Brak odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi na roboty budowlane to niezwykle interesujące zagadnienie nie tylko z punktu widzenia prawa budowlanego, ale też w kontekście szeroko pojętych inwestycji związanych z nieruchomościami. Co więcej, na gruncie wspomnianych aspektów prawnych możemy zauważyć znaczne rozbieżności w orzecznictwie polskich sądów. Samo pojęcie rękojmi wynika wprost z Kodeksu Cywilnego.
Spis treści:
Regulacje w świetle przepisów prawa
Sposób zawierania umowy
Zasady
Wady fizyczne
Inne sytuacje
Przekaz informacji
Regulacje dotyczące odpowiedzialności wykonawcy robót budowlanych w świetle przepisów prawa
Zacznijmy od tego, że zawarcie umowy o roboty budowlane jest procesem, który nakłada określone obowiązki i pewną odpowiedzialność, nie tylko na wykonawcę, ale również na inwestora. Istotne jest więc to, by umowa była skonstruowana w sposób, który zabezpieczy interesy obydwu stron. Odnosząc się do regulacji prawnych, należy w tym momencie zwrócić uwagę na art. 647 Kodeksu Cywilnego, który wskazuje na to, że tak naprawdę głównym celem inwestora jest zrealizowanie określonego zakresu prac, tudzież wybudowanie obiektu. W tym celu wykorzystywane są różnorodne umowy, które uwzględniają m.in. relacje pomiędzy podmiotami mającymi bezpośredni lub pośredni udział w budowie. Co do zasady, zgodnie z art. 353 Kodeksu Cywilnego, istnieje tutaj dość wyraźny stopień dowolności w kształtowaniu treści umowy. Niemniej jednak wspomniana dowolność ma również dość wyraźne odzwierciedlenie w poziomie ryzyka, które może być zdecydowanie wyższe. Niepoprawnie skonstruowana umowa może być źródłem ewentualnych, przyszłych sporów.
Sposób zawierania umowy
Jak możemy dowiedzieć się z art. 648 § 1 Kodeksu Cywilnego, umowa o roboty budowlane powinna być sporządzana na piśmie. Ta forma umowy jest zastrzeżona dla celów dowodowych – oznacza to, że umowa jest ważna także wówczas, gdy nie będzie sporządzana na piśmie (a np.: w formie ustnej). Wyjaśnił to Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 10 marca 2021 r. (V ACa 732/19), stwierdzając: „Z art. 648 § 1 k.c. wprost bowiem wynika, że umowa o roboty budowlane, także o charakterze podwykonawczym, powinna zostać zawarta na piśmie, mimo że tylko dla celów dowodowych, czyli z zastrzeżeniem, przy braku wyjątków, że jej wykazywanie przy pomocy zeznań świadków lub przesłuchania stron nie jest dopuszczalne w postępowaniu sądowym, stosownie do art. 246 k.p.c.”
Umowa powinna zawierać m.in. takie elementy, jak obowiązki stron w związku z wykonaniem określonych prac, postępowanie w przypadku niewykonania bądź nienależytego wykonania przedmiotu umowy czy też zdefiniowane odpowiedzialności i zakresy zadań. W umowie warto również dokładnie określać warunki rękojmi i gwarancji, w tym zwłaszcza termin reakcji na zgłoszenie reklamacyjne i gwarancyjne oraz - oczywiście - okres gwarancji. Niemniej jednak trzeba pamiętać o tym, że rękojmia wynika z przepisów Kodeksu Cywilnego, więc w razie braku stosownych zapisów w umowie, odpowiednie zastosowanie będą miały regulacje przepisów prawa.
Zasady wyłączenia odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi na roboty budowlane
Brak odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi na roboty budowlane to zagadnienie, którego szczegółową analizę rozpoczniemy od orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2006 roku, oznaczonego sygnaturą II CK 336/05. W wyroku tym Sąd stwierdził, że uprawnienia z tytułu rękojmi przysługują dopiero po dniu odebrania dzieła (robót budowlanych). Przed tą datą, inwestor może natomiast domagać się od wykonawcy zmiany sposobu wykonywania prac.
Sam odbiór prac przez inwestora jest traktowany jako swego rodzaju akceptacja, która świadczy o zgodności z umową. W tym przypadku pojawia się domniemanie faktyczne, że cały proces realizacji umowy przebiegł prawidłowo. Tak przykładowo orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 20 października 2016 r. (VI ACa 1244/15) stwierdzając: „W art. 647 k.c. akcentowany jest obowiązek odbioru obiektu przez inwestora, który, co wynika z treści tego przepisu, uwarunkowany jest jego oddaniem przez wykonawcę, czyli zgłoszeniem robót do odbioru. W takim działaniu wykonawcy mieści się deklaracja nie tylko co do tego, iż roboty zostały wykonane, ale także, że nastąpiło to zgodnie z umową. Odbiór robót przez inwestora jest zatem równoznaczny ze stwierdzeniem przez niego, że roboty zostały wykonane zgodnie z umową.”
