca przyjął, że transparentnie zredagowane klauzule określające główny przedmiot umowy konsumenckiej są przyjmowane przez obie jej strony w sposób świadomy, a zatem można „wrócić” do zasady volenti non fit iniuria.
Zauważ, że kontroli podlegają niejednoznacznie sformułowane klauzule określające co prawda świadczenia główne, lecz zarazem przyznające przedsiębiorcy uprawnienie do modyfikacji tego świadczenia już po zawarciu umowy a także klauzule waloryzacyjne, przynajmniej te zredagowane w nieprzejrzysty dla konsumenta sposób (zob. wyr. SN z 13 V 2005, I CK 690/04).
Przykłady niedozwolonych zapisów
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów prowadzi rejestr klauzul niedozwolonych. Na chwilę obecną jest ich około 5000, jednak zbiór ciągle się powiększa. Do powszechnych niedozwolonych zapisów w umowie deweloperskiej zaliczyć możemy:
• uchylanie się dewelopera od odpowiedzialności za opóźnienia w budowie;
• brak prawa odstąpienia przez kupującego od umowy w razie zmiany ceny lokalu (np. wskutek zmiany stawek podatku VAT)
• wygórowaną karę za odstąpienie od umowy (nawet 10 -15 procent ceny lokalu);
• zapis dotyczący zgody na zastosowanie innych materiałów niż jest to określone w umowie z deweloperem;
• postanowienie, że sprzedający ma prawo zerwać umowę bez podania powodów;
• zapis, że w razie odstąpienia od umowy deweloper zwraca klientowi jedynie nominalną wartość wpłaty – bez odsetek.
Kara dla dewelopera za stosowanie niedozwolonych zapisów
Na zakończenie przypomnijmy, że jeżeli na skutek kontroli UOKiK wyjdzie na jaw, że niedozwolone zapisy są stosowane w umowach, którymi posługuje się deweloper, to oprócz zakazu stosowania takich praktyk, może zostać mu wymierzona kara finansowa w wysokości do 10% ubiegłorocznych przychodów. Sankcja taka jest bardzo bolesna, dlatego w interesie dewelopera jest zagwarantowanie, że w stosowanych przezeń wzorcach umów nie ma niedozwolonych zapisów.
