Zasadą jest, że wykonawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady wykonanych robót. Odpowiedzialność ta jest podobna jak przy rękojmi w umowie sprzedaży. Są jednak sytuacje, kiedy wykonawca nie odpowiada nawet jeżeli roboty są wadliwe. Zagadnienie to reguluje art. 655 kodeksu cywilnego (dalej k.c.)
Zasady wyłączenia odpowiedzialności
Wykonawca nie odpowiada za wadę wykonanych robót budowlanych w następujących sytuacjach:
- „w przypadku wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów maszyn lub urządzeń;
- w razie wykonania robót według wskazówek inwestora;”
W obu tych przypadkach wykonawca musi uprzedzić inwestora o niebezpieczeństwie wadliwego wykonania robót.
Wykonawca nie odpowiada za wady także wtedy, jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń. Należyta staranność wykonawcy to staranność profesjonalisty a więc staranność szczególna. Wykonawca musi wykazać się podwyższoną dbałością i sumiennością. Powinien on dokładnie zbadać wszystko co otrzymał od inwestora i w tym zakresie wykazać się ponadprzeciętnym zaangażowaniem. W przeciwnym wypadku będzie on odpowiadał z tytułu rękojmi, nawet jeśli materiały dostarczone przez inwestora są wadliwe.
W świetle omawianego przepisu wykonawca może być zwolniony z odpowiedzialności zwłaszcza w razie wadliwości projektu budowlanego. Projekt budowlany określa sposób wykonania robót i dlatego ma charakter wskazówki inwestora, o której mowa w art. 655 k.c. Wykonawca jest więc wolny od odpowiedzialności za wady robót wynikające z wad projektu, jeżeli o wadach tych uprzedził inwestora. Nie odpowiada także wtedy, gdy mimo dołożenia należytej staranności nie był w stanie zauważyć wad projektu. Taka sytuacja występuje, gdy w dokumentacji są wady, dla wykrycia których potrzeba wiadomości specjalistycznych lub ich wykrycie wymaga weryfikacji dokumentacji, do czego wykonawca robót nie jest zobowiązany. Tak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 października 2000r. (I CKN 301/00).;
Szczegółowo o rękojmi dotyczącej robót budowlanych pisaliśmy w artykule: Rękojmia w umowie o roboty budowlane