Wady fizyczne
Wada fizyczna występuje wówczas, gdy obiekt czy też zrealizowane roboty są niezgodne z umową, projektem bądź zasadami wiedzy technicznej. Może to mieć miejsce m.in. wtedy, gdy nie występują właściwości określone w umowie bądź obiekt nie nadaje się do celu, do jakiego został przeznaczony. Zasadą jest, że wykonawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady wykonanych robót. Odpowiedzialność ta jest podobna do tej przy rękojmi w umowie sprzedaży. Podstawowym sposobem usunięcia wady jest naprawa. Są jednak sytuacje, kiedy wykonawca nie musi dokonywać naprawy - co reguluje art. 561 Kodeksu Cywilnego (który jest stosowany do umów o roboty budowlane na zasadzie podwójnego odesłania z art. 656 § 1 k.c. w zw. z art. 638 § 1 k.c.). Na jego podstawie wykonawca może odmówić usunięcia wad w przypadku, gdy doprowadzenie ich do stanu zgodności z umową jest niemożliwe lub wymagałoby nadmiernych kosztów. Chodzi w tym wypadku o tzw. nieproporcjonalność względną – to jest sytuację, gdy naprawa wady pociąga nieproporcjonalnie wysokie koszty w stosunku do innego sposoby zaspokojenia roszczeń reklamacyjnych, jak i o tzw. nieproporcjonalność bezwzględną – to jest sytuację, gdy naprawa jest jedynym roszczeniem, ale pociąga ona za sobą nieproporcjonalnie wysokie koszty (vide: wyrok Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości z dnia 16 czerwca 2011 r. w sprawie C-65/09). Jeżeli chodzi o brak możliwości naprawy, to można ją porównać do sytuacji niemożliwości świadczenia. Chodzi więc o sytuację, gdy naprawa jest niemożliwa nie tylko dla wykonawcy, ale dla nikogo innego. Przyczyna niemożliwości naprawy nie może dotyczyć wykonawcy, ale pochodzić spoza niego. Musi więc to być niemożliwość sama z siebie (tak np.: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 27 lutego 2014r., I ACa 737/13).
Inne sytuacje, w których brak odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi na roboty budowlane
Wykonawca nie ponosi również odpowiedzialności za wadę wykonanych robót budowlanych w następujących sytuacjach:
- w przypadku wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń;
- w razie wykonania robót według wskazówek inwestora.
W obu tych przypadkach wykonawca musi uprzedzić inwestora o niebezpieczeństwie wadliwego wykonania robót. Powiadomienie takie powinno nastąpić niezwłocznie po wykryciu przez wykonawcę jednej z powyższych okoliczności.
Wykonawca nie odpowiada za wady także wtedy, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń. Należyta staranność wykonawcy to staranność profesjonalisty, a więc staranność szczególna. Wykonawca musi wykazać się podwyższoną dbałością i sumiennością. Powinien on dokładnie zbadać wszystko, co otrzymał od inwestora i w tym zakresie wykazać się ponadprzeciętnym zaangażowaniem. W przeciwnym wypadku będzie on odpowiadał z tytułu rękojmi, nawet jeśli materiały dostarczone przez inwestora są wadliwe.
W świetle omawianego przepisu wykonawca może być zwolniony z odpowiedzialności zwłaszcza w razie wadliwości projektu budowlanego. Wykonawca jest wolny od odpowiedzialności za wady robót wynikające z wad projektu, jeżeli o wadach tych uprzedził inwestora. Nie odpowiada także wtedy, gdy mimo dołożenia należytej staranności nie był w stanie zauważyć wad projektu. Taka sytuacja występuje, gdy w dokumentacji są wady, których wykrycie wymaga na przykład weryfikacji dokumentacji, do czego wykonawca robót nie jest zobowiązany. Tak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 października 2000 r. (I CKN 301/00).
Przekaz informacji
Należy podkreślić, że podczas całego procesu inwestycji niezwykle istotny jest aspekt informacyjny. Uprzednie poinformowanie inwestora o możliwych konsekwencjach może być jednym z elementów prowadzących do braku odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi na roboty budowlane. Niemniej należy tutaj kierować się tym, że co do zasady wykonawca powinien charakteryzować się profesjonalizmem w działaniu. Zgodnie z tym pojęciem pojawia się również zagadnienie należytej staranności. Jak się podkreśla w orzecznictwie, samo zachowanie należytej staranności nie zwalnia wykonawcy z odpowiedzialności za wady. Umowa o roboty budowlane jest bowiem umową rezultatu. Aby uwolnić się od odpowiedzialności, wykonawca - co do zasady - musiałby wykazać, że rezultat jest nieodpowiedni z przyczyn, za które nie ponosi on jakiejkolwiek, choćby najmniejszej, odpowiedzialności (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 9 lutego 2022r., I ACa 321/21).
Reasumując dotychczasowe zagadnienia, musimy zauważyć, że samo sporządzenie odpowiedniej umowy jest niezwykle ważnym procesem podczas realizacji całej inwestycji związanej z budową. Niepoprawne bądź mało precyzyjne sformułowanie zapisów może prowadzić do ewentualnych sporów. Pośród analizowanych zagadnień niezwykle istotnym czynnikiem jest kwestia odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi na roboty budowlane. Odpowiedzialność wykonawcy na tej podstawie jest zasadą. Mogą jednak zaistnieć sytuacje, kiedy to wykonawca zwolniony jest z obowiązku naprawy.
Prawo budowlane może być skomplikowane, dlatego warto mieć przy sobie profesjonalnego prawnika. Nasza kancelaria specjalizuje się w tej dziedzinie i oferuje kompleksową obsługę prawną. Z nami masz pewność, że Twoje interesy będą odpowiednio chronione. Skontaktuj się z nami i umów na spotkanie konsultacyjne.
